Doctor Condominio

Con mucha frecuencia se nos hacen preguntas sobre si algo puede o no puede hacerse, desde la perspectiva legal. Esta respuesta requiere clarificar el rol que cumplimos los abogados y abogadas. El Código de Deberes Jurídicos, Morales y Éticos del Profesional en Derecho, indica: Artículo 33.—Al emitir opinión en su ejercicio profesional los (las) agremiados (as) estarán obligados a presentar con sinceridad los diversos aspectos del asunto tanto favorables como desfavorables, después de un minucioso y serio estudio de las cuestiones de hecho y de derecho . Es decir, que al abordar una situación, uno debe exponer los puntos a favor y en contra. ¿De qué? Del interés del cliente, lo que significa exponerle elementos que son favorables y elementos que no le son favorables. No se trata de una orden sobre si algo se puede hacer o no, sino de qué consecuencias para sus intereses tiene una acción u otra porque la decisión final siempre será del cliente . Es decir, si el cliente decide ejecutar un...

Es muy frecuente que en el condominio se cuestione a veces si algo es permitido o no, sin embargo, esa pregunta está mal planteada. La pregunta correcta es si algo está prohibido o no. Recordemos que el condominio es una entidad de derecho privado. “ El condominio, como entidad no personificada, es un sujeto de Derecho Privado y sobre las determinaciones tomadas en el seno de su asamblea, impera la autonomía de la voluntad, conformada colectivamente (voto #589-19 de este órgano revisor en relación con el guarismo 28 de la Carta Magna). Por ende, puede actuar y decidir con libertad, siempre que no contraríe, disposiciones propias de campos prohibitivos o imperativos .” 543-2020. Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José Este artículo constitucional permite limitar, e incluso prohibir, acciones que dañen la moral o el orden públicos, o que perjudiquen a tercero. El condominio, así, puede tomar las decisiones que guste mediante sus órganos según sus atribuciones.  En el caso de ...

¿Es momento de demandar? Esta es una pregunta que muy frecuentemente nuestros clientes se hacen y que debemos responder con mucha sinceridad y estrategia. Sinceridad porque hay casos con una base débil, inexistente del todo no es un punto reclamable, o que tal vez sí tiene base fuerte pero la relación costo-beneficio del esfuerzo para obtener el resultado, no es favorable al resultado. Y estrategia porque hay condiciones procesales como plazos de caducidad (como el de tres meses luego de tomado un acuerdo en firme) o de prescripción (10 años en la mayoría de los casos) o bien, por las dinámicas en juego, es mejor esperar un poco a construir el caso. Vamos a referirnos ahora a cómo construir el caso: 1.- Encontrar un punto fuerte legalmente . Normalmente en la vida las situaciones vienen mezcladas, con puntos fuertes, débiles e inexistentes o irrelevantes para el derecho. Uno debe identificar cuál es el punto fuerte y dirigir sus acciones sobre este punto. De paso, debe alejarse de punt...

Un acta de asamblea o de junta es un documento muy importante ya que debe documentar fielmente lo sucedido en una asamblea y será la prueba de los acuerdos tomados. Deseamos compartir algunas recomendaciones legales y buenas prácticas en su elaboración para evitar nulidades del acta. 1.- Correcta acreditación Cada persona asistente debe ser identificada y relacionada con una filial o con un asunto de agenda (ya que puede haber personas asistentes no propietarias que acuden por un tema de agenda). Ese nombre, identificación y calidad en que concurre, así como la filial a la que representa, deben ser registrados en el acta para tener certeza de los asistentes y del quórum de inicio. Los documentos de acreditación (poderes, personerías, etc.) deben ser compilados y estar en ese momento a disposición de las personas asistentes para su verificación. 2.- Correcta participación Si es una asamblea presencial, es recomendable poder identificar a la persona con la filial que representa, por si s...

Un derecho de enorme importancia que tienen los condóminos es el de informarse en el momento que lo requieran sobre la gestión de su propiedad común. El problema es que este derecho no ha quedado claro en nuestra ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio, y está ausente en la enorme mayoría de reglamentos de condominio y administración. Ante peticiones que se hacen, hay administradores que imponen barreras a este derecho como: (i) negar su acceso indicando que debe solicitarlo en la asamblea de condóminos, (ii) aducir erróneamente cuestiones de privacidad o protección de datos personales, o bien (iii) simplemente no responder nada, que es la peor de las posibles respuestas. El derecho de acceso a información y documentos de interés condominal, ha sido delineado en la jurisprudencia reiteradamente: “ La parte demandada no puede rehusar la entrega de documentación, debido a que resulta una obligación de la administración del condominio, debido a que el adminis...

¿Es conveniente tener seguridad propia? Algunos condominios discuten sobre si es mejor contar con una seguridad propia o mejor tercerizar el servicio en un proveedor. Un reto de la seguridad propia es que ante una ausencia por incapacidad u otro motivo, el condominio puede tener grandes dificultades para conseguir un reemplazo y posiblemente caiga en tener que exigir a la persona presente que trabaje doble jornada lo cual es absolutamente ilegal e inconveniente. El servicio tercerizado tiene normalmente la capacidad de conseguir un reemplazo. Un reto de la seguridad tercerizada es que si hay rotación de personal, llegarán oficiales que no conocen el condominio, su reglamento ni sus dinámicas sociales de convivencia o protocolos de seguridad. Normalmente, el personal propio sí los conoce muy bien y, si el condominio está dispuesto a trabajar la lealtad y confianza del personal, puede contar con colaboradores de alto valor. Claro que esto abre otro reto y es que el oficial permanente tie...

La convocatoria a una asamblea de condóminos tiene algunas particularidades que no se resuelven solo siguiendo las formalidades que el Reglamento de Condominio y Administración contiene para ese fin. Una de esas situaciones complejas es la selección de temas a incluir. Es conveniente que el administrador indique que va a convocar para que haya oportunidad de parte de los condóminos para sugerir temas a incorporar, sin embargo, ¿cómo decidir cuáles temas incluir? Queremos compartir seis elementos que pueden ayudarles en esta decisión: 1.- Quien convoca es dueño de la agenda: es decir, si convoca el administrador (o la Junta Administradora), otro órgano del condominio (algunos Reglamentos lo permiten) o un grupo de condóminos (acudiendo al tercio del valor total del condominio del artículo 25 de la ley 7933), es quien decide la agenda. Hay algunos temas que deben incluirse como el informe de administrador y las cuentas que rendirá, presupuesto, nombramiento de órganos, etc., pero quien c...

En la administración del condominio hay múltiples riesgos derivados de las diversas actividades que hay que llevar a cabo: trabajos en altura, e inmersión o bajo tierra, manipulación de sustancias peligrosas o aparatos que desarrollan fuerzas importantes, etc.. Recuerdo haberle leído a Robert Kiyosaki que una “actividad riesgosa no tiene por qué ser arriesgada”, es decir, que haya riesgos no justifica ser temerario y no gestionarlos. Aunque se refería a finanzas,aplica perfectamente al caso. Para la gestión de riesgo, hay una norma que puede servir de referencia y es la norma ISO 31000 de gestión del riesgo. El primer paso, de identificación del riesgo , requiere no solo de la información de parte del proveedor del bien o servicio, sino de la experiencia del Administrador. Es recomendable solicitar al proveedor que haga una enumeración y descripción de los principales riesgos que pueden tener lugar al contratar el bien o servicio específico y las medidas de mitigación de ese riesgo rec...

Si es la primera vez que ha adquirido o que será inquilino en una propiedad en condominio hay seis elementos que si los conoce le ayudarán a que la experiencia sea más placentera, rentable y con menos conflictos: 1.- Áreas comunes y privadas . Todo condominio está conformado por áreas comunes y áreas privadas, llamadas filiales. El condominio es todo el inmueble, no cada una de las filiales. Puede que se trate de un estacionamiento, de una bodega, de un apartamento, un lote, una casa, etc.  Si tiene número de matrícula inmobiliaria en el Registro es una filial. Las áreas comunes pertenecen a todos los propietarios en proporción al área de su filial. El uso de cada una de esas áreas está regido por el Reglamento de Condominio y Administración, así como por el Plano de Distribución. Usted debe conocer esos documentos y cumplir sus mandatos. 2.- Órganos del Condominio . En todo condominio hay una autoridad llamada Administrador. A veces ese administrador será una Junta Administradora....

El proceso para investigar e imponer una sanción “ si un propietario infringe las prohibiciones y limitaciones contenidas en esta ley o las acordadas en el reglamento del condominio o en las asambleas de condóminos ” (como dice nuestro artículo 23 de la ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio), debe realizarse con estricto apego el debido proceso. Ya hemos tratado ese tema en general ( aquí ), queremos profundizar en un elemento: las pruebas. Las sanciones que puedan llegarse a imponer lo serán solamente si existen hechos probados que permitan acreditar que hubo una infracción. Por ello, las pruebas son de enorme trascendencia porque nos permiten acreditar hechos, aunque no son la única forma, ya que la persona infractora podría reconocer los hechos y eso nos releva de esa carga probatoria. Las pruebas tienen algunos requisitos: (a) Pertinentes: deben referirse al caso exacto. No deben ser pruebas que prueben otra situación aunque esté relacionada. Si se c...

Las normas que regulan los libros legales de los condominios son muy escasas, lamentablemente.  Hay dos artículos: Artículo 28.- Los acuerdos de la Asamblea de Condóminios (sic) se consignarán en un libro de actas. Artículo 32 bis.- Para la administración de los condominios deberá contarse con un libro de actas de la Asamblea, un libro de actas de la Junta Directiva, cuando exista, en el cual constarán sus acuerdos, y un libro de caja en el que el administrador consignará los egresos por concepto de gastos comunes como los ingresos provenientes del pago de los propietarios o de cualquier otro concepto … Eso es todo. En algún momento hemos tocado el tema de transcripción de actas ( aquí ), por lo que queremos abordar el acceso a esos libros. Los libros son la base documental de la gestión del condominio y en tal sentido deben estar completos y disponibles. Algunas administraciones ponen barreras al acceso a los libros como: (a) Exigir que su consulta sea únicamente presencial o no ...