19 mayo, 2014

Condominios tóxicos y sanos

En notas anteriores he señalado los peligros que tiene un condominio sin administración eficiente o, los riesgos cuando un condómino es el que administra, por la personalización de los conflictos y la falta de experiencia. La recomendación es siempre que haya el apoyo de una administración profesional. 

Recientemente tuve la oportunidad de regresar a un condominio que ha logrado resolver sus necesidades por su cuenta, con una cuota muy baja, con estos tres elementos básicos:

1.- Solidaridad: Debe encargarse por grupos ciertos temas, con el fin de crear ese sentimiento de pertenencia que debe de haber. Esta administración acudió a cada condómino por una labor específica o regular, y el cumplimiento fue bastante alto. Hubo tareas regulares donadas que redujeron costos de forma impresionante.

2.- Controles cruzados y de ejecución: Debe de haber controles en la ejecución de las tareas. El que firma cheques, no puede llevar la contabilidad. El que contrata, no puede supervisar. El que decide la adquisición, no puede ser el que obtenga las cotizaciones. El que ejecuta no puede evaluar la ejecución.

3.- Capacidad de generar acuerdos: No habrá soluciones perfectas casi nunca, y lo usual es que solo una parte de una necesidad sea atendida. Si hay atención a las necesidades y hay capacidad de aceptar esa solución parcial y ceder, es posible resolver los conflictos. 

Estas habilidades condominales fueron reconocidas en el informe y se vincularon a las propuestas de presupuesto, para que todos entendieran el valor real económico de la solidaridad y el del egoísmo. Como sociedad nos hemos complicado y detenido porque hemos permitido que el individualismo y a veces hasta el egoísmo, tengan perfil bajo por respeto. La solidaridad y la empatía deben ser deberes sociales y su ausencia censurable.

Todo esto fue posible porque hay un ambiente sano en el condominio. Y hace no mucho no lo había pues hubo una disputa judicial profunda, pero hubo la capacidad de superar esa situación por parte de todos.

En toda relación humana hay conflictos y roces, y de estos saltan chispas. Si se involucran personas con cargadas con el combustible del rencor por problemas anteriores no resueltos, la explosión es inminente. No hay más que andar con el tanque de ese combustible de conflictos anteriores vacío. Y no estará siempre vacío por haberse resuelto los problemas, sino por la capacidad desapasionada de no tomarse las cosas personalmente, perdonar y olvidar.

Tan nocivo es un condominio en el que no se atienden las peticiones, como uno en el que un condómino no acepta las posibles soluciones razonables. Si a esto se le agrega que los condóminos trasladen los conflictos a sede judicial, el daño que se le causa a un condominio puede ser muy profundo. Cuando se eleva a litigios judiciales los conflictos, suele no ser una demanda, sino una cadena de demandas y contrademandas, en diversas sedes. Alguien tiene que detener el conflicto primero.

Los abogados muchas veces vivimos y hacemos dinero de la incapacidad de las personas de ponerse de acuerdo. No olviden eso

04 mayo, 2014

Reformas que se proponen a la Ley 7933


Nuestra ley Reguladora de la Propiedad en Condominio tiene grandes aciertos como enlazar el derecho sobre el área común al privativo para evitar abusos, la solidaridad en la obligación del pago que traslada deudas a nuevos adquirentes y la hipoteca legal que garantiza el pago de las deudas con el condominio, aún por encima de convenios como el patrimonio familiar.

Sin embargo, hay otros problemas que se dan en la realidad que la ley, o bien no contempla, o si lo hace lo regula de forma que no contribuye a crear justicia para las situaciones que se presentan.
Cada día son más las personas que viven en condominio y no podemos simplemente esperar que la libre contratación resuelva situaciones que se dan en una desigualdad contractual como la que viven un comprador y un desarrollador inmobiliario.

Para este Congreso que ha iniciado el Primero de Mayo, desde Doctor Condominio proponemos algunas reformas a la ley con el fin de que sean valoradas. 

a) Votaciones: Actualmente se requieren por ley porcentajes de votación tales que si no se reúne al menos el cincuenta por ciento del condominio en una Asamblea, ésta no podría tomar ninguna decisión. Lo que genera esto es que en condominios de muchas filiales (más de cien, por ejemplo), es casi imposible alcanzar esos porcentajes. La propuesta es bien bajar el porcentaje de votos o mejor aún, establecer un poder especial por mandato de ley en manos de la Junta para representar a todos aquellos propietarios que no asisten a una Asamblea.

b) Reformas del Reglamento: actualmente requieren unanimidad de la totalidad de los propietarios, lo cual puede ser casi imposible de conseguir. La propuesta es distinguir el Reglamento del Sometimiento al régimen de Propiedad en Condominio, de forma que el Reglamento pueda ser reformado por un porcentaje menor (quizás dos tercios en dos Asambleas seguidas podría ser un primer paso conservador), mientras que el derecho de propiedad estrictamente (área, porcentajes, etc.), en efecto siga siendo protegido por la barrera de la unanimidad de la totalidad.

c) Avance de ventas ligado al avance de terminación de áreas comunes: muchos propietarios han tenido que pasar por la triste experiencia de ver pasar los meses y meses (y a veces hasta años) sin que sus áreas comunes sean terminadas. Algunos han tenido que terminarlas ellos mismos porque el Desarrollador abandonó el condominio. La propuesta es que se exija que las áreas comunes estén totalmente concluidas para autorizar la venta (similar al visado municipal para segregación de las Urbanizaciones). Podría valorarse un régimen de transición en el que haya garantías reales de la terminación de las áreas comunes a favor de los dueños (una especie de seguro), y que se vaya reduciendo ese monto garantizado conforme se concluyan estas, similar a los desembolsos bancarios por avance de obra.

d) Administrador: Debe exigirse profesionalización, ya sea por medio de experiencia acreditada, o por medio de capacitación formal, o mejor ambos, y ojalá con un seguro de respaldo por el manejo de fondos.