04 mayo, 2014

Reformas que se proponen a la Ley 7933


Nuestra ley Reguladora de la Propiedad en Condominio tiene grandes aciertos como enlazar el derecho sobre el área común al privativo para evitar abusos, la solidaridad en la obligación del pago que traslada deudas a nuevos adquirentes y la hipoteca legal que garantiza el pago de las deudas con el condominio, aún por encima de convenios como el patrimonio familiar.

Sin embargo, hay otros problemas que se dan en la realidad que la ley, o bien no contempla, o si lo hace lo regula de forma que no contribuye a crear justicia para las situaciones que se presentan.
Cada día son más las personas que viven en condominio y no podemos simplemente esperar que la libre contratación resuelva situaciones que se dan en una desigualdad contractual como la que viven un comprador y un desarrollador inmobiliario.

Para este Congreso que ha iniciado el Primero de Mayo, desde Doctor Condominio proponemos algunas reformas a la ley con el fin de que sean valoradas. 

a) Votaciones: Actualmente se requieren por ley porcentajes de votación tales que si no se reúne al menos el cincuenta por ciento del condominio en una Asamblea, ésta no podría tomar ninguna decisión. Lo que genera esto es que en condominios de muchas filiales (más de cien, por ejemplo), es casi imposible alcanzar esos porcentajes. La propuesta es bien bajar el porcentaje de votos o mejor aún, establecer un poder especial por mandato de ley en manos de la Junta para representar a todos aquellos propietarios que no asisten a una Asamblea.

b) Reformas del Reglamento: actualmente requieren unanimidad de la totalidad de los propietarios, lo cual puede ser casi imposible de conseguir. La propuesta es distinguir el Reglamento del Sometimiento al régimen de Propiedad en Condominio, de forma que el Reglamento pueda ser reformado por un porcentaje menor (quizás dos tercios en dos Asambleas seguidas podría ser un primer paso conservador), mientras que el derecho de propiedad estrictamente (área, porcentajes, etc.), en efecto siga siendo protegido por la barrera de la unanimidad de la totalidad.

c) Avance de ventas ligado al avance de terminación de áreas comunes: muchos propietarios han tenido que pasar por la triste experiencia de ver pasar los meses y meses (y a veces hasta años) sin que sus áreas comunes sean terminadas. Algunos han tenido que terminarlas ellos mismos porque el Desarrollador abandonó el condominio. La propuesta es que se exija que las áreas comunes estén totalmente concluidas para autorizar la venta (similar al visado municipal para segregación de las Urbanizaciones). Podría valorarse un régimen de transición en el que haya garantías reales de la terminación de las áreas comunes a favor de los dueños (una especie de seguro), y que se vaya reduciendo ese monto garantizado conforme se concluyan estas, similar a los desembolsos bancarios por avance de obra.

d) Administrador: Debe exigirse profesionalización, ya sea por medio de experiencia acreditada, o por medio de capacitación formal, o mejor ambos, y ojalá con un seguro de respaldo por el manejo de fondos.