20 junio, 2016

Cómo quejarse correctamente

La ley Reguladora de la Propiedad en Condominio le impone dos grupos de deberes básicos a la administración: la gestión del patrimonio común y la de los conflictos que se deriven de la convivencia. Sin embargo, hay que recordar que es en principio un órgano ejecutor de los deberes del Reglamento y de las decisiones de la Asamblea que es en última instancia quien debe mandar.
Ahora bien, si hay alguna queja, ¿cómo debe procederse?
El primer paso es tener claro si la queja es a causa de una deficiencia en el servicio de la administración, o si es por alguna conducta de otra persona residente del condominio.
Si se trata del segundo caso, la primera referencia debe ser el artículo 15 de la Ley 7933, que impone a los propietarios, el deber de no ejecutar ningún acto o incurrir en omisión, que “perturbe la tranquilidad de los demás propietarios o comprometa la solidez, seguridad, salubridad o comodidad del condominio.”
Cuando una persona propietaria esté siendo víctima de alguna situación que ocasione alguno de estos problemas, debe de inmediato hacerlo saber por escrito a la administración. Es muy frecuente la práctica de presentar quejas de forma verbal con el personal de seguridad, o de no hacerle saber la situación del todo a la administración sino esperar hasta la asamblea anual para mencionarlo. Esa no es la forma correcta de presentar reclamos. Y con la seguridad, solamente si trata de situaciones de seguridad urgentes que no permitan otra vía en ese instante (piénsese en un ladrón trepando por la tapia, por ejemplo).
Tampoco es correcto ventilar el problema en redes sociales o en pasillos. Hay que seguir procedimientos correctos para exigir resultados correctos.
La administración debe, primeramente, recopilar información e ir preparando el debido proceso, si es que es necesario, tendiente a imponer una sanción a quien está incurriendo en esas conductas.
Ahora bien, si la administración no responde de forma reiterada, es decir si es evidente y puede probarse que no hay una atención a la situación denunciada, podría buscarse que el asunto sea de conocimiento de la Asamblea de Propietarios, sin olvidar que la posición de poder en la que se encuentra la administración eventualmente podría hacerla sujeto de un recurso de amparo. Para que un tema sea de conocimiento de la Asamblea es conveniente recoger apoyos en otros condóminos de forma que tenga más peso político.
Si la Asamblea no pudiera resolver el tema con rapidez, hay que recordar que la normativa nacional también es de cumplimiento obligatorio para las personas que residen en el condominio, por lo que, si se trata de situaciones de fumado, tenencia de animales de compañía o intensidad de sonidos, podría haber normas e instancias administrativas públicas a las cuales recurrir.
En el caso de las personas arrendatarias, deben tener presente que el contrato de arrendamiento, por disposición legal, obliga a que el propietario garantice el goce pacífico de la cosa arrendada, es decir: debería poder vivir en paz o ejercer su actividad comercial pacíficamente. La primera reacción debe ser hacia la persona propietaria con el fin de buscar solución a la situación. Además, es importante recordar a los arrendatarios el derecho que les asiste de acudir a las asambleas de propietarios con voz, aunque sin voto.
Posteriormente veremos qué se puede hacer cuando la queja es por incumplimiento de los deberes de la administración.

10 junio, 2016

Ciclo de vida de los condominios II parte

Una vez que el condominio ha comenzado su vida independiente, además de la madurez inicial, hay otros escenarios posibles:

Inmadurez conflictiva: Ya sea por desentenderse del todo de la administración, o por una supervisión excesiva, se impide que se desarrolle una buena administración. Claro que puede suceder también que topen con un mal proveedor para la administración.
El condominio entra en un ciclo de conflictos y cambio constante de administraciones. Hay bandos internos, egoísmo, peticiones y posiciones absurdas de condóminos (planteadas como perder – perder, en donde se asumen daños con tal de causarlos al otro bando). En este tipo de condominio los abogados ganan mucho dinero con la litigiosidad. Este tipo de condominios a veces no madura nunca o le toma muchos años salir de esta etapa.

Madurez idílica: El condominio tiene conciencia de identidad propia, hay autoridad y reglas definidas y claras. Se atienden las necesidades de los condóminos (propietarios y residentes) y hay una buena calidad de vida. En esta etapa el condominio estabiliza su cuota, se atiende adecuadamente la infraestructura y se hacen eventos de disfrute común.

Madurez realista o con conflictos: Por el paso del tiempo y una cierta negación idílica del conflicto, se acumulan conductas reñidas con el reglamento, que estallan en conflictos. Por ejemplo ante la llamada de atención a alguien, se exige que se apliquen estrictamente las reglas y eso evidencia situaciones consolidadas fuera de ellas. O bien las familias han crecido y hay más vehículos de los que caben en garajes y comienzan a ser estacionados incorrectamente y se pretende convertir ese problema, claramente individual, en uno común. O tal vez muchos propietarios se han ido y hay muchos arrendatarios que se comportan inadecuadamente (fiestas, ruido, etc.).
Si ha habido buenas bases durante la madurez idílica se pueden resolver estas situaciones, caso contrario se cae en una regresión a la inmadurez conflictiva, como si nunca hubiera madurado y cae, de nuevo en litigios dirigiendo más fondos a abogados y menos a infraestructura.

Madurez pacífica o tardía: Ya todos saben quién da problemas, cómo controlarlos, cómo controlar a la administración y cuál grado de libertad darle. Suelen descuidarse las formas legales porque ya todos se conocen y no hay problema.

En este punto, si hay una autoridad fuerte y una alta cohesión, puede avanzarse hacia mantener ese mismo estado, pero con cuidado de las formalidades legales (asambleas bien convocadas, por ejemplo) Si no se hace esto, se corre el peligro de que la autoridad y el orden se cuestionen y, como las formas legales se descuidaron, hay motivos para litigios, y si no hay una cohesión fuerte de autoridad, administración y condóminos, puede regresarse a una etapa de inmadurez conflictiva.

El consejo es este: Identifique en qué etapa se encuentra su condominio y actúe antes de que sea tarde.