15 abril, 2014

Cuotas condominales y Patrimonio o Habitación Familiar

Una norma muy acertada de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio es la que le da dos privilegios de cobro a las cuotas condominales: Primero, la obligación de pago se transmite a sucesivos propietarios (artículo 21 de la Ley dicha), quienes se convierten en deudores solidarios de las deudas que tenga la filial. Es por eso que es muy importante que cuando se adquiera en condominio se verifique que la propiedadno esté morosa. Segundo, las cuotas de gastos comunes, multas y sus intereses constituirán un gravamen hipotecario sobre la filial, precedido solamente por el que garantiza el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles. Constituye una Hipoteca Legal. Estos saldos serán certificados por un Contador PúblicoAutorizado y podrá rematarse la propiedad para cubrir esas obligaciones.

Un caso interesante de posible conflicto de esta hipoteca legal es con el Régimen de Patrimonio o Habitación Familiar.

El Código de Familia en sus artículos 42 al 47 permite proteger el inmueble que se destine a habitación de la familia por medio de una declaración en escritura pública. Esta protección es doble: primero, impide que sea vendido o gravado con hipoteca, por ejemplo, sin el consentimiento de los beneficiarios, que pueden ser el o la cónyuge o conviviente de hecho o, además, los hijos.La segunda protección, es que no podrá ser perseguido por acreedores personales por deudas posteriores a la afectación.

En algún momento se quiso impedir la ejecución judicial por cuotas de gastos comunes del condominio, alegando que el inmueble estaba sometido a Habitación Familiar.

Esta defensa fue claramente resuelta en la sentencia 787 del Tribunal Primero Civil de San José, el día 31 de agosto de 2010.

En un proceso de cobro judicial por impuestos adeudados, el juez, aunque dio curso a la demanda, suspendió el remate programado, acogiendo la defensa de que la propiedad estaba protegida con este régimen.

El Tribunal resolvió la apelación indicando que, si bien es cierto existe el principio de que todos los bienes de una persona responden por deudas (art. 981 del Código Civil), también es posible crear patrimonios con destino y protección especiales, como la Habitación Familiar, lo que los exime de esa responsabilidad por deudas. Sin embargo, esa protección es ante deudas que vinculen al propietario como deudor - obligaciones personales -. Las obligaciones de impuestos y las de cuotas de gastos comunes de condominio no son obligaciones de un deudor con un acreedor, sino que son unas en las que al ser la garantía la propiedad, independientemente de su dueño, más bien son relaciones de la “cosa” - la casa o inmueble - con el acreedor, en este caso la Municipalidad o el Condominio.


 Por estas razones acogió la apelación y ordenó fijar fecha de remate, dejando muy claro que no importa si una propiedad está sometida al régimen de Patromionio Familiar, siempre podrá ser embargada y rematada para el pago de obligaciones garantizadas con hipoteca legal, como los impuestos municipales y las cuotas de gastos comunes del Condominio.

01 abril, 2014

Panorama del sector inmobiliario 2014 (Entrevista completa)

Hace algunos días de parte del semanario El Financiero, me hicieron llegar algunas preguntas sobre este sector, para un artículo sobre las perspectivas de crecimiento del sector.

La nota como fue publicada está en el suplemento completo, sin embargo quiero compartir con ustedes las preguntas y respuestas.

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EF: ¿Cuáles son las expectativas de crecimiento para este 2014?
IA: Este 2014 hay expectativas buenas de crecimiento del sector, aunque hay algunas amenazas que controlar. Algunas son transitorias y normales (y en alguna medida reducidas) como la incertidumbre por el cambio de administración en el país; pero otras llevan ya tantos años acumuladas, que más que una amenaza es el contexto del país. Hay carencias enormes en infraestructura (en general, no sólo la vial) y el avance en simplificación de trámites no ha sido igual en todos los niveles de la gestión pública: lo alcanzado en la tramitación de planos, por ejemplo, no se equipara con la lentitud en el proceso en algunas municipalidades, en entes como la SETENA, lo que ya es casi tradicional. Claro que es urgente solucionar estas y otras amenazas, pues llevan ya tantos años con nosotros que quizás son más bien el contexto o la explicación de lo que continuamente limita, y seguirá limitando, el desarrollo del país en todos sus sectores, y lo que seguirá ocasionando la desigualdad que impide que los productos del mercado inmobiliario lleguen a más personas.

EF: ¿Cuáles temas están pendientes para abarcar las necesidades habitacionales de la clase media?
IA: La clase media está siempre en el umbral entre la capacidad de adquisición de un inmueble y la necesidad de venderlo por no poder pagarlo. Leves cambios en la economía del país y la individual la inclinan hacia un lado o el otro. Esto es comprensible y normal. Lo que requiere es más certeza en el costo del dinero, pues por oportunidades económicas nacen opciones como créditos de bajo costo en dólares, pero aumentos en el tipo de cambio hacen que sea muy difícil el pago del costo del dinero. Esto sucede en buena parte porque más que una política pública de vivienda ha habido una de oportunidades de negocios. La adquisición de vivienda debe verse como una prioridad pública (no sólo Estatal) y no como el resultado de oportunidades económicas, pasajeras por definición. Cubrir las necesidades de vivienda de la clase media pasa por considerar esto una necesidad de interés público y no un problema individual de cada familia, que puede (o no) encontrar satisfacción en la oferta inmobiliaria.

EF: ¿Existe una oferta amplia para este rubro?
IA: Creo que sí la hay, aunque creo que el costo del dinero sigue siendo la mayor dificultad para poder acceder a esta oferta. Sin duda los precios podrían ser mejores pero hay otros factores detrás de esto. Hay gran cantidad de proyectos disponibles para la clase media. Lo que quizás ha variado es el significado del concepto “clase media” pues la calificación bancaria requiere ingresos disponibles que no coinciden con esa concepción, que hoy debe de cargar con costos de educación privada, salud privada y transporte individual (por esas carencias justamente), lo que consume una parte muy importante de su ingreso disponible para adquirir un bien inmueble.

EF: ¿Considera que hay o habrá una política financiera más amplia por parte de los bancos en el otorgamiento de créditos para vivienda?
IA: Claro que es deseable que la haya, pero los bancos están para hacer dinero. Y los bancos públicos hace mucho se montaron en ese barco también. No es posible esperar la solución a esta situación sólo de parte de la banca privada y hay que exigir a la banca pública que cumpla el destino para el que fue creada de mejor manera.

EF: ¿Cuáles son los principales motores y a la vez cuales son los principales obstáculos para el crecimiento de este sector?
IA: El principal motor sin duda es el crecimiento de la población y sobre todo los cambios culturales que hacen que mucha más gente que antes habite en su vivienda y no con la familia ampliada. El principal obstáculo son todas las carencias (financieras de créditos más fijos, y de servicios que debe de cubrir la población por su cuenta como salud, transporte y educación) que imponen sobre la clase media una responsabilidad que tiene un costo muy alto, y que hace que la vivienda propia muchas veces se quede como un proyecto futuro o no se logre del todo.

EF: ¿Qué sectores se considera crecerán más este 2014, la Gran Área Metropolitana u otros lugares?
IA: Mi impresión es que el Área Metropolitana es y sigue siendo el motor del mercado interno, que es el que ha mantenido (junto con la inversión extranjera directa) andando al país. Siempre concentrándose el crecimiento en el Oeste de esa Área Metropolitana, por el enorme obstáculo para el desarrollo del Este que significa la postergadaconclusión, pendiente desde 1977, de la Autopista Florencio del Castillo. Si el Este desea crecer de nuevo debe eliminar este tapón de 1,7 km. entre Curridabat y Zapote. Si no, como país estamos desperdiciando la gran inversión en infraestructura que se hizo en esta zona del país desde los años 60 a los 80.

EF: ¿Puede incidir el proceso electoral y el hecho de asistir a una segunda ronda en el crecimiento y las ofertas de este sector?
IA: Me parece que no de forma sustancial. La decisión de compra de un inmueble (al menos para la clase media) va más ligada a las capacidades de compra y no al ambiente político. La clase alta o los inversionistas siempre mirarán la rentabilidad y un país concarencias de vivienda propia, es un mercado siempre a la alza en la demanda dealquileres. Aunque claro que valorarán la estabilidad y el clima de negocios, gane quien gane.

EF: ¿De acuerdo a su criterio existe un crecimiento en la preferencia de los costarricenses hacia los  condominios?
IA: Es una tendencia desde hace varios años que se mantiene siempre creciendo. Los condominios permiten disfrutar de la seguridad e infraestructura que da la calidad de vida que el Estado dejó de proporcionar hace más de treinta años. Esa calidad de vida es hoy un problema privado, y quien adquiere en condominio lo resuelve en gran medida. Es de gran importancia que quienes adquieran en condominio hagan el esfuerzo de formarse como condóminos, de conocer perfectamente bien su Reglamento, sus deberes y derechos. Los condominios han venido a crear una dinámica cívica lejos de la tradicional, que es muy valiosa y que puede generar nuevos costarricenses con mejores capacidades de autogestión colectiva de sus problemas y con mejor conciencia del valor de los derechos y su respeto, y de las consecuencias de faltar al cumplimiento de los deberes: ambos inciden directamente sobre la calidad de vida del resto de la comunidad. Como siempre fue en el país, pero perdimos la práctica.