10 julio, 2016

Reformas de Reglamento I: cómo evitarlas

Es bastante conocido que para reformar el Reglamento del condominio el artículo 27 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio requiere de una votación unánime a favor de la totalidad de los propietarios del condominio.
Claramente este requerimiento no es sencillo de cumplir y en algún momento he manifestado la importancia de que se separe la reforma del derecho de propiedad de las condiciones de ejercicio de éste, sin embargo sí es importante que estos temas se ventilen en asambleas.
Construir un acuerdo de unanimidad de la totalidad abre espacio para que muchos intereses y posiciones se encuentren y no siempre será posible satisfacerlos a todos. Es por ello que antes de entrar a una reforma del reglamento hay que analizar si realmente es la única opción.
Inicialmente hay que identificar el problema, por un lado y la solución por otra. Muchas veces se presentan mezclados o se impulsa una “solución” sin que se haya establecido claramente el problema. Incluso en ocasiones el “problema” se pretende que sea, justamente, la prohibición del reglamento.
Un “problema” muy común que se presenta es la ausencia de espacio de estacionamiento o el deseo de ejecutar acciones que el reglamento impide, como decoración o tenencia de mascotas fuera de las reglas establecidas, o realización de actividades sociales fuera de determinado horario fijado.
Una de las discusiones más complejas del derecho es el concepto de justicia. Cuando he estado en asambleas donde se clama por más espacio de estacionamiento, se alegan razones como que las familias crecen, que el transporte público es fatal, que si los padres tienen la capacidad adquisitiva quieren que sus hijos tengan su vehículo, que el condominio debe adaptarse a los tiempos, y que los espacios de visitas se usan poco. Todo eso suena justo. Por el contrario se alega que los espacios de estacionamiento estaban claros desde el inicio y bajo esas condiciones se compró, que no es correcto convertir las necesidades particulares en necesidades de la comunidad, o que pueden comprarle vehículo a sus hijos, buscando dónde estacionarlo. También suena justo.
Es en una asamblea de condóminos donde puede analizarse este conflicto y proponer soluciones como el arriendo de espacios de estacionamiento comunes bajo ciertas condiciones, adquisición de plataformas de estacionamiento en altura, invitar a la persona a buscar espacio con otros vecinos (dentro o fuera del condominio) que no lo estén utilizando, o cualquiera otra que de esa asamblea surja.
Cualquier acuerdo que tome la asamblea relacionado con la forma en la que habrá de aprovecharse los bienes comunes requiere una votación de dos terceras partes del total del condominio (del valor del edificio dice la ley 7933, en una anacrónica y desafortunada redacción).
Naturalmente si además a estas decisiones se les restringe en tiempo, para evaluar si se causan problemas que se desconocían, sin implicar un derecho adquirido, y con un adecuado monitoreo y evaluación, es más sencilla su implementación.

Luego veremos qué sucede cuando verdaderamente cualquier solución pasa por la necesaria reforma del reglamento.