28 octubre, 2010

Inscripción de Asambleas de Condóminos

Para poder inscribir en el Registro Público un nombramiento de administrador de un Condominio, el Acta de Asamblea de Condóminos debe reunirse estos requisitos mínimos:

1.- En el encabezado debe señalarse el nombre completo y registral del Condominio, el número de folio real de la finca matriz y el número de cédula jurídica que se le ha asignado.

2.- Debe indicar, si el Reglamento hace diferenciación únicamente, si la Asamblea es ordinaria o extraordinaria.

3.- Debe constar si se reúne en primera o segunda convocatoria, referencia breve al lugar y el dato de la fecha y hora.

4.- Debe indicarse los presentes y el porcentaje de valor que se encuentra debidamente representado.

5.- Debe indicarse ordenadamente los diversos acuerdos que se tomen, separando claramente la discusión de la votación y aprobación (o rechazo) de las mociones propuestas.

6.- Si el acuerdo es de nombramiento de administración, debe constar el nombre completo de quien es nombrado, con su cédula, y la indicación de que acepta el cargo. Si es una persona física debe constar, además de su denominación social y número de cédula jurídica, quién, en su representación, acepta el cargo. La persona jurídica nombrada debe tener plazo social vigente.

7.- Debe constar claramente el plazo por el que se nombra, con indicación expresa del momento en el que inicia funciones (asume el cargo). Este plazo debe ser posible y acorde al Reglamento.

8.- Debe indicarse la mayoría con la que se aprueba el acuerdo tomado, indicando preferiblemente la cantidad de votos a favor, en contra y abstenciones, aunque con mención de la mayoría con la que se aprueba es suficiente, y debe indicarse que dicha mayoría es la que requiere el Reglamento.

9.- Debe indicarse que los acuerdos se declaran firmes.

10.- Debe comisionarse para su protocolización a una persona determinada o a la administración nombrada (o su representante).

11.- Debe constar la fecha y hora de inicio y de finalización de la Asamblea.

Un acta sin errores, no solamente facilita la inscripción, sino que permite no tener que recoger firmas de notas a los Condóminos. En http://drcondominio.blogspot.com/ podemos apoyar a Administraciones, Juntas o condóminos que deban confeccionar actas de Asambleas para que sean perfectas. Una consulta a tiempo, de unos minutos, ahorra muchas semanas de atrasos después.


18 agosto, 2010

Cuotas comunes en Propiedad en Condominio y obligados

La propiedad en Condominio implica dos condiciones que tienen consecuencias patrimoniales sobre los propietarios, aún sin que sea específicamente su voluntad y que en otro tipo de propiedades no son automáticas:

1.- Hay gastos comunes que deben ser cubiertos por los propietarios de forma ineludible

2.- Estos gastos comunes son un gravamen de tipo legal ineludible y preferencial y el adquirente de una filial es obligado solidario.

La Ley Reguladora de Propiedad en Condominio (7933) señala que (artículo 13) “Los propietarios están obligados a sufragar los gastos de administración, conservación, y operación de los servicios y bienes comunes. La renuncia, tácita o expresa, al uso y goce de las cosas comunes, no relevará al condómino de sus obligaciones en cuanto a la conservación, la reconstrucción de dichos bienes, o el pago de cuotas de mantenimiento, ni de ninguna obligación derivada del régimen”.

Estos gastos comunes, una vez aprobados por la Asamblea son obligatorios sin poder excusarse de su pago bajo ninguna circunstancia.

2.- Estos gastos comunes son un gravamen de tipo legal ineludible y preferencial y el adquirente de una filial es obligado solidario. El gravamen legal por mora en cuotas de gastos comunes se entiende IMPLÍCITO sobre cualquier filial. En caso de venta, la ley señala que (artículo 21): “En caso de estar en mora el adquirente de la filial se considerará deudor solidario por el monto certificado (artículo 20)”

Si una filial tiene deudas anteriores, el nuevo propietario es deudor solidario de ellas, es decir, debe pagarlas COMO SI fuera el dueño.

Como se puede ver tiene una relevancia enorme obtener, por medio del vendedor, una certificación de parte de la administración, de que la filial se encuentra al día, para no verse obligado al pago de obligaciones ajenas.

25 marzo, 2010

Precios de alquiler de oficinas en el Mundo (The Economist)

Londres llega casi a los $2,000 al año por metro cuadrado y México está abajo con menos de $500 al año por metro cuadrado. En Costa Rica estaremos cerca de los $240-$360 por metro cuadrado al año. Claro si no es San José centro que anda cerca de los $12 a los $120, más cercano a a los precios en Avenida Mediterránea o en Avenida Báltica, a pesar de que muchos dueños crean que viven en Pacifica o en Marvin Gardens.

18 marzo, 2010

Convertirse en Arrendante?

EEUU: But before deciding to become a landlord, ask yourself whether you have the time, temperament and skills to manage from a distance.
Qué tomar en cuenta para decidir qué hacer con un inmueble en el que no se vive permanentemente.

Tiendas en Centros Comerciales reducen tamaños

EEUU: Sizing Up Property, Mall Stores Try to Shrink
"But mall landlords often can be persuaded to accept downsizing, because it keeps the retailer in place, avoiding a dark storefront."
Importante ejercer este poder en los Condominios Comerciales. Una vez que la propiedad se empieza a vaciar el declive se acerca.
Quizás los desarrolladores puedan observar y reducir tamaños de locales para una mayor productividad por metro cuadrado

15 marzo, 2010

Condominios Chilenos tras terremoto

CHILE: Los empresarios de la construcción deben entender que sus obras siempre deben edificarse acorde a las estrictas normas antisísmicas vigentes en nuestro país y que los materiales utilizados en ellas deben ser los idóneos para soportar las inclemencias de la naturaleza. Y cuando los profesionales que han intervenido en el proceso constructivo no hayan hecho bien sus encargos, la obligación de toda inmobiliaria es responder inmediatamente ante sus clientes, sin esperar a que éstos los apremien.

14 marzo, 2010

Casas venidas a menos, otro síntoma de la crisis en EE. UU.

EEUU: "Dejo de comer si es necesario, pero pago siempre mi alquiler porque si no, no tendría adónde ir."
El negocio no es comprar para vender sino comprar para arrendar. Una casa propia no es un activo, es un pasivo, salvo si produce.

The 10 most expensive homes in the world

http://timesbusiness.typepad.com/money_weblog/2010/03/top-10-most-expensive-homes-in-the-world-.html
And of course... The 10 worst property investments ever en http://timesbusiness.typepad.com/money_weblog/2008/06/post.html

11 marzo, 2010

INVU se defiende de críticas sobre decreto de planificación

Mientras que el Plan Prugam podría ampliar el derecho a construcción sobre zonas protegidas hasta kilómetros, el Decreto emitido por el INVU habla solo de 200 metros como máximo.

Así se defendieron las autoridades del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) y de la Dirección de Urbanismo sobre las críticas que ha recibido un Decreto emitido el pasado 8 de enero y que se publicó en La Gaceta el 23 de febrero.

http://www.elfinancierocr.com/ef_archivo/2010/marzo/14/economia2298583.html

LIMA: 600 familias de Pueblo Libre participarán mañana en simulacro de sismo de 7,9 grados

    ¿Su Administración ha diseñado un plan de evacuación y emergencia?
  • LIMA: Más de 600 familias que habitan el condominio “La Católica” en Pueblo Libre participarán mañana por la noche en un simulacro de sismo de una magnitud de 7,9 grados, como el ocurrido en agosto de 2007 en el sur del país

MIAMI: Crisis en los condominios

A través del tiempo, en muchos condominios se han producido infinidad de problemas de todo tipo, como fraudes, corrupción, robo y más, dando lugar a quejas de los vecinos, lo que llevó al estado a crear la Ley de Condominios, con una serie de reglas que contemplan castigos, como multas y cárcel, para los infractores.

10 marzo, 2010

Demandan a desarrolladores de Viva Punta Leona

“Desafortunadamente para los compradores, la cuenta escrow de Stewart Title no ofreció ningún respaldo para sus depósitos, ya que todos los fondos le fueron transferidos a Beach One Developments tan pronto como fueron hechos”, dice el comunicado.

09 marzo, 2010

Vecinos de edificio dañado presentan recurso legal por temor a derrumbe

Por daños severos que amenazan a un condominio en Chile, presentan recurso ante la Municipalidad para que esta administrativamente ordene la demolición si procede. Afortunadamente nuestra legislación prevé una mejor solución por medio del Interdicto de derribo.
Los administradores deben estar vigilantes de obras que puedan amenazar su condominio y deben proceder en su defensa. Claro está, esto revela la importancia de contar siempre con una personería vigente. Si carece de ella su condominio es una situación que debe corregirse de inmediato. Es muy probable que un condómino que sufra un daño sienta que puede sentar responsabilidad en el administrador si éste no pudo actuar por carecer de poderes inscritos, teniendo un acuerdo que se los otorgaba (y la obligación de inscribirlo y ejecutarlo).

01 febrero, 2010

Dos sencillas formas para que la Administración evite ser multada por fumado en el Condominio.

Esta semana algunos restaurantes han anunciado que se unirán a una campaña publicitaria de la farmacéutica Pfizer para promocionar sus pastillas para dejar de fumar (pues no es una norma formal), con la que impedirán del todo el fumado en sus locales. Esta tendencia va en aumento y cada vez más se concibe el fumado como algo socialmente nocivo, pues en el ámbito individual ya hay estudios médicos suficientes que prueban el tremendo daño individual a diversos órganos y sistemas completos: básicamente es un veneno.

Hay varias facetas de este problema como la discusión política sobre si el Estado tiene derecho de impedir conductas por el costo social (en servicios médicos) y a cuáles conductas se les aplicará esta política (como al fumado) y a cuáles no (como a la comida chatarra) aún y cuando los daños individuales y costos sociales puedan ser similares; más allá del tema global de hasta dónde tiene el Estado el derecho de quitarme mi derecho de hacerme daño, sin caer en una política de Salud Pública de régimen autoritario o hasta dónde puede una sociedad estigmatizar a los fumadores y hacerles miradas de rechazo, pero no permitir miradas de rechazo para los que en vez de nicotina se introducen sin límite grasas nocivas.

Sin embargo, siendo el dominio de esta página el ámbito de los Condominios nos referiremos al tema de la regulación del fumado en propiedades privadas, en específico Condominios.

La Ley Reguladora del Fumado (ley 7501) establece una prohibición para el fumado, cuyo ámbito de aplicación cubre propiedades privadas si son propiedades destinadas primordialmente a la recreación de los menores de edad (como áreas de juegos). Igualmente abarca bodegas e instalaciones del sector privado en el tanto sean techadas y de uso colectivo. En esos lugares deberán delimitarse áreas de fumado (derecho que los fumadores parecen haber perdido en los restaurantes con esta promoción comercial, pero que difícilmente la Sala Constitucional encontrará tutelable, a pesar de que el mismo Ministerio que impulsa esta nueva práctica de la prohibición, tiene el deber de vigilar que haya áreas de fumado rotuladas).

Esta misma ley impone deberes a los administradores (entre otros), de propiedades privadas que caigan dentro de la prohibición, así como de rotular la prohibición de fumar en las áreas que por ley tengan esa naturaleza. Inclusive sanciona con una pena de medio salario base (a hoy 2010 la suma de ¢146,700) a los administradores de esas propiedades que no solamente fumen en dichos lugares cubiertos con la prohibición, sino que toleren que otra persona lo haga.

Es evidente que si hecha la prevención por el administrador sigue la desobediencia, las vías de la multa del artículo 15 de un Salario Base (a hoy 2010 la suma de ¢293,400) parecieran una buena salida para evitar que la responsabilidad por dichas conductas recaiga en el administrador y no en el fumador desobediente.

Si se trata de un trabajador del Condominio deberá el administrador hacer sin duda la advertencia disciplinaria y aplicar las consecuencias que una posible desobediencia a las instrucciones de su patrono conlleva.

De esta forma, quizás con una breve compra de escaso monto (rótulos de no fumado) y una instrucción escrita a los empleados, podrán los administradores librarse de las posibles consecuencias de omitir este deber.

La labor del administrador de condominios es difícil y está sujeto a muchas presiones (usualmente en sentido opuesto) y pareciera que en lo único que fácilmente se unen las mayorías es para demandar labores o sentar responsabilidades contra administradores, por lo que valdría la pena tomar en cuenta este deber, que no es nada nuevo sino que data de 1995.