Reformas de Reglamento I: cómo evitarlas
Es bastante conocido que para
reformar el Reglamento del condominio el artículo
27 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio requiere de una
votación unánime a favor de la totalidad de los propietarios del condominio.
Claramente este requerimiento no
es sencillo de cumplir y en algún momento he
manifestado la importancia de que se separe la reforma del derecho de
propiedad de las condiciones de ejercicio de éste, sin embargo sí es importante
que estos temas se ventilen en asambleas.
Construir un acuerdo de
unanimidad de la totalidad abre espacio para que muchos intereses y posiciones
se encuentren y no siempre será posible satisfacerlos a todos. Es por ello que
antes de entrar a una reforma del reglamento hay que analizar si realmente es
la única opción.
Inicialmente hay que identificar
el problema, por un lado y la solución por otra. Muchas veces se presentan
mezclados o se impulsa una “solución” sin que se haya establecido claramente el
problema. Incluso en ocasiones el “problema” se pretende que sea, justamente, la
prohibición del reglamento.
Un “problema” muy común que se
presenta es la ausencia de espacio de estacionamiento o el deseo de ejecutar
acciones que el reglamento impide, como decoración o tenencia de mascotas fuera
de las reglas establecidas, o realización de actividades sociales fuera de
determinado horario fijado.
Una de las discusiones más
complejas del derecho es el concepto de justicia. Cuando he estado en asambleas
donde se clama por más espacio de estacionamiento, se alegan razones como que
las familias crecen, que el transporte público es fatal, que si los padres
tienen la capacidad adquisitiva quieren que sus hijos tengan su vehículo, que
el condominio debe adaptarse a los tiempos, y que los espacios de visitas se
usan poco. Todo eso suena justo. Por el contrario se alega que los espacios de
estacionamiento estaban claros desde el inicio y bajo esas condiciones se
compró, que no es correcto convertir las necesidades particulares en necesidades
de la comunidad, o que pueden comprarle vehículo a sus hijos, buscando dónde
estacionarlo. También suena justo.
Es en una asamblea de condóminos
donde puede analizarse este conflicto y proponer soluciones como el arriendo de
espacios de estacionamiento comunes bajo ciertas condiciones, adquisición de
plataformas de estacionamiento en altura, invitar a la persona a buscar espacio
con otros vecinos (dentro o fuera del condominio) que no lo estén utilizando, o
cualquiera otra que de esa asamblea surja.
Cualquier acuerdo que tome la
asamblea relacionado con la forma en la que habrá de aprovecharse los bienes
comunes requiere una votación de dos terceras partes del total del condominio
(del valor del edificio dice
la ley 7933, en una anacrónica y desafortunada redacción).
Naturalmente si además a estas decisiones se
les restringe en tiempo, para evaluar si se causan problemas que se
desconocían, sin implicar un derecho adquirido, y con un adecuado monitoreo y
evaluación, es más sencilla su implementación.
Luego veremos qué sucede cuando
verdaderamente cualquier solución pasa por la necesaria reforma del reglamento.