15 octubre, 2013

Porcentajes de valor y área

En materia de condominios, se encontrarán muy frecuentemente con la palabra porcentaje a veces relacionado con el derecho de propiedad, a veces con el valor fiscal, a veces con el valor de venta, a veces con el valor del condominio, a veces con los votos, a veces con el quórum, a veces con la toma de acuerdos y a veces con la cuota. Vamos a desenredar esto:

Porcentaje de copropiedad: Es una simple relación entre el área de la filial (propiedad privada) y el área total del condominio. Este porcentaje es muy importante ya que determina la PROPIEDAD que le corresponde en las áreas comunes, al dueño de esa filial. Por ejemplo, si mi porcentaje de copropiedad (o valor medida dice en los informes registrales) es de 0,25% significa que del área común, soy dueño de un 0,25%. Cuando deba hacer la tasación del valor fiscal de mi propiedad, si el área común ha sido valorada por un perito en, digamos 1,500 millones de colones, al valor de mi filial (digamos que es 90,000,000 de colones), debo sumarle ese 0.25% (375,000) y el valor total fiscal de mi propiedad será de 90,375,000 colones. Igual sería el caso de fijar el precio de venta. Recordemos que un mayor porcentaje de copropiedad no da mayor derecho de uso de áreas comunes.

Porcentaje de valor: Es un porcentaje que proviene de un dato totalmente arbitrario y es el valor que le asigna a un condominio quien lo constituye. Si decide que el valor es un millón de colones (aunque sea un edificio de cinco pisos…), y decide que a mi filial le corresponde un 2% del valor, el valor de mi filial dentro del condominio será de 20,000 colones. Ahora bien, ese valor no es un valor monetario ni de cambio. Es un dato de referencia interna del Condominio que tiene un uso muy importante y es el de determinar el peso de mi voto.

El tema de los votos y el quórum requiere puntualización aparte.
Primero el quórum. Es sabido que el quórum de ley para poder tener por constituida una Asamblea de Propietarios es de dos terceras partes del valor condominio en primera convocatoria y cualquier número en segunda convocatoria. Estos dos tercios son con relación al total del condominio. Así, si mi filial tiene un 2% de porcentaje de valor, y digamos que el resto todas son iguales, deberemos estar presentes o representadas al menos treinta y cuatro filiales, que juntas sumarían un 68%, para llegar a más de esos dos tercios. Recordando quizás momentos angustiosos de la educación secundaria de algunos, si son treinta y tres filiales, será un 66% y eso… no es dos tercios que es 66,67%... falta poco pero no es. No llega.
Si no se reúne ese porcentaje en primera convocatoria deberá iniciarse en segunda con cualquier número (aún el 2% de mi filial que dijimos)
Ahora los votos. Los votos por mandato de ley deben de ser con relación al valor total. Así si se ocupa para un acuerdo, digamos al menos dos tercios del valor, será eso: un 66,67%. Si están las treinta y cuatro filiales de nuestro ejemplo y cada una votara 2%, deberían estar todas de acuerdo, es decir ser unánime para cumplir el umbral mínimo de dos tercios con un 68%. Si votan treinta y tres a favor y una en contra, el porcentaje a favor sería de 66% y en contra 2%... no llega al mínimo de dos tercios los votos a favor requeridos por la votación. No se aprueba.
Sé que existen Reglamentos que permiten acuerdos por mayoría de los presentes que serán válidos mientras no sean anulados, sea los acuerdos o los Reglamentos.
Igual sé que hay otros Reglamentos que permiten acuerdos por “mayoría de los presentes salvo que la ley exija otra mayoría”. Con esto mató al posibilidad que creó. Esto es como decir que un negocio abre todos los días excepto entre semana, los fines de semana y feriados.