06 octubre, 2013

Cómo conservar el control del condominio: El condómino administrador.

Al inicio de lo que hoy es Doctor Condominio, yo administraba condominios. Allá por 1998, sinceramente, no tenía una idea muy clara de lo que debía hacer. Tenía claro que me preocupaba el condominio donde vivía y que, como es usual, ningún otro vecino quería hacerse cargo. Veníamos saliendo de una administración externa con una gestión. En el curso de la gestión, tuve que enfrentarme a mis vecinos condóminos y no fue sencillo pues no siempre aceptaban mi autoridad. Esto le sucede a muchos condominios que conozco, en donde han decidido asumir la administración por sí mismos.
Claro que esto no es una regla, justamente el condominio donde vivía, ahora, es administrado por una propietaria y el asunto ha caminado muy bien. Pero son más los casos en que hay conflictos que en los que no los hay.
En el fondo lo que hay es un deseo, de los condóminos, de asegurarse que la persona que administra sus bienes sea alguien que conocen y cercano que no va a salir corriendo con el dinero en el peor de los casos, o que se va a desentender.
La solución ideal es que sea administrador por una Junta Administradora y la administración sea un proveedor externo (como la seguridad o el mantenimiento de piscinas o la Planta de Tratamiento).
Si el Reglamento fue hecho con la figura de un solo administrador como representante legal, debería reformarse. Quiero aprovechar para dejar constancia de que estimo que la ley debería ser reformada para que todo condominio de más de 50 filiales, por ejemplo, obligatoriamente tenga una Junta y no un Administrador único, pero es un tema que luego desarrollaré mejor en otra nota otro día.
Si no es posible la reforma, pueden intentarse otras estrategias para mantener el control del condominio. Igual a muchas empresas de administración no les agrada la idea de tener, además, la representación legal.
Un esquema posible es que un condómino tenga únicamente la representación legal, condicionado a que la administración sea con un proveedor externo y haya un comité de apoyo y fiscalización. Para los condóminos que temen ser responsables por la gestión de la administración, quiero recordarles que están MUCHO más expuestos a peligros con la seguridad, y en ningún condominio la seguridad tiene además la representación legal.
Un segundo esquema es que se constituya un órgano colegiado que asuma la representación, como una asociación o una sociedad anónima. Tiendo a apoyar más la idea de la asociación porque no es un ente con fines de lucro y no hay que pagar impuestos anuales a las personas jurídicas por ella. Conozco algunos condominios que su representante es una asociación de condóminos y funcionan bien hace años. De nuevo, la ideas perfecta es una Junta, y si hay que reformar el reglamento para ellos hacerlo, pero no siempre es esto viable. Hay que tener sí cuidado de que los asociados (o socios) coincidan con los propietarios reales del condominio siempre.
Entiendo que en muchos condominios cuesta conseguir gente que quiera trabajar por el condominio: son horas de tiempo sin paga, no siempre agradecido y que le quita tiempo a familia y otras actividades. Sin embargo, en los casos que he visto que esto sucede, también hay en el condominio (o ha habido) un mal ambiente, amenazas de demandas constantes a quienes trabajan por el condominio, impugnaciones permanentes de asambleas y acuerdos atropellados irrespetando mayorías,  y mala comunicación entre vecinos (cadenas de chismes y reclamos, básicamente). No sé cual es causa de cuál, o si ambos son consecuencia de una causa común, pero es muy frecuente que se den juntos. Al igual que cuando desaparece ese ambiente, es más fácil encontrar voluntarios para la labor. Parece un asunto de sentido común.
Son diversas opciones entre varias para un fin común: mantener el control del condominio a la vez que se asegura una gestión del patrimonio y vida en común más objetiva y profesional. Es solamente cuestión de prueba y error, como casi todo en la vida.