20 noviembre, 2016

Dónde estacionar los vehículos

La cantidad de vehículos crece sin parar. Muchas razones podemos encontrar, desde pésimo servicio de transporte público, hasta la asociación que se hace del vehículo con un determinado estatus. Pero sea cual sea la razón, hay que ver dónde se acomodan esos vehículos.

La regla general es que los vehículos en los condominios deben estacionarse según lo indique el Reglamento. La mayoría indica algo tan escueto como “en los lugares destinados para ello”, lo cual es algo redundante ya que en condominio las áreas o bienes deben de usarse según su destino (artículo 8, 15 y el 2 b y c, al establecerse el destino de cada parte del condominio).

Como regla general los vehículos deben de estar en los estacionamientos de cada casa, o si es vertical, comercial o cuando así se haya dispuesto, en el área común de estacionamiento asignada o adquirida (si se diseñaron como filiales).

De esta forma, sin duda que un área verde, el rancho o la caseta de los oficiales no es un área de estacionamiento. Sin embargo el problema se presenta en dos puntos: fuera de los garajes en las vías internas del condominio y en los estacionamientos de visitas.

Vías internas
Las vías internas indica el Reglamento a la Ley 7933 (Reguladora de la Propiedad en Condominio), que son las calles para canalizar el flujo vehicular. No habla de estacionar sino de canalizar flujo vehicular, por lo que si nos guiamos por la regla de que el uso es conforme al destino, no se podría estacionar en las vías internas.

Ahora bien, hay otro enfoque de esta situación y es que el estacionamiento de vehículos tiene dimensiones mínimas de ancho de 2,60 metros (Artículo XVIII. 10.-Dimensiones mínimas. del Reglamento de construcciones). Las vías internas, por su parte, tienen anchos mínimos en el Reglamento a la ley 7933 que van desde los 4 hasta los 14 metros, según la cantidad de filiales (art. 34). Si se estima que esos anchos mínimos son los necesarios para un libre tránsito, tampoco debería de estacionarse en las vías internas si  con ello se reduce ese libre tránsito.

Los estacionamientos de visitas son para ese fin: visitas.
Ni la ley 7933 ni su reglamento, aclaran el concepto de visitante, por lo que es conveniente que así lo determine una asamblea de propietarios, especificando con características objetivas qué se entiende por una visitante y cuando deja de serlo. Otra opción es poner un tiempo máximo de estadía en los estacionamientos de visitas. Por experiencia recomendamos vencer la tentación de poner plazos extremadamente cortos, sino más bien largos. Una semana de tiempo es suficiente para cualquier visita (incluyendo del extranjero) y es insuficiente para resolverle la situación a un residente que tiene vehículos en exceso o acostumbra estacionar en los espacios de visitas.

Es claro que la situación no es sencilla y la Asamblea de Propietarios deberá encontrar una solución a las necesidades de los condóminos dentro del uso y goce racional de las áreas comunes, y en el marco de la legalidad.

10 noviembre, 2016

Haga una inspección de fin de año en su condominio

Es usual que al llegar la época de cambio de año, entremos en la tradición de hacer “metas de año nuevo”, que en un alto porcentaje se ha encontrado que se abandonan prontamente.

Algunas de las causas que se han señalado es la falta de un plan con objetivos específicos, una clara asignación de responsabilidades y la ausencia de definición sobre actividades que conduzcan a esos objetivos.

En su condominio, esa falta de planificación y acción puede tener consecuencias económicas sobre el patrimonio común y el privado, así como sobre la calidad de vida.

Por ello, les proponemos algunas áreas específicas con un ejemplo de indicadores que pueden contribuir a alcanzar mayores niveles de profesionalización en la labor de la administración y por ende en la gestión del condominio.

1.- Requerimientos del servicio:

  • Se ha firmado con contrato para el servicio que la administración y los proveedores brindan. 
  • Estos contratos están disponibles para los propietarios en forma digital al ser solicitados a la administración o en el sitio web del condominio.
  • Se ha documentado mes a mes el cumplimiento o desviaciones del cumplimiento, de dichos contratos.


2.- Procesos administrativos:

  • Los procedimientos de atención de quejas o peticiones están definidos, documentados y accesibles a todos los condóminos al ser solicitados o en el sitio web del condominio.
  • Hay planes específicos de mantenimiento accesibles y publicados en el sitio web del condominio.
  • La administración revisa los procesos internos del condominio y hace mejoras que luego comunica.


3.- Información y reglas:

  • El reglamento y otros acuerdos de asamblea y de la administración o junta administradora están compilados y disponibles al ser solicitados o en el sitio web del condominio.
  • La administración o junta administradora conocen y documentan conductas acostumbradas que contrarían el reglamento, y ejecutan planes de educación y sanción para adecuarlas.


4.- Comunicaciones:

  • Hay un plan de comunicación regular con los condóminos.
  • Se atienden las consultas y peticiones de las personas residentes en tiempos predeterminados.
  • Las comunicaciones se realizan por diversos medios.


5.- Recursos:

  • Hay estimaciones económicas precisas de las necesidades de mantenimiento.
  • El presupuesto cubre al menos esas necesidades.
  • Hay un fondo de reserva para contingencias .


6.- Responsabilidades y roles:

  • Está disponible una lista de labores y responsables para la gestión de los bienes comunes y el seguimiento de estas acciones.
  • Hay documentos de la evaluación del cumplimiento de esas responsabilidades.
  • Se reconoce en asamblea de propietarios la ejecución, sea la destacada o la deficiente, con soporte documental.


7.- Riesgos:

  • Hay una lista de riesgos identificados y un plan de respuesta.
  • Los contratos de pólizas de seguro están disponibles para los condóminos al ser solicitados o en el sitio web del condominio.
  • Hay fondos de reserva específicos para enfrentar el impacto económico de algunos riesgos.


Es importante recordar que el régimen de responsabilidad civil que contempla nuestro Código Civil, establece: “Todo aquel que por dolo, falta, negligencia o imprudencia, causa a otro un daño, está obligado a repararlo junto con los perjuicios”.

La creciente profesionalización contribuye a mantenerse alejados de esas responsabilidades.
Aparecido en El Financiero, 30 de octubre de 2016