31 diciembre, 2017

Evaluación de impacto ambiental

Un desarrollo inmobiliario, como toda actividad humana, tiene algún grado de impacto sobre el ambiente.
Ya nos resulta bastante evidente la importancia de un recurso como el agua potable para los condominios. Así igual nos debería resultar el resto de los recursos del ecosistema en el que el condominio se ubique. La conservación de éstos no es un tema ideológico sino de sentido común: conservar hoy para poder usar mañana.
La gestión misma de un proyecto puede enmarcarse en una visión de sostenibilidad como lo permiten las metodologías como PRISM, alineada con los Objetivos de Desarrollo Sostenible, que buscan conseguir el crecimiento económico, la inclusión social y la protección del medio ambiente, con apoyo de todas las personas, incluyendo el sector privado.

Las actuales evaluaciones de impacto ambiental se establecen por medio de la Ley Orgánica del Ambiente (Ley 7554), debiendo obtenerse la aprobación o viabilidad de la Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA) para poder iniciar un proyecto.


Ha sido noticia ya la demora que esta autorización implica, máxime tomando en cuenta que tiene el deber legal de “..responder a las necesidades de eficiencia y eficacia en el análisis de las evaluaciones de impacto ambiental” (artículo  86, ley 7554).
Por su parte SETENA se defiende argumentando que ha resuelto el 90% de los expedientes en curso y que se reducen los tiempos de espera, pero sigue siendo aún motivo de discusión pues en 2015 el informe del Estado de la Nación reportaba tiempos de 168 días para evaluaciones impacto alto y moderado (D1) mientras que la SETENA reportaba entre 120 y 181 días aunque alega mejoras notables para 2017.
Hay dos grandes grupos de proyectos: de categoría alto y moderado impacto (categorías A y B - subdividida en B1 y B2 -), que se analizan mediante el formulario D1, y los de bajo impacto (Categoría C) que utilizan el D2, según el Reglamento General sobre los Procedimientos de Evaluación de Impacto Ambiental (EIA) Nº 31849-MINAE-S-MOPT-MAG-MEIC.
El Manual de Instrumentos Técnicos para el Proceso de Evaluación de Impacto Ambiental (Manual de EIA)­ Parte II N°32712­-MINAE, indica además algunos componentes que debe cumplir esta solicitud, como principal, sea el Documento de Evaluación Ambiental (sea D1 o D2), y otros como el Estudio Técnico de Ingeniería Básica del Terreno, el de Geología Básica, el Arqueológico Rápido, el Biológico Rápido, la Evaluación Ambiental Preliminar.

La viabilidad o licencia ambiental es la autorización para seguir con la tramitación del proyecto. Implica algunas obligaciones como el cumplimiento del Código de Buenas Prácticas Ambientales, el desarrollo e implementación de Instrumentos de Control y Seguimiento Ambiental (ICOS), incluyendo el nombramiento de un responsable ambiental, la utilización y custodia de una bitácora ambiental, donde se registren las acciones relativas a los compromisos asumidos y la presentación ante la SETENA de informes ambientales.
Se establecerá en esa viabilidad una garantía ambiental que resguarda la corrección, mitigación o compensación por daños ambientales o impactos ambientales negativos no controlados por la actividad, obra o proyecto. Esta viabilidad tiene una vigencia de 5 años.

15 diciembre, 2017

Macromedidores en condominio

El abastecimiento del agua en condominios, tiene sus diferencias según el tipo de construcción - sea horizontal o vertical, por ejemplo - y el uso que se haya dispuesto para él, y solamente bajo ciertas condiciones pueden independizarse servicios.


Tomando como ejemplo lo normado por el Instituto Nacional de Acueductos y Alcantarillados en su Reglamento de Prestación de Servicios, en principio no se hace diferencia entre los tipos de condominio para efectos de su abastecimiento. Hay diferencias por el uso al que se destine el condominio, pero no por el tipo de condominio. Otros prestadores de servicios igual deben someterse a reglas técnicas (aquí).


En su etapa de obras de desarrollo urbanístico, el proyecto podrá recibir el servicio, en el tanto cuente con un permiso de construcción y sea técnicamente posible el suministro, es decir que las obras mínimas aprobadas para recibirlo estén recibidas por AyA.


La tarifa cambia según el uso, siendo domiciliar (casas de habitación), ordinaria (actividades comerciales o industriales usos como abastecimiento para aseo), reproductiva (insumo en actividades industriales), preferencial (educación pública y otros sin fines de lucro)  y gobierno.


Un primer conflicto en condominios es que si hay varios usos, como domiciliar para casas y ordinaria para la construcción, el AYA cobra la más alta. Debido a que es un servicio público, se tiene derecho de pagar la tarifa que corresponde. Es por ello que las constructoras suelen correr con la diferencia entre ambos usos y cobrar solo lo domiciliar.


Una vez que se cuenta con la Resolución de Recepción y Aprobación de Obras por el Instituto, puede valorarse a la independización de servicios.

Si es posible que esto se haga, por motivos técnicos, legales y operativos, requerirá además, la inscripción de una servidumbre de paso a favor el Instituto y concluirá con la instalación de hidrómetros individuales por cada filial autorizada. Es importante saber que aún sin servidumbre, por el solo hecho de ser usuario de los servicios, se tiene el deber de autorizar el acceso a su propiedad del personal de AyA debidamente identificado, para realizar inspecciones propias de su competencia (art. 60, Reglamento de Prestación de Servicios)


Es importante recordar que aunque el prestador tiene el derecho de la suspensión del servicio por falta de pago, el condominio, con relación a los condóminos, ha tenido mucha inseguridad jurídica sobre si puede o no suspender el servicio por falta de pago.

Hasta 2013 fue permitido por la Sala Constitucional, luego en 2013 se resuelve que es contrario al derecho humano a un ambiente sano (ver aquí) y se prohíbe. En 2016-2017 se vuelve a considerar, de forma algo tímida, que la suspensión es admisible (ver aquí)


Si no es posible independizar los servicios (por ejemplo por altura ya que la presión garantizada del AyA no la alcance, que es lo más usual en condominios verticales), se instalaría lo que se conoce como un macromedidor que medirá todo el consumo del condominio, cobrándose internamente si el condominio lo desea mediante hidrómetros privados.


Usualmente tiene esto el inconveniente de que aún si se cobra por bloque, es decir por unidades, si se superan los 16 metros cúbicos por unidad en el total facturado, el costo por metro sube al doble (tarifas 2018), y eso incrementa el cobro a pesar de que se mantenga alguien en el mismo consumo.