20 septiembre, 2016

Buenas prácticas para asambleas de condóminos

Nuestra ley Reguladora de la Propiedad en Condominio no contiene indicaciones sobre la forma en la que debe de conducirse una asamblea (ver convocatoria y guía de realización).


El mismo artículo 33 que remite a los elementos que debe definir el Reglamento, con relación a este punto se limita a indicar que deberá contener disposiciones sobre: “c) La frecuencia con que se reunirá la Asamblea de Propietarios, la forma de convocarla, la persona que presidirá las reuniones y el procedimiento para designarla.”


Ante este escenario les compartimos a una guía de buenas prácticas muy antigua, publicada en 1876 por Henry Martyn Robert, mayor del Ejército de los Estados Unidos, llamada Reglas de Orden de Robert. Ha sido revisada y editada once veces y es la guía más usada para el procedimiento de conducción de asambleas en el mundo de habla inglesa.
Está destinada a proponer una serie de reglas que permitan a todas las personas participantes en una reunión ser escuchadas y que se pueda tomar una decisión sin confusiones.


Algunas reglas que compartimos (con puntos que agregamos en itálica) son:


  1. De previo siempre deberá designarse una persona para la conducción de la asamblea, en la presidencia de esta (quien deberá velar el cumplimiento a estas prácticas que compartimos) y una persona para tomar apuntes (claros y breves) de los acuerdos como secretaría.


  1. Sesión anterior: Al inicio de cada asamblea, se da lectura a la minuta de la asamblea anterior. Si bien es cierto no es requisito hacer esto, ya que en Propiedad en Condominio puede darse firmeza a los acuerdos desde que se toman, es conveniente recordar dónde se había quedado. Claro, que hacer minutas cortas y concisas es parte de la buena práctica.


  1. Informes: se pasa a conocer informes de encargados como la administración, contabilidad, legales, etc., y luego se conocen los informes de los comités o juntas. Dado que en condominio la autoridad suele ser inversa, y la administración es la cúpula, podría invertirse este orden y conocer los comités primero.


  1. Asuntos por decidir: inmediatamente se pasa a los asuntos concretos que requieren decisión. Esto presupone que se ha compartido a tiempo la información y que todos los elementos necesarios para tomar la decisión son de conocimiento de la asamblea. Luego de esto se ven pendientes y asuntos nuevos.


  1. Avisos. No hay espacio para asuntos varios o temas nuevos y debe seguirse al pie la agenda.


  1. Mociones: las mociones son la forma de proponer acuerdos. Algunas buenas prácticas para proponer mociones son:


  • Siempre en afirmativo: para que algo se haga y no para que no se haga
  • Evite referencias personales
  • En el libro se aconseja esperar a que la moción sea secundada, si bien es cierto personalmente me parece buena idea para evitar mociones sin sustento, podría ser causa de nulidad si se niega la posibilidad de presentar una moción por este motivo.
  • La discusión de las mociones debe darse en orden. Agregaríamos que con un tiempo definido, sin abusar del uso de la palabra en varias ocasiones la misma persona para el mismo tema, y sólo deben permitirse argumentaciones referidas a la moción y no a otros temas. Por ejemplo acordar que haya un máximo de 10 intervenciones de 2 minutos cada una por tema, podría reducir el tiempo perdido.
  • Una vez discutida la moción, se somete a votación.
  • Es importante tener presentes los mínimos del porcentaje de valor que requiere cada acuerdo a tomar.

10 septiembre, 2016

Administración condominal en Ciudad de México

Ayer 9 de setiembre de 2016 tuvimos la experiencia de ser parte del Foro: La Administración Condominal en México, organizado por la plataforma de administración y comunicación condominal Vivook.

Con la hermosa vista de Ciudad de México de fondo desde el noveno piso de un edificio en Polanco, el evento dio inicio con las palabras de la empresa organizadora a cargo de Renée Bravo Zazueta, director general y dueño de Abits, empresa propietaria de Vivook.

La primera participación fue a cargo del Salvador Antonio Vitelli Macías, Procurador Social interino de la Ciudad de México, quien expuso (0:00 a 0:58:) la visión de la institución que representa sobre la labor que desarrollan las personas administradoras de condominios en la Ciudad de México y los esfuerzos que hacen por darles apoyo y capacitación, a pesar de que les toque ser los malos de la película por aplicar la ley, deber que se han comprometido a cumplir a pesar de ello.

La diputada de la Asamblea Legislativa del Distrito Federal de México,  Dunia Ludlow Deloya continuó (0:58 - 2:35) presentando su proyecto de reformas a la Ley de Propiedad en Condominio del Distrito Federal  (resumen de reformas) para modernizar este derecho, las que fueron enmarcadas dentro del paradigma del Gobierno Abierto como nueva forma en la que deben de ejercer su función quienes administran condominios. Prueba de ello fue el proceso de consulta al que se sometió este proyecto de ley.

Con Norma Zúñiga, de Consultoría Condominal, apreciada colega asesora legal, administradora y capacitadora en materia condominal, reflexionamos (2:35 - 2:57) sobre la cultura condominal, y la necesidad de que su promoción sea permanente y entre todos los actores de la industria condominal, no solamente administraciones sino desarrolladores, compradores, y las diversas autoridades estatales que tienen relación con los condominios. Las administraciones deben fijar el estándar más alto posible, así sea por su cuenta.

Seguidamente con Ángel Higinio Ramos, profesional contable de Emsi Profesionistas Asociados, S.C., conocimos (2:57 - 3:26) algunos de los deberes fiscales por los que deben velar quienes administran condominios, y las distintas formas de cumplir esos deberes. Son normas que aunque a veces parecen complejas, algunos cuidados permiten no tener que enfrentar el pago de impuestos que no corresponden o multas por incumplimientos formales.

De nuestra parte, expusimos (3:26 - 3:48) algunos elementos del contexto el que se enfrentan las administraciones de condominios en Costa Rica, y los resultados de una encuesta en línea que tuvo participación de personas de Costa Rica, México y Colombia, sobre las necesidades de capacitación en esta materia. Llamamos a las personas administradoras a ejercer su función usando a plenitud todas esas capacidades y conocimientos que hemos observado tienen, pero desde la perspectiva del respeto profesional y la dignificación de su labor.

Como parte de ese futuro que está siendo creado, les comentamos la experiencia de los Condominios Felices, agradeciendo a Alfonso Álvarez López, director ejecutivo de ASURBE, la Asociación de Propietarios, Arrendatarios y Administradores de la Propiedad Horizontal de Colombia, por el material compartido.

Esta fue la presentación que compartimos con las personas asistentes.

Federico Sobrino Bracamontes, colega fundador del Instituto de Administradores de Inmuebles, a.c. (IAI), organización creada para capacitar, asesorar y orientar a los profesionales inmobiliarios pertenecientes a AMPI a nivel nacional para la mejora continua del servicio de administración inmobiliaria, nos comentó brevemente las oportunidades que brinda dicha organización,incluyendo su iniciativa de incubadoras inmobiliarias. Hizo un llamado final a la integración, ya no sólo nacional sino internacional de la profesión, tanto en organizaciones como en estándares de la profesión.

Agradecemos a Vivook y a todo su equipo, en especial a Mara Cavazos, gracias a cuya diligencia nuestra participación en el evento fue posible.

Desde la primera vez que conocí esta hermosa ciudad, quedé enamorado de su comida, de su ambiente y de su gente. Ahora se suma además el reconocimiento por el esfuerzo que se hace por elevar el nivel de calidad de la profesión de administración de condominios y sobre todo, por el enorme potencial que ví en quienes ejercen esta profesión. Son hombres y mujeres que siendo enteramente conscientes de los retos y dificultades que enfrentan, no cesan de buscar la mejor forma de proporcionar a sus clientes rentabilidad en su patrimonio y calidad de vida a sus residentes.

¡Gracias México! Hasta la próxima.

01 septiembre, 2016

Una mirada a la administración condominal en Latinoamérica



El próximo 9 de septiembre de 2016, se realizará en Ciudad de México el primer foro La Administración de Condominios en Ciudad de México, organizado por Vivook.


Doctor Condominio estará presente como ponente, y conversaremos sobre una Visión de la Administración Condominal en Latinoamérica.


Queremos saber cómo se vive la administración de condominios en su país, qué tamaño de empresas son las que están operando en el mercado, cuál es el proveedor que más tiempo les requiere y sobre las oportunidades de formación que existen a su alcance.


Con el fin de enriquecer esta ponencia, deseamos poner a su disposición una pequeña encuesta para recoger esas percepciones y poder referirlas en esa ponencia.


Se encuentra en este enlace: https://goo.gl/forms/mfonIYxZXMMAIVMy1

Muchas gracias por sus aportes.