15 octubre, 2013

Porcentajes de valor y área

En materia de condominios, se encontrarán muy frecuentemente con la palabra porcentaje a veces relacionado con el derecho de propiedad, a veces con el valor fiscal, a veces con el valor de venta, a veces con el valor del condominio, a veces con los votos, a veces con el quórum, a veces con la toma de acuerdos y a veces con la cuota. Vamos a desenredar esto:

Porcentaje de copropiedad: Es una simple relación entre el área de la filial (propiedad privada) y el área total del condominio. Este porcentaje es muy importante ya que determina la PROPIEDAD que le corresponde en las áreas comunes, al dueño de esa filial. Por ejemplo, si mi porcentaje de copropiedad (o valor medida dice en los informes registrales) es de 0,25% significa que del área común, soy dueño de un 0,25%. Cuando deba hacer la tasación del valor fiscal de mi propiedad, si el área común ha sido valorada por un perito en, digamos 1,500 millones de colones, al valor de mi filial (digamos que es 90,000,000 de colones), debo sumarle ese 0.25% (375,000) y el valor total fiscal de mi propiedad será de 90,375,000 colones. Igual sería el caso de fijar el precio de venta. Recordemos que un mayor porcentaje de copropiedad no da mayor derecho de uso de áreas comunes.

Porcentaje de valor: Es un porcentaje que proviene de un dato totalmente arbitrario y es el valor que le asigna a un condominio quien lo constituye. Si decide que el valor es un millón de colones (aunque sea un edificio de cinco pisos…), y decide que a mi filial le corresponde un 2% del valor, el valor de mi filial dentro del condominio será de 20,000 colones. Ahora bien, ese valor no es un valor monetario ni de cambio. Es un dato de referencia interna del Condominio que tiene un uso muy importante y es el de determinar el peso de mi voto.

El tema de los votos y el quórum requiere puntualización aparte.
Primero el quórum. Es sabido que el quórum de ley para poder tener por constituida una Asamblea de Propietarios es de dos terceras partes del valor condominio en primera convocatoria y cualquier número en segunda convocatoria. Estos dos tercios son con relación al total del condominio. Así, si mi filial tiene un 2% de porcentaje de valor, y digamos que el resto todas son iguales, deberemos estar presentes o representadas al menos treinta y cuatro filiales, que juntas sumarían un 68%, para llegar a más de esos dos tercios. Recordando quizás momentos angustiosos de la educación secundaria de algunos, si son treinta y tres filiales, será un 66% y eso… no es dos tercios que es 66,67%... falta poco pero no es. No llega.
Si no se reúne ese porcentaje en primera convocatoria deberá iniciarse en segunda con cualquier número (aún el 2% de mi filial que dijimos)
Ahora los votos. Los votos por mandato de ley deben de ser con relación al valor total. Así si se ocupa para un acuerdo, digamos al menos dos tercios del valor, será eso: un 66,67%. Si están las treinta y cuatro filiales de nuestro ejemplo y cada una votara 2%, deberían estar todas de acuerdo, es decir ser unánime para cumplir el umbral mínimo de dos tercios con un 68%. Si votan treinta y tres a favor y una en contra, el porcentaje a favor sería de 66% y en contra 2%... no llega al mínimo de dos tercios los votos a favor requeridos por la votación. No se aprueba.
Sé que existen Reglamentos que permiten acuerdos por mayoría de los presentes que serán válidos mientras no sean anulados, sea los acuerdos o los Reglamentos.
Igual sé que hay otros Reglamentos que permiten acuerdos por “mayoría de los presentes salvo que la ley exija otra mayoría”. Con esto mató al posibilidad que creó. Esto es como decir que un negocio abre todos los días excepto entre semana, los fines de semana y feriados.

06 octubre, 2013

Cómo conservar el control del condominio: El condómino administrador.

Al inicio de lo que hoy es Doctor Condominio, yo administraba condominios. Allá por 1998, sinceramente, no tenía una idea muy clara de lo que debía hacer. Tenía claro que me preocupaba el condominio donde vivía y que, como es usual, ningún otro vecino quería hacerse cargo. Veníamos saliendo de una administración externa con una gestión. En el curso de la gestión, tuve que enfrentarme a mis vecinos condóminos y no fue sencillo pues no siempre aceptaban mi autoridad. Esto le sucede a muchos condominios que conozco, en donde han decidido asumir la administración por sí mismos.
Claro que esto no es una regla, justamente el condominio donde vivía, ahora, es administrado por una propietaria y el asunto ha caminado muy bien. Pero son más los casos en que hay conflictos que en los que no los hay.
En el fondo lo que hay es un deseo, de los condóminos, de asegurarse que la persona que administra sus bienes sea alguien que conocen y cercano que no va a salir corriendo con el dinero en el peor de los casos, o que se va a desentender.
La solución ideal es que sea administrador por una Junta Administradora y la administración sea un proveedor externo (como la seguridad o el mantenimiento de piscinas o la Planta de Tratamiento).
Si el Reglamento fue hecho con la figura de un solo administrador como representante legal, debería reformarse. Quiero aprovechar para dejar constancia de que estimo que la ley debería ser reformada para que todo condominio de más de 50 filiales, por ejemplo, obligatoriamente tenga una Junta y no un Administrador único, pero es un tema que luego desarrollaré mejor en otra nota otro día.
Si no es posible la reforma, pueden intentarse otras estrategias para mantener el control del condominio. Igual a muchas empresas de administración no les agrada la idea de tener, además, la representación legal.
Un esquema posible es que un condómino tenga únicamente la representación legal, condicionado a que la administración sea con un proveedor externo y haya un comité de apoyo y fiscalización. Para los condóminos que temen ser responsables por la gestión de la administración, quiero recordarles que están MUCHO más expuestos a peligros con la seguridad, y en ningún condominio la seguridad tiene además la representación legal.
Un segundo esquema es que se constituya un órgano colegiado que asuma la representación, como una asociación o una sociedad anónima. Tiendo a apoyar más la idea de la asociación porque no es un ente con fines de lucro y no hay que pagar impuestos anuales a las personas jurídicas por ella. Conozco algunos condominios que su representante es una asociación de condóminos y funcionan bien hace años. De nuevo, la ideas perfecta es una Junta, y si hay que reformar el reglamento para ellos hacerlo, pero no siempre es esto viable. Hay que tener sí cuidado de que los asociados (o socios) coincidan con los propietarios reales del condominio siempre.
Entiendo que en muchos condominios cuesta conseguir gente que quiera trabajar por el condominio: son horas de tiempo sin paga, no siempre agradecido y que le quita tiempo a familia y otras actividades. Sin embargo, en los casos que he visto que esto sucede, también hay en el condominio (o ha habido) un mal ambiente, amenazas de demandas constantes a quienes trabajan por el condominio, impugnaciones permanentes de asambleas y acuerdos atropellados irrespetando mayorías,  y mala comunicación entre vecinos (cadenas de chismes y reclamos, básicamente). No sé cual es causa de cuál, o si ambos son consecuencia de una causa común, pero es muy frecuente que se den juntos. Al igual que cuando desaparece ese ambiente, es más fácil encontrar voluntarios para la labor. Parece un asunto de sentido común.
Son diversas opciones entre varias para un fin común: mantener el control del condominio a la vez que se asegura una gestión del patrimonio y vida en común más objetiva y profesional. Es solamente cuestión de prueba y error, como casi todo en la vida.