31 marzo, 2018

Personería de los condominios

Un condominio es una forma de propiedad. No es una persona jurídica. Por lo menos no plenamente.
Hay toda una discusión doctrinaria sobre este tema que las administraciones les interesará en puntos muy concretos. ¿Qué implica para un administración esta naturaleza particular del condominio?


1.- ¿Se puede obtener una “personería jurídica” de un condominio?
Una “personería” es una certificación de las personas y poderes que representan a otra (en este caso a una propiedad).
Sí puede obtenerse, pero hay que hacer una aclaración importante. En el sitio del Registro Público, no puede adquirirse una “personería” del condominio mediante su número de cédula. Lo que hay que hacer es obtener una certificación de la propiedad con su número de matriz. En este enlace hay un manual sobre cómo hacerlo. Eso mostrará la propiedad y su administrador, así como el poder que ostenta.
Ahora bien, un notario público puede expedir una personería que sería el documento idóneo ya que en la información de la matriz no puede verse limitaciones del poder (por ejemplo, si puede o no delegarlo). Cuando se trata de una Junta Administradora la que representa, debe hacerse notarial la certificación y se certifica la propiedad, la junta, los miembros, el plazo y sus poderes.


2.- ¿Un condominio puede ser patrono?
Sí, no hay ninguna restricción para ello en el Código de Trabajo. Lo que sucederá es que deberá clarificarse con la institución el documento que debe presentarse. Con una certificación de la existencia del condominio y la representación (administración o junta) bastaría, pero siempre hay dudas. La CCSS en su catálogo en línea para patronos solicita “Acta constitutiva de la sociedad”. Aún hay mucho trabajo por hacer en los departamentos legales de instituciones para que se comprenda qué es un condominio


3.- ¿Un condominio puede abrir una cuenta bancaria?
Sí, no se hace diferencia en el Código de Comercio en este respecto (art. 611 por ejemplo) e incluso algunos bancos tienen ya separados requisitos para condominios (ver ejemplo del BNCR).


4.- ¿Un condominio puede demandar y ser demandado judicialmente?
Sí. Hay que tener claro sin embargo que si el administrador tiene poder general deberá requerir poderes específicos de la Asamblea de Propietarios, excepto para cobros judiciales ya que el poder general sí le alcanza (art. 1255.5 Código Civil)


5.- ¿Un condominio tributa?
Todos los condominios son declarantes del formulario informativo D151 (ver aquí). Serán declarantes del impuesto sobre la renta si perciben ingresos distintos de aportes a los gastos comunes (con sus intereses) o por sanciones. Más información aquí.


6.- ¿Un condominio puede ser dueño de bienes?

Sí, justamente el artículo 27 de la ley 7933 específica cómo debe ser la votación para adquirirlos. Hay sin embargo un problema: el Registro Público no inscribe vehículos a nombre de condominios. Esto exige que los condominios constituyan personas jurídicas para poder registrarlos si son propiedad común. ¿Por qué si pueden ser dueños de otra propiedad común y no de vehículos? La discusión sigue abierta.

15 marzo, 2018

La diferenciación en el servicio de administración

Muy lamentablemente con frecuencia observamos, al participar en asambleas de condominios en las que se va a elegir una administración, que se dan una serie de circunstancias que hacen que seleccione a la administración solo por ser el precio más bajo.
Hay varias circunstancias que presionan para que esto suceda.

En cuanto al condominio, evidentemente si la partida de administración es baja, constriñe a tener que elegir una administración de precio bajo. Pero este no es el principal problema, pues se resolvería con más dinero. El problema está en que no hay un conocimiento claro de qué es lo que se busca, cuales son los requerimientos de la administración de su condominio. Es cierto que hay condominios donde hacen carteles y licitaciones para seleccionar y contratar al proveedor del servicio de administración, sin embargo, los requisitos que han colocado, no siempre responden a necesidades reales del condominio, sino más bien a requisitos bruocráticos por cumplir. Conocer las particularidades del condominio y el objetivo administrativo es esencial para una buena planificación y en esto el rol de las juntas es primordial.

En cuanto a los condóminos presentes en asamblea, es muy usual que lleguen sin saber cuáles son las ofertas, qué incluye cada una, los costos, plazos, etc. Aún y cuando en ocasiones se les hacen llegar con antelación. Adicionalmente no siempre se construyen los liderazgos necesarios para que haya una junta o comité que pueda proponer una terna o recomendar una opción y dar claros argumentos comparativos.

Por su parte las administraciones suelen frecuentemente cotizar más o menos lo mismo, con lo que caen en la trampa de convertirse en un producto indiferenciado (commodity) y por ende colaboran a que el criterio de selección sea el precio bajo. No es que el precio no sea importante, es que es insuficiente para tomar una decisión informada.

Algunas ideas para salir de esta trampa del precio como único criterio son:

a.- La calidad: No se refiere a dar un servicio de calidad sino definir qué es la calidad, a fijar un estándar de calidad que le permita al condominio elegir sabiendo qué debe de buscar y poder, luego, la administración probar que cumplió con ese requerimiento de calidad.

b.- Objetivos de la administración: Un factor importante de diferenciación son los objetivos de la administración con relación al condominio. ¿Cómo visualizan el condominio en el futuro? ¿Hacia dónde desean llevarlo? Saber si el énfasis está en los procesos, la información, las actividades de integración y convivencia o la plusvalía creciente son algunos objetivos posibles.

c.- Experiencia de consumo: Esto se refiere más bien a cómo se siente la persona, condómina, residente, proveedora o que forma parte del personal de planilla, con la administración. ¿Es una experiencia confortable o incómoda? ¿Es más lenta o rápida de lo que se deseaba?

d.- Innovación tecnológica: ¿Trae la administración innovaciones tecnológicas al condominio o no? ¿Mejora algún aspecto como calidad de vida o mantenimiento gracias a la tecnología?

Quien vive por el precio, muere por el precio.