20 enero, 2017

En condominio hay que aprender para defender sus derechos

Más allá de lo visible, estadísticas de la proporción de metros cuadrados en permisos de construcción, dedicadas a la vivienda en condominio, indican un creciente y sostenido aumento en la preferencia por este tipo de propiedad.


Para las ferias de vivienda, hay material sobre consejos antes de comprar casa, y de nuestra parte hemos advertido algunos elementos esenciales a tener presentes antes de comprar en condominio y qué debe de conocer del Reglamento.


La insistencia para que las personas compradoras en condominio se informen surge de la realidad de que en condominio cada quien es el principal responsable de la vigilancia y defensa de sus derechos.


Cuatro casos recientes son un buen ejemplo de esto:


  1. Acceso a la información: Una persona plantea un recurso de amparo contra una administración por “cobro inadecuado de cuota condominal, acuerdos e información errónea brindada” y se le indica que “la parte recurrida no es entidad pública, por lo que es inadmisible el amparo” (aquí).


  1. Falta de infraestructura de Internet: Otra persona acude al amparo ya que el ICE no le instala servicios de Internet porque el condominio “no cuenta con red secundaria desplegada a lo interno”. La respuesta fue igualmente sin lugar ya que la construcción “es obligación exclusiva de cada desarrollador, al cual puede acudir la recurrente.” (aquí)


  1. Imposibilidad de independizar servicios de agua: El amparo planteado porque el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados se niega a instalarle una paja independiente de agua a una persona que habita en condominio vertical, es rechazado y a al vez se le dirige a “plantear su inconformidad o reclamo ante la misma autoridad recurrida, o ante la vía administrativa o jurisdiccional competente, vías en las cuales podrá, en forma amplia, discutir el fondo del asunto” (aquí)


  1. Dudas y consultas no son evacuables por la autoridad: A raíz de una serie de “aspectos que considera fuera de la Ley“, se plantea un amparo que es rechazado porque “legalmente a esta jurisdicción, no se encuentra (habilitada para) asesorar, desde el punto de vista jurídico, a los particulares sobre las distintas dudas, interrogantes o consultas que ellos puedan tener sobre la legalidad de sus propias actuaciones.“ (aquí)


No se trata de una crítica a la Sala Constitucional, ya que no son de su competencia las situaciones que se le presentaron. Personalmente discrepo de la negativa a proteger su derecho de acceso a la información, pero el centro de la reflexión es otra:  En condominio hay que educarse, hay que aprender. Una persona propietaria o residente en condominio no va a contar con una autoridad pública que salga en defensa de sus derechos si no ha hecho esta persona previamente la tarea de aprender, informarse y contar con ayuda profesional competente.

Un condominio es la primera ciudadanía que tenemos a la mano. Si somos propietarios o residentes negligentes e ignorantes, sufriremos las consecuencias en nuestra calidad de vida y nuestro patrimonio.

10 enero, 2017

Cómo redactar un buen contrato con una administración de condominios

Quizás una decisión que deba tomarse en su condominio este 2017, sea contratar una administración profesional. Esta decisión debe respaldarse con un contrato.



Con mucha frecuencia escucho en los condominios (y hasta a una gran empresa de administración se lo escuché una vez) que basta con el nombramiento porque los deberes son los que están en la ley. Eso es una actitud negligente que da espacio a problemas.


Algunos errores frecuentes que deben de evitarse son:


Las partes: Con frecuencia he visto contratos en los que quien contrata es una junta de condóminos, cuando lo correcto es que quien contrata sea siempre el condominio, sea representado al efecto por un condómino, o por quien tenga la representación legal inscrita, que bien podría ser otra persona jurídica como una asociación de condóminos.


La labor: Las labores deben de estar señaladas con sumo detalle, desde una perspectiva de roles y funciones, principalmente, y luego espacio para adicionar o modificar por documentos o correspondencia sencilla (como un correo electrónico) las actividades concretas para realizar esas funciones. Todas estas funciones deberían poder estar documentadas de forma que haya una adecuada rendición de cuentas.


La calidad: El condominio, como consumidor, es una masa política heterogénea (como en una asamblea). Debe haber una definición de calidad, con sus requerimientos (e indicadores) y las formas en las que se verificará esta calidad. Cualquier administración puede por una persona mal capacitada o con mala supervisión o guía, bajar su calidad (cómo actuar ante ello) y hay que prever formas de reconducir estas fallas hacia el buen servicio pactado, y de prever controles para mantener el curso honesto y transparente. Con el paso del tiempo se incorporan nuevos deberes a los condominios (tributarios, de permisos sanitarios de funcionamiento, de supervisión por portación de armas, etc.) y la administración debe estar al tanto de su cumplimiento.


Los intereses comerciales: La rentabilidad de la empresa de administración es esencial para la calidad y continuidad del servicio, así como proteger su imagen y su patrimonio. Desgraciadamente hay condóminos que están dispuestos a acusar de delitos a empresas de administración, sin prueba alguna y motivados más por problemas más de orden disciplinario y político, sin que esto se materialice en una denuncia penal real. Eso afecta la imagen comercial de las empresas y deben defenderla. Es muy frecuente que estos elementos estén descuidados en contratos y eso implica un riesgo para la administración.


Privacidad: Los oficiales de seguridad y la administración manejan gran cantidad de datos personales, algunos hasta sensibles, que deben de ser protegidos.


Terminación: Todo contrato debe tener una adecuada cláusula de terminación normal y anticipada. Al llegar un momento de cambio de mando es esencial tener esto bien previsto.


Por supuesto que todos estos elementos tienen algún asidero legal, por eso existen como elementos legales, pero la protección que las leyes les dan es escasa o a veces nula.

No prever acuerdos claros es una forma de negligencia en la que ningún condominio ni administración deben de caer.