20 julio, 2016

Reformas de Reglamento II: cuando es inevitable

En la nota anterior dábamos ideas sobre cómo evitar una reforma del reglamento. Ahora veremos qué hacer cuando es inevitable.

A veces esto sucede porque el reglamento es extremadamente detallado. Desde hace algunos años se ha incrementado la tendencia a hacer reglamentos muy extensos, lo que hace más difícil adaptar su aplicación a las circunstancias.

Si se ha discutido el asunto y no se encuentra ninguna otra salida que no sea la reforma del reglamento, hay que cumplir con el objetivo de unanimidad de la totalidad del condominio, como lo impone artículo 27 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio.

Habiendo identificado el problema y la solución propuesta, debe trabajarse una redacción de acuerdo y consensuarse. Los beneficios y los costos deben estar muy claros así como la forma en las que manejarán las consecuencias que la decisión implique.

El proyecto y el texto del acuerdo a tomar deben estar disponibles públicamente en el condominio y abiertos a comentarios. Hay herramientas tecnológicas sencillas y gratuitas que permiten esta interacción.

Nada sustituye sin embargo la conversación personal con algunas personas a las que habrá que tomarse el tiempo de ir a convencer, o la revisión en una o más asambleas para construir ese consenso y posterior unanimidad. Estas asambleas podrán mezclar otros temas pero deben de convocarse correctamente (aquí y aquí) y dejar el espacio suficiente para discutir tranquilamente las opciones.

La identificación de las personas físicas o jurídicas (y sus representantes), que pueden y deben votar es esencial. Nadie puede lanzarse a una elección y votación sin un padrón de personas habilitadas para votar.

La mejor recomendación es recoger poderes para asegurar los votos, pues así, una vez con el total de los votos asegurados, la asamblea será un paso casi de trámite. Registralmente luego es sencillo proceder a la protocolización e inscripción del acta.

Sin embargo, una vez inscrita una reforma el asunto no acaba sino que comienza en su fase de ejecución.

La comunicación que se haga del cambio de reglamento es esencial, pues siempre habrá residentes que desconocían del proceso, personas que recién adquieren en condominio y hasta otras personas que aun habiendo votado a favor necesitan de un refuerzo comunicativo para asimilar el cambio y adecuar su conducta y expectativas.

La coordinación con la seguridad es igualmente central pues los oficiales suelen carecer de habilidades de comunicación y solo saben imponer una regla ordenada, a veces de mala manera.

Rotulación, circulares y recordatorios en la siguiente asamblea ayudan en este proceso de comunicación y gestión del cambio. La administración debe poder recoger las opiniones, análisis y hasta sentimientos que el cambio genere para ser conocidas en asamblea como forma de evaluación del cambio, pero sobre todo, por respeto a quienes las manifestaron.

Por ello el monitoreo y evaluación del cambio realizado deben ser muy cercanos, relajando esta vigilancia sólo una vez que ha transcurrido tiempo suficiente como para que se haya asentado sin conflicto.


Bien puede ocurrir, claro, que el cambio no sea adecuado y que surjan nuevos problemas, caso en el cual deberá de procederse de la misma forma: identificando el nuevo problema, analizando soluciones y planteándose hasta nuevas reformas al reglamento.

10 julio, 2016

Reformas de Reglamento I: cómo evitarlas

Es bastante conocido que para reformar el Reglamento del condominio el artículo 27 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio requiere de una votación unánime a favor de la totalidad de los propietarios del condominio.
Claramente este requerimiento no es sencillo de cumplir y en algún momento he manifestado la importancia de que se separe la reforma del derecho de propiedad de las condiciones de ejercicio de éste, sin embargo sí es importante que estos temas se ventilen en asambleas.
Construir un acuerdo de unanimidad de la totalidad abre espacio para que muchos intereses y posiciones se encuentren y no siempre será posible satisfacerlos a todos. Es por ello que antes de entrar a una reforma del reglamento hay que analizar si realmente es la única opción.
Inicialmente hay que identificar el problema, por un lado y la solución por otra. Muchas veces se presentan mezclados o se impulsa una “solución” sin que se haya establecido claramente el problema. Incluso en ocasiones el “problema” se pretende que sea, justamente, la prohibición del reglamento.
Un “problema” muy común que se presenta es la ausencia de espacio de estacionamiento o el deseo de ejecutar acciones que el reglamento impide, como decoración o tenencia de mascotas fuera de las reglas establecidas, o realización de actividades sociales fuera de determinado horario fijado.
Una de las discusiones más complejas del derecho es el concepto de justicia. Cuando he estado en asambleas donde se clama por más espacio de estacionamiento, se alegan razones como que las familias crecen, que el transporte público es fatal, que si los padres tienen la capacidad adquisitiva quieren que sus hijos tengan su vehículo, que el condominio debe adaptarse a los tiempos, y que los espacios de visitas se usan poco. Todo eso suena justo. Por el contrario se alega que los espacios de estacionamiento estaban claros desde el inicio y bajo esas condiciones se compró, que no es correcto convertir las necesidades particulares en necesidades de la comunidad, o que pueden comprarle vehículo a sus hijos, buscando dónde estacionarlo. También suena justo.
Es en una asamblea de condóminos donde puede analizarse este conflicto y proponer soluciones como el arriendo de espacios de estacionamiento comunes bajo ciertas condiciones, adquisición de plataformas de estacionamiento en altura, invitar a la persona a buscar espacio con otros vecinos (dentro o fuera del condominio) que no lo estén utilizando, o cualquiera otra que de esa asamblea surja.
Cualquier acuerdo que tome la asamblea relacionado con la forma en la que habrá de aprovecharse los bienes comunes requiere una votación de dos terceras partes del total del condominio (del valor del edificio dice la ley 7933, en una anacrónica y desafortunada redacción).
Naturalmente si además a estas decisiones se les restringe en tiempo, para evaluar si se causan problemas que se desconocían, sin implicar un derecho adquirido, y con un adecuado monitoreo y evaluación, es más sencilla su implementación.

Luego veremos qué sucede cuando verdaderamente cualquier solución pasa por la necesaria reforma del reglamento.