31 diciembre, 2019

Alquileres no tradicionales ¿qué es el uso residencial y qué es el uso turístico?


Especificar el destino del condominio y de cada finca filial es parte de los procedimientos y documentos necesarios para someter un inmueble al Régimen de Propiedad en Condominio.

La discusión sobre los alquileres no tradicionales o el hospedaje no tradicional, ha sido motivo de debate fuerte en muchos condominios, más serio en zonas costeras, de montaña y ubicaciones estratégicas en la Gran Área Metropolitana, aunque en todos los condominios de alguna forma se ha dado esta discusión.

Lo primero que hay que recordar es que las propiedades en condominio deben usarse de conformidad con su destino. Así lo establece el artículo 15 de la Ley 7933, cuando le prescribe a los propietarios que “(u)sarán su propiedad de acuerdo con su destino conforme a la escritura constitutiva.” esto se reafirma con el artículo 8 de la misma ley: (el propietario de cada filial) “...tendrá el derecho de aprovechar las cosas comunes conforme a su destino.


Ahora bien, no hay una definición legal de qué significa destino “residencial” en condominio. Por lo que habría que observar lo que indican normas como el Reglamento de Construcciones. En su artículo 3, definiciones, indica: “67) Edificaciones de uso residencial: toda aquella vivienda, unidad habitacional o apartamento destinado al uso residencial.” El Plan Regulador del Cantón de San José (a modo de ejemplo), indica en su artículo 48: “Artículo 48.-DEFINICIÓN DE USOS DEL SUELO. a) RESIDENCIAL. Terreno destinado predominantemente al uso de vivienda.” Y el Reglamento Zonificación del Uso del Suelo de ese Plan, indica “Artículo 5º-Uso predominante. Las zonas residenciales tienen el propósito de albergar las edificaciones de uso residencial, con sus respectivos servicios y equipamientos.”

Parece ser un concepto que se maneja como algo obvio pero no está precisado normativamente con claridad.

Archivo:Playa Bejuco Puntarenas Costa Rica 4806.JPG - Wikipedia ...Una nueva norma ha venido a intervenir en esta situación. La ley 9742 del 29/10/2019, Ley marco para la regularización del hospedaje no tradicional y su intermediación a través de plataformas digitales.

Esta ley aporta dos definiciones importantes en su artículo 3:
c) Hospedaje no tradicional: tipo de turismo que consiste en la prestación de servicios turísticos de alquiler de viviendas, apartamentos, villas, chalés, bungalós, cuartos o cualquier otra construcción análoga, que conformen un todo homogéneo e independiente, por periodos no mayores a un año, ni inferiores a las veinticuatro horas. (...)
e) Turismo: conjunto de actividades recreativas, vacacionales, de ocio o de negocios que realizan las personas en sitios diferentes de los de su residencia habitual, por un periodo no mayor a un año, ni inferior a las veinticuatro horas.”

Como puede verse hay solamente dos criterios que separan el uso residencial del turístico: la ocupación de (a) un lugar distinto de su residencia habitual por (b) un plazo no mayor a un año ni menor a 24 horas.

Una primera aproximación por lo tanto nos permite saber que si en una filial hay una ocupación en esas condiciones no sería un uso residencial sino turístico, lo que estaría en contradicción con el destino especificado para la filial.

15 diciembre, 2019

Planes de emergencia

Una emergencia es una situación inesperada que pone a prueba nuestra capacidad de respuesta. Sin embargo, a pesar de ser una situación inesperada, es bastante seguro que sucederá, es por eso que es de enorme importancia que en los condominios se hagan, practiquen y difundan Planes de Emergencia.

La ley 8228 del 19/03/2002, Ley del Benemérito Cuerpo de Bomberos de Costa Rica, es una de las principales guías en cuanto a los deberes de las personas para prepararse frente a una emergencia.

El artículo 4. d de esa ley nos enmarca claramente a cuál tipo de emergencia se refiere esta ley:
Circunstancia de amenaza, peligro, riesgo o daño para la vida humana o los bienes, específica y derivada de hechos de la naturaleza, hechos de comportamiento animal o de hechos accidentales o intencionales provocados por seres humanos. Se distingue de la "emergencia" o de la "situación de riesgo inminente de emergencia" reguladas en la Ley Nacional de Emergencia, en el tanto en que no son originadas en una situación de guerra, conmoción interna o calamidad pública, ni requieren potestades extraordinarias del Gobierno para ser controladas. Sus efectos se circunscriben a esferas particulares de los sujetos, considerados individualmente; tampoco son necesarias potestades extraordinarias de los entes estatales para prevenirlas y atenderlas.

En el artículo 10 nos indica que: “Todo grupo poblacional, centro de trabajo, asociación comunal, empresa, municipalidad o institución estatal, deberá contar con un plan básico para prevenir y atender situaciones específicas de emergencia, según los preceptos que se regulan en la presente Ley y su Reglamento.”

Es decir, todo condominio, como grupo poblacional o como centro de trabajo debe tener un plan de emergencia.
Archivo:S.Emergencia.png - Wikipedia, la enciclopedia libre

Además de este Plan de Emergencia, las edificaciones deben cumplir con normativa constructiva y equipos de detección de incendios. 

El artículo 17 le confiere al Cuerpo de Bomberos la capacidad de realizar inspecciones “...para corroborar la adecuada disposición de los medios de detección de incendios indicados en el artículo anterior y el cumplimiento de las reglas de la normalización técnica en la materia...

Es en decreto ejecutivo 37615 del 04/03/2013, Reglamento a la Ley N° 8228 del Benemérito Cuerpo de Bomberos de Costa Rica, en donde se han especificado otros detalles de estas obligaciones.

En el artículo 66 nos precisa que las normas a utilizar son las de la Asociación Nacional de Protección contra el Fuego (NFPA por sus siglas en inglés), y que “(D)ichas normas serán de acatamiento obligatorio en el diseño de nuevas edificaciones, edificios existentes, remodelación de edificios, cambio de uso, diseño e instalación de sistemas contra incendios, tanto de protección activa como pasiva.”
¿Ya tiene su condominio ese informe del Cuerpo de Bomberos, así como los dispositivos de prevención y el plan de emergencias? Es hora de que administraciones y condóminos se hagan estas preguntas y que en la siguiente aprobación presupuestaria se contemplen los fondos para cumplir con esas obligaciones.

No es sensato esperar a que haya un daño derivado de una emergencia para actuar.

30 noviembre, 2019

III Congreso Latinoamericano CAPHAI Buenos Aires

El pasado 11 y 12 de noviembre de 2019 se celebró en Buenos Aires, en el Hotel Abasto de esa ciudad el III Congreso Latinoamericano de Administradores de Propiedad Horizontal, organizado por la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI). Conservamos el archivo del programa y la revista que presentó el evento y aprovechamos para recomendarles ver las siguientes ediciones de esta notable publicación.


En esta oportunidad participamos con una ponencia que partía de relacionar la Propiedad Horizontal en Argentina y Costa Rica, pero entraba en algunos cuestionamientos como: 


¿Cuántos problemas surgen del desconocimiento e irrespeto al reglamento? La administración no puede evitar el reto de construir liderazgo sobre el respeto del Reglamento y los acuerdos de las Asambleas de Propietarios. Un sólido liderazgo basado en el respeto a las normas internas y a la autoridad de la administración como representante de los propietarios en la gestión de los intereses y bienes comunes proporciona y fundamenta la legitimidad que requiere el cargo.


¿Han visto cómo se elige una administración en asamblea de propietarios? No podemos permitir que el precio sea el principal elemento de selección. Las administraciones deben diferenciarse. Hay muchos énfasis: servicio, tecnología, especialidades, servicios complementarios, etc. Lo que hay que hacer es conectar esa personalidad empresarial a su marca y posicionarla como la que proporciona al condominio la mayor cantidad de ventajas.


¿Está formando a sus clientes? ¿Está en red con otros colegas? Un cliente educado busca proveedores de mayor valor. La administración no puede olvidar que estamos frente a un negocio que por más que tenga ya cierto tiempo, para muchos será siempre nuevo y debemos educar a los condóminos en sus deberes y derechos para que sepan defender sus intereses y elegir, por lo tanto una administración de mejor calidad.


Y conceptos nuevos que debemos intervenir para una adecuada construcción. Por ejemplo la mayoría de las personas viven en Propiedad Horizontal, por lo que la cultura de condominio será la nueva educación cívica. Y esto nos lleva a un nuevo rol de los condominios. La política pública basada en la ciudad, en el barrio se queda atrás y es momento de que los condominios tomen su lugar como centros de ciudadanía y de ejercicio de la participación ciudadana. Las nuevas políticas públicas deberán incluir a los condominios como verdaderas comunidades organizadas.


El evento contó con la reseña en video del canal de Bienes Raíces Stay Real TV, quien realizó las siguientes entrevistas:
Presidente Daniel Roberto Tocco y vicepresidente Miguel Ángel Summa de la CAPHyAI aquí.
Colega Lilliana Corzo aquí
Colega Diana Sevitz aquí
Colega Marcelo Cremona aquí
Colegas Carlo Ieno (Córdoba), Mimí Galusso (Rosario) y Carlos Trayán (Tucumán) aquí.
Ignacio Alfaro Marín aquí.


Hay además para compartir un álbum de fotos del evento y de uno posterior que las colegas Lilliana Corzo y Diana Sevitz realizaron con el apoyo del Banco Roela, “Administrando en tiempos de crisis”, aquí.

Gracias a la Cámara, a los y las colegas y los patrocinadores de este hermoso evento.

15 noviembre, 2019

Mantenimiento de infrastructura eléctrica en condominio

Durante mucho tiempo en los condominios se sabía que si había un problema con la infraestructura eléctrica debía reportarse a la empresa proveedora del servicio, ya fuera la CNFL, ESPH o la que corresponda. Incluso aún hoy la ESPH sigue en esa línea.

Esto era así porque desde un inicio, aunque la infraestructura era privada, era donada al prestador del servicio y además constituida una servidumbre para que pudiera ingresar al condominio el prestador del servicio. 

Tanto era así la costumbre que en el mismo reglamento a la ley Reguladora de la Propiedad en Condominio se abrió una autorización para que si se ha incluido en el Reglamento del Condominio... “No se requerirá acuerdo de la asamblea ni la comparecencia de los propietarios de las fincas filiales para la constitución a favor de las instituciones del Estado o de empresas de servicios públicos, de las servidumbres sobre áreas comunes del condominio que se requieran para la obtención y operación de los servicios públicos básicos a favor de los condóminos”. (Artículo 41).

Esta donación se contempla y permite en reglamentos como el Reglamento para Instalaciones de Telecomunicaciones en Urbanizaciones (RITU) Reglamento 5572 del  09/12/2003, del Instituto Costarricense de Electricidad, (aquí) artículo 7.

viento línea torre Línea eléctrica mástil electricidad energía Alto voltaje corriente pilón riesgo Líneas superiores Strommast fuente de alimentación Línea fija Torre de transmisión reforzarse Pilón de electricidad Estructura al aire libre suministro eléctrico Línea eléctrica aéreaSin embargo, hubo un cambio que no pasó muy notado y fue que en 2015 la Autoridad Reguladora de Servicios Públicos aprobó la normaSupervisión de la comercialización del suministro eléctrico en baja y media tensión (norma técnica regulatoria AR-NT-SUCOM)”, que incluye el artículo 113: “En los condominios servidos a media tensión el costo, instalación, mantenimiento de la red eléctrica a media y baja tensión (incluyendo el equipo de transformación, de monitoreo y protección), de uso común de los condóminos, para la distribución interna del servicios de electricidad, correrá por cuenta del administrador del condominio. Sobre la red eléctrica interna de uso común de los condominios, deberá de constituirse servidumbre a favor de la empresa distribuidora para efectos de la actividad de comercialización de la energía para uso final. Correrá por cuenta también del condominio, los costos de operación de la red interna del condominio, salvo lo referente a la operación asociada a la comercialización de la energía (instalación, retiro y lectura de contadores eléctricos; corta y reconexión de servicios).

Esta norma es la que ha hecho que el criterio sea ahora de no recibir donaciones. Incluso en un correo de consulta a la CNFL, nos responde que “siempre ha correspondido a la administración del condominio el hacerse cargo, ya que la Compañía atiende solamente en lugares públicos y los condominios son propiedad privada.” Sabemos y recordamos que no era así.

Es decir, ya no sería la CNFL la que se hace cargo de la infraestructura eléctrica sino el condominio, aunque siempre sea necesario, si el prestador lo requiere, servidumbre para acceder.

Es muy importante que en la preparación de presupuestos se contemplen los costos de transformadores, luminarias y otra infraestructura eléctrica, que suele ser muy costosa y se hagan las previsiones de reemplazo y reparaciones necesarias.

31 octubre, 2019

IV Congreso Latinoamericano de Propiedad Horizontal


Una vez más la Hermandad Latinoamericana se dio cita en la hermosa ciudad de Barranquilla, Atlántico, Colombia para la celebración del IV Congreso Latinoamericano de Propiedad Horizontal.

En esta ocasión, de nuestra parte propusimos las siguiente pregunta: ¿Los bienes comunes nos unen o nos dividen?

Esta pregunta nos remonta al origen del Condominio. En la Antigua Roma, una figura similar al condominio era la que presentaba en la herencia sin repartir, llamada consortium, es decir consorcio. Hoy en día aún se le llama consorcio a la propiedad horizontal en Argentina, aunque seguro será un nombre que tenderá a desaparecer porque la nueva regulación del Código Civil y Comercial usa condominio y propiedad horizontal más que esa palabra.

Consorcio nos recuerda a consortes, matrimonio. Y es que hay similitudes entre un matrimonio y un condominio en cuanto a la comunidad de bienes.

Para construir unión a través de los bienes comunes, en la pareja o en el condominio se requiere:

1.- Construir acuerdos: Si no hay reglas claras, sea del Reglamento, de acuerdos de asamblea o incluso disposiciones de la administración, los conflictos surgirán. Parte de la eficacia de las normas o acuerdos es recordarlos y educar(se) en su cumplimiento.

2.- Usar los bienes comunes para una vida en común: Definir horarios, actividades de integración para conocerse y crear lazos de convivencia.

3.- Crear mecanismos para ventilar diferencias. Aprender a negociar, ceder, crear escenarios integradores, y sobre todo, en el caso del condominio, integrar grupos de trabajo y comisiones que permitan una mayor legitimidad de las negociaciones de acuerdos para resolver diferencias. 

Estas preguntas nos pueden llevar más allá. ¿Es posible crear integración entre las administraciones? Sin duda.

Esto se logra haciendo vida en común con sus pares en eventos como este Congreso y otros. Compartiendo además conocimiento, herramientas, dejando de ver al resto de proveedores de servicios de administración como competencia y más bien como colegas en una hermosa y pujante industria a través de organizaciones más o menos formales, asociaciones, colectivos, cámaras, etc. Y tercero creciendo en formación, conocimiento, y experiencias.

Nuestros condominios son hoy una de las principales formas de vivienda y negocios en muchas ciudades y deben además estos integrarse en su comunidad. Todos vivimos problemas similares, muchos provenientes de nuestra naturaleza humana y hasta de elementos culturales que compartimos.


El reto es construir juntos esta integración y unirnos a través de todos los bienes comunes.

Un agradecimiento a APH Administraciones y a todos los proveedores, colegas y patrocinadores de este hermoso evento

15 octubre, 2019

¿Puede acabarse un condominio?

Una pregunta que pocas veces nos hacemos en condominio es si éste puede acabarse. Nos nos referimos a que sea transformado en otro uso completamente diferente o que deje de ser condominio voluntariamente por los propietarios sino a que llegue a un nivel de decadencia tal que acabe con él.

En estos años he visto algunos pocos condominios decaer tanto que llegan a un casi irrecuperable. La forma jurídica de condominio no desaparece sino que las dinámicas condominales se extinguen. 

Hemos encontrado tres elementos que están presentes en estos procesos:

abandonado Edificio abandonado arquitectura roto edificio dañar tiempo de día decaer En descomposición demolición sucio vacío interior acero Trusses de acero urbano residuos1.- Morosidad: una alta morosidad, más allá de la evidente consecuencia de que falten fondos, si no es atendida adecuadamente o a tiempo, puede ocasionar como efecto contagio que otros dejen de pagar. Esto puede ocasionar mucha conflictividad y es un buen momento para que se rescate el condominio con un plan severo pero razonable de recuperación de cartera morosa que incluya acciones judiciales. Si eso no ocurre o no da los frutos esperados, llega un punto en donde solo unos cuantos pagan para obras específicas o pagan entre pocos servicios que solo ellos usan. Y luego, ya cada quien paga por lo suyo o se une con otro para algún gasto de beneficio solo de ellos. Los servicios comunes desaparecen y de los bienes comunes cada quien se hace cargo del pedazo que le afecta. En suma, desaparece la idea del gasto y de los bienes y servicios comunes.

2.- Impunidad: Otro elemento omnipresente es la impunidad por acciones o conductas internas de condóminos, proveedores o visitantes. Al dejar de haber fondos, o paralelo a esto, si no hay una autoridad, los mecanismos internos de comunicación y de atención de diferencias o conflictos así como los de sanción por incumplimientos dejan de utilizarse. Algunos recurren a las autoridades nacionales, topándose a veces con la sorpresa de que erróneamente éstas han decidido de forma ilegal abstraerse de sus competencias y refieren la situación de nuevo al condominio. Llega un momento de mucha conflictividad, que es de enorme provecho porque es la oportunidad en la que puede, quizás por última vez, rescatarse el condominio. Una simple reunión para iniciar acciones es el inicio del cambio. Si esto no sucede, se llega a la extraña calma de la indiferencia. El condominio luce extraño. Algunas áreas muy bien, otra descuidadas y aunque en el fondo todos se afectan, no hay mecanismos para reconstruir la gestión de los intereses comunes.

3.- Falta de visión: Hay un tercer elemento, muy ligado a la administración y órganos internos del condominio y es la falta de una visión sobre el futuro del condominio. Así, aunque haya cultura de pago y hasta orden interno, el condominio deja de ser atractivo comercialmente, los locales se empiezan a transformar en bodegas y luego simplemente permanecen cerrados por meses o años confirmando su poco atractivo. Sólo una radical transformación de uso y apariencia puede salvarlo ahora.

Estos son los síntomas. ¿Suceden en el suyo? Quizás aún está a tiempo de actuar.

30 septiembre, 2019

Accesibilidad en condominio

Cuando hablamos de accesibilidad en condominio, a muchas personas les viene a la mente la conocida ley 7600 (Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad de 29 de mayo de 1996), y piensan en rampas y poner pasamanos, básicamente.


Ya para este momento, de acuerdo con el Transitorio II de esa ley, todas las edificaciones, públicas o privadas deberían estar ajustadas a esta ley. Por eso esta nota va dirigida más que al cumplimiento de la ley, a la accesibilidad.


Related imageLa accesibilidad, simplemente dicha, es la capacidad de ser accesible. Es la posibilidad de que la mayor cantidad de personas puedan acceder a algo.

Accesibilidad al espacio físico, revisemos.
El Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA), en conjunto con Consejo Nacional de Rehabilitación y Educación Especial (CNREE) ente rector en discapacidad en Costa Rica  ha publicado una guía para poder hacer una evaluación de la infraestructura. Más que una mera verificación de cumplimiento de la ley 7600, lo que busca es guiar de forma integral en el cumplimiento del principio de la accesibilidad universal, que es “el diseño de productos, entornos, programas y servicios que puedan utilizar todas las personas, en la mayor medida posible, sin necesidad de adaptación ni diseño especializado.”


Los espacios de estacionamiento, eduquemos.
El Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (Decreto Ejecutivo 32303 del 02/03/2005), contempla espacios mínimos para uso de personas con discapacidad, recargando en la mayoría de los casos un 10% adicional de espacios para este fin. Inicialmente estaban “...destinados expresamente a estacionar vehículos conducidos por personas con discapacidad o que las transporten” (Artículo 43 de ley 7600). Sin embargo, la Ley de Tránsito por Vías Públicas Terrestres y Seguridad Vial (Ley 9078 del 04/10/2012) indicó “...Los espacios preferenciales podrán ser ocupados, únicamente, por quienes tengan una discapacidad evidente o certificada, así como por mujeres en estado de gravidez avanzado y ciudadanos de oro. La administración del parqueo velará por que los espacios preferenciales no sean ocupados por otras personas no autorizadas.” (Artículo 96) con lo que esos espacios también se convirtieron en espacios para mujeres embarazadas y ciudadanos de oro. Tome nota la administración del deber de velar por que no sean ocupados por otras personas.


Accesibilidad web, consultemos.
Muchos condominios están ya contando con un sitio web, ya sea propio o como parte de un servicio de alguna empresa de administración. La Directriz Nº 051-MTSS-MICITT (Implementación de sitios Web accesibles en el sector público costarricense, 29/04/2019) exige que en tres años los sitios web del sector público se ajusten “la norma WCAG 2.1 "Pautas de Accesibilidad para el Contenido Web" y sus posteriores versiones, en las páginas de sus sitios web”. Si bien es cierto esta norma no es obligatoria para los sitios web privados, es una guía muy útil de las condiciones de accesibilidad que debe reunir. Bien hará la administración en consultar al proveedor de su sitio web si la cumple.


Acciones sencillas en las comunicaciones
Acciones tan sencillas como estas: al usar una imagen (como un afiche, por ejemplo) siempre incluir el texto ahí indicado en formato texto para que los lectores para personas con discapacidad visual puedan leerlo, usar colores con alto contraste o redactar usando oraciones cortas y claras, permitirán que más personas puedan acceder a la información que se les envía.


La accesibilidad al fin y al cabo no es otra cosa que pensar en los demás, la empatía. Un condominio no puede funcionar sin empatía. Practiquémosla siempre.


Si desean saber más sobre accesibilidad, hay contactos del CNREE en este enlace.

15 septiembre, 2019

CATV e Internet en condominio

Hace algún tiempo habíamos tratado brevemente el tema del servicio de Televisión por Cable en condominio (ver aquí), sin embargo recientes experiencias con clientes nos han dado más información que deseamos compartir con ustedes.


1.- Es totalmente prohibido por ley impedir contratar el servicio de Televisión, Internet o Llamadas IP que se desee libremente, sea mediante contratos de exclusividad o mediante acciones.
En Costa Rica hay una Ley General de Telecomunicaciones que en su artículo 54 considera: “prácticas monopolísticas relativas los actos, los contratos, los convenios, los arreglos o las combinaciones realizados por operadores de redes o proveedores de servicios de telecomunicaciones, por sí mismos o actuando conjuntamente con otros agentes económicos, y cuyo objeto o efecto sea o pueda ser el desplazamiento indebido de otros operadores o proveedores del mercado, el impedimento sustancial de su acceso o el establecimiento de barreras de entrada o de ventajas exclusivas a favor de una o varias personas
Es muy clara la prohibición de acciones o actos jurídicos que desplacen proveedores o impidan a un residente contratar con el proveedor que desee.


2.- Este tipo de prohibición tiene una severa sanción para el operador.
Las prácticas monopolísticas tienen una sanción de hasta un 1% de los ingresos brutos del operador en el período fiscal anterior. En ciertas condiciones puede agravarse hasta un 10% de sus ventas o activos totales.


3.- El ente regulador y fiscalizador es la Superintendencia de Telecomunicaciones.
Image result for internetEs ante la SUTEL que debe plantearse la denuncia respectiva con el fin de que, cumpliendo con un debido proceso para verificar la veracidad de los hechos, se determine si es procedente o no sancionar al operador con la multa indicada.
Esto incluye además de una inspección en sitio, requerimientos de información al condominio, al proveedor cuestionado y a otros proveedores.


4.- Es importante, ante una restricción, poner en conocimiento del condominio y del proveedor esta normativa, pues una resolución voluntaria sin duda tiene ventajas.
La administración del condominio es su representante legal de conformidad con el artículo 29 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. En esa condición, sus actuaciones tienen repercusión en el condominio. Es decir, si la administración toma una decisión ilegal o que causa un daño, el condominio puede ser responsable solidario por ello.
Si existe algún contrato de exclusividad, la administración NO debe aplicarlo, sino más bien solicitar al proveedor su resolución (terminación) con el fin de que el condominio no esté en ilegalidad, al igual que el proveedor.
Si lo que existe es una ausencia de conductos o cableado, esto puede ser resuelto por el proveedor nuevo.
Debe tomarse en cuenta que podría ser necesaria una servidumbre para este servicio.

Si la administración tiene dudas, lo mejor es que además de hacerse asesorar legalmente, indique a los condóminos afectados que pueden poner la denuncia respectiva para que la SUTEL haga las investigaciones y determine si hay base o no para la apertura de un procedimiento administrativo formal tendiente al establecimiento de una sanción al operador.

31 agosto, 2019

Impugnación de Asambleas de condominio

Nuestra ley protege el derecho de los propietarios a quienes un acuerdo de asamblea les haya causado algún perjuicio, a que esta sea revisada y si es procedente, sea anulada.


El derecho a impugnar
ARTÍCULO 26.- … Cualquier propietario que estime lesionado su derecho podrá establecer su reclamo dentro de los tres meses siguientes a la firmeza del acuerdo, y se sustanciará mediante el procedimiento sumario estatuido en el Código Procesal Civil.
Image result for corte suprema de justicia costa ricaEste reclamo es tendiente a que se anule la asamblea y se ventila en el proceso sumario del artículo 103.1.9 del Código Procesal Civil: Las controversias sobre la administración de la copropiedad, la propiedad horizontal y el dominio compartido.
El objetivo es la anulación de los acuerdos que se estimen lesivos, no necesariamente la totalidad de la asamblea.
Es muy importante tener claro que este derecho de impugnar una asamblea solamente le corresponde a los propietarios, es decir que ni la administración ni otros residentes pueden ejercer ese derecho. Esto no significa que si una asamblea les causara perjuicio no podrían defenderse, solo significa que la vía no es la que se ha previsto para conocer los reclamos que puedan tener los propietarios contra lo acordado en una asamblea.


Patrocinio letrado
Un propietario no podría por sí mismo y sin asistencia de un profesional en derecho iniciar este proceso. Es decir puede ser parte en el proceso pero para poder actuar dentro de él, debe ser acompañado por un profesional en derecho, lo que se llama “patrocinio letrado”, que según el Código Procesal Civil es obligatorio. Si le otorgara un poder especial judicial, podría ser representada en el proceso por el abogado o abogada. El otorgamiento del poder permite que presente el proceso en su nombre y cobre honorarios por ello.


El plazo para impugnar
Tal y como se observa claramente en nuestra ley, el plazo para ejercer este derecho es de tres meses desde la firmeza. En caso de que este plazo ya haya transcurrido, la acción no podrá prosperar ya que habrá caducado.



La Sala Constitucional
No es imposible que un acuerdo de asamblea sea violatorio de un derecho constitucional, pero la Sala Constitucional al menos en un caso ha indicado: “el recurso es interpuesto contra la Asamblea de Condóminos, que es una agrupación de derecho privado...del análisis que hace esta Sala resulta claro que el sujeto privado recurrido NO actúa en ejercicio de potestades públicas, y tampoco se encuentra de hecho ni de derecho en una posición de poder frente a la cual los remedios jurisdiccionales comunes sean insuficientes para garantizar los derechos o libertades fundamentales”. Es decir, la Sala considera que la vía del amparo no es la correcta cuando se trata de combatir una Asamblea de Condóminos.


El arbitraje
En algunos reglamento existe un artículo que obliga a que todos (o algunos) de los conflictos se decidan mediante esta forma privada de justicia por lo que es importante conocer si esa cláusula existe y si aplica a asambleas o no.