15 abril, 2014

Cuotas condominales y Patrimonio o Habitación Familiar

Una norma muy acertada de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio es la que le da dos privilegios de cobro a las cuotas condominales: Primero, la obligación de pago se transmite a sucesivos propietarios (artículo 21 de la Ley dicha), quienes se convierten en deudores solidarios de las deudas que tenga la filial. Es por eso que es muy importante que cuando se adquiera en condominio se verifique que la propiedadno esté morosa. Segundo, las cuotas de gastos comunes, multas y sus intereses constituirán un gravamen hipotecario sobre la filial, precedido solamente por el que garantiza el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles. Constituye una Hipoteca Legal. Estos saldos serán certificados por un Contador PúblicoAutorizado y podrá rematarse la propiedad para cubrir esas obligaciones.

Un caso interesante de posible conflicto de esta hipoteca legal es con el Régimen de Patrimonio o Habitación Familiar.

El Código de Familia en sus artículos 42 al 47 permite proteger el inmueble que se destine a habitación de la familia por medio de una declaración en escritura pública. Esta protección es doble: primero, impide que sea vendido o gravado con hipoteca, por ejemplo, sin el consentimiento de los beneficiarios, que pueden ser el o la cónyuge o conviviente de hecho o, además, los hijos.La segunda protección, es que no podrá ser perseguido por acreedores personales por deudas posteriores a la afectación.

En algún momento se quiso impedir la ejecución judicial por cuotas de gastos comunes del condominio, alegando que el inmueble estaba sometido a Habitación Familiar.

Esta defensa fue claramente resuelta en la sentencia 787 del Tribunal Primero Civil de San José, el día 31 de agosto de 2010.

En un proceso de cobro judicial por impuestos adeudados, el juez, aunque dio curso a la demanda, suspendió el remate programado, acogiendo la defensa de que la propiedad estaba protegida con este régimen.

El Tribunal resolvió la apelación indicando que, si bien es cierto existe el principio de que todos los bienes de una persona responden por deudas (art. 981 del Código Civil), también es posible crear patrimonios con destino y protección especiales, como la Habitación Familiar, lo que los exime de esa responsabilidad por deudas. Sin embargo, esa protección es ante deudas que vinculen al propietario como deudor - obligaciones personales -. Las obligaciones de impuestos y las de cuotas de gastos comunes de condominio no son obligaciones de un deudor con un acreedor, sino que son unas en las que al ser la garantía la propiedad, independientemente de su dueño, más bien son relaciones de la “cosa” - la casa o inmueble - con el acreedor, en este caso la Municipalidad o el Condominio.


 Por estas razones acogió la apelación y ordenó fijar fecha de remate, dejando muy claro que no importa si una propiedad está sometida al régimen de Patromionio Familiar, siempre podrá ser embargada y rematada para el pago de obligaciones garantizadas con hipoteca legal, como los impuestos municipales y las cuotas de gastos comunes del Condominio.