18 noviembre, 2011

Un Condominio disciplinado es ganancia para todos

Una de las consecuencias necesarias de ser propietario o residente en un condominio, es que existe una serie de reglas, más o menos extensas, más o menos severas, que deben seguirse y cuya omisión ocasiona que se caiga en situación de ser sujeto de una sanción (generalmente de multa).

En el Reglamento del Condominio es donde deben encontrarse esas reglas, aunque puede haber otras fuentes de obligaciones que deben ser de conocimiento de los propietarios: las Asambleas de Condóminos y las Administraciones mismas pueden crear reglamentaciones derivadas de este Reglamento inscrito, que bien pueden llamarse normas de convivencia, reglas de uso de bienes específicos (como uso de piscina, estacionamiento de visitas o rancho) o incluso pueden usar la palabra misma reglamento, sin embargo en todas hay un elemento común: No pueden de ninguna forma contradecir el Reglamento inscrito del Condominio.

El Reglamento inscrito del Condominio es el que nace con la constitución del mismo y sólo puede ser reformado con anuencia de la totalidad de los dueños del condominio. Esta reforma se debe inscribir en el Registro de igual forma, por lo que saber cuál es el Reglamento vigente es sencillo, público y es un deber de toda administración y condómino saberlo sin dudas.

Con las Asambleas puede ser un poco más difícil, ya que normalmente estarán solo en el Libro de Actas de Asamblea de Condóminos. Es sano, sin embargo, que cada condómino obtenga copia de este libro con frecuencia, y que observe que las minutas sean claras y estén debidamente firmadas por quienes deben hacerlo.

El artículo 23 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio establece que los propietarios que sean infractores recurrentes de las prohibiciones contenidas en la Ley, Reglamento, y las tomadas en Asambleas, serán sancionados con la imposición de una multa. Esta multa puede ser establecida y desarrollada por el Reglamento de Constitución del Condominio, sin embargo si no se hubiera hecho, la multa que la Ley prevé es de un Salario Base (C. 316,200 en este 2011), según el artículo 15 de la Ley. Si el Reglamento contempla este aspecto, las multas pueden ser incluso más altas y la Administración puede tener el poder de cobrarlas de inmediato en el estado de cuenta del condómino.

Es muy importante que este deber disciplinario sea ejercido con serenidad y con firmeza por parte de la Administración, por cuanto un exceso puede derivar en un régimen de terror innecesario y una falta de firmeza puede derivar en una persecución entre condóminos.

La mejor forma de abordar esto, para una Administración nueva (o una vieja con nuevos bríos), es listar la totalidad de los incumplimientos existentes y abordarlos todos juntos en primera instancia con algún órgano asesor con participación de los condóminos, con el fin de valorar vigencia legal, pertinencia, gravedad de la falta y sobre todo agrupar por tipo de falta. Una vez determinado esto, debe sin ninguna duda la Asamblea de Condóminos, pasar por la prueba de vida en condominio que es decidirse a hacer un corte y ruptura con el pasado y determinar qué hacer con las infracciones existentes (todas, para evitar injusticias o parcialidad) y cambiar sus patrones de ejercicio de la disciplina con el fin de ser, a partir de ese momento, más estrictos y cuidadosos si no lo fueron en el pasado.

Este es un proceso difícil y delicado que si no se hace correctamente puede profundizar las divisiones existentes. Sin embargo, si se conduce con corrección y un adecuado manejo estratégico, es el mejor sistema de depuración de la vida en condominio y prepara a la comunidad de propietarios para un futuro de orden y disciplina.
Un Condominio en orden y disciplinado, en donde el Reglamento se cumple y respeta es un grupo humano con orden, con respeto de los derechos de todos, en donde las inversiones y la calidad de vida se verán beneficiadas con enormes réditos, además de que se ahorrará mucho dinero en litigios y discusiones inútiles que crean divisiones difíciles de cerrar a futuro.

Publicado en el Financiero 845, noviembre 2011