30 noviembre, 2019

III Congreso Latinoamericano CAPHAI Buenos Aires

El pasado 11 y 12 de noviembre de 2019 se celebró en Buenos Aires, en el Hotel Abasto de esa ciudad el III Congreso Latinoamericano de Administradores de Propiedad Horizontal, organizado por la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI). Conservamos el archivo del programa y la revista que presentó el evento y aprovechamos para recomendarles ver las siguientes ediciones de esta notable publicación.


En esta oportunidad participamos con una ponencia que partía de relacionar la Propiedad Horizontal en Argentina y Costa Rica, pero entraba en algunos cuestionamientos como: 


¿Cuántos problemas surgen del desconocimiento e irrespeto al reglamento? La administración no puede evitar el reto de construir liderazgo sobre el respeto del Reglamento y los acuerdos de las Asambleas de Propietarios. Un sólido liderazgo basado en el respeto a las normas internas y a la autoridad de la administración como representante de los propietarios en la gestión de los intereses y bienes comunes proporciona y fundamenta la legitimidad que requiere el cargo.


¿Han visto cómo se elige una administración en asamblea de propietarios? No podemos permitir que el precio sea el principal elemento de selección. Las administraciones deben diferenciarse. Hay muchos énfasis: servicio, tecnología, especialidades, servicios complementarios, etc. Lo que hay que hacer es conectar esa personalidad empresarial a su marca y posicionarla como la que proporciona al condominio la mayor cantidad de ventajas.


¿Está formando a sus clientes? ¿Está en red con otros colegas? Un cliente educado busca proveedores de mayor valor. La administración no puede olvidar que estamos frente a un negocio que por más que tenga ya cierto tiempo, para muchos será siempre nuevo y debemos educar a los condóminos en sus deberes y derechos para que sepan defender sus intereses y elegir, por lo tanto una administración de mejor calidad.


Y conceptos nuevos que debemos intervenir para una adecuada construcción. Por ejemplo la mayoría de las personas viven en Propiedad Horizontal, por lo que la cultura de condominio será la nueva educación cívica. Y esto nos lleva a un nuevo rol de los condominios. La política pública basada en la ciudad, en el barrio se queda atrás y es momento de que los condominios tomen su lugar como centros de ciudadanía y de ejercicio de la participación ciudadana. Las nuevas políticas públicas deberán incluir a los condominios como verdaderas comunidades organizadas.


El evento contó con la reseña en video del canal de Bienes Raíces Stay Real TV, quien realizó las siguientes entrevistas:
Presidente Daniel Roberto Tocco y vicepresidente Miguel Ángel Summa de la CAPHyAI aquí.
Colega Lilliana Corzo aquí
Colega Diana Sevitz aquí
Colega Marcelo Cremona aquí
Colegas Carlo Ieno (Córdoba), Mimí Galusso (Rosario) y Carlos Trayán (Tucumán) aquí.
Ignacio Alfaro Marín aquí.


Hay además para compartir un álbum de fotos del evento y de uno posterior que las colegas Lilliana Corzo y Diana Sevitz realizaron con el apoyo del Banco Roela, “Administrando en tiempos de crisis”, aquí.

Gracias a la Cámara, a los y las colegas y los patrocinadores de este hermoso evento.

15 noviembre, 2019

Mantenimiento de infrastructura eléctrica en condominio

Durante mucho tiempo en los condominios se sabía que si había un problema con la infraestructura eléctrica debía reportarse a la empresa proveedora del servicio, ya fuera la CNFL, ESPH o la que corresponda. Incluso aún hoy la ESPH sigue en esa línea.

Esto era así porque desde un inicio, aunque la infraestructura era privada, era donada al prestador del servicio y además constituida una servidumbre para que pudiera ingresar al condominio el prestador del servicio. 

Tanto era así la costumbre que en el mismo reglamento a la ley Reguladora de la Propiedad en Condominio se abrió una autorización para que si se ha incluido en el Reglamento del Condominio... “No se requerirá acuerdo de la asamblea ni la comparecencia de los propietarios de las fincas filiales para la constitución a favor de las instituciones del Estado o de empresas de servicios públicos, de las servidumbres sobre áreas comunes del condominio que se requieran para la obtención y operación de los servicios públicos básicos a favor de los condóminos”. (Artículo 41).

Esta donación se contempla y permite en reglamentos como el Reglamento para Instalaciones de Telecomunicaciones en Urbanizaciones (RITU) Reglamento 5572 del  09/12/2003, del Instituto Costarricense de Electricidad, (aquí) artículo 7.

viento línea torre Línea eléctrica mástil electricidad energía Alto voltaje corriente pilón riesgo Líneas superiores Strommast fuente de alimentación Línea fija Torre de transmisión reforzarse Pilón de electricidad Estructura al aire libre suministro eléctrico Línea eléctrica aéreaSin embargo, hubo un cambio que no pasó muy notado y fue que en 2015 la Autoridad Reguladora de Servicios Públicos aprobó la normaSupervisión de la comercialización del suministro eléctrico en baja y media tensión (norma técnica regulatoria AR-NT-SUCOM)”, que incluye el artículo 113: “En los condominios servidos a media tensión el costo, instalación, mantenimiento de la red eléctrica a media y baja tensión (incluyendo el equipo de transformación, de monitoreo y protección), de uso común de los condóminos, para la distribución interna del servicios de electricidad, correrá por cuenta del administrador del condominio. Sobre la red eléctrica interna de uso común de los condominios, deberá de constituirse servidumbre a favor de la empresa distribuidora para efectos de la actividad de comercialización de la energía para uso final. Correrá por cuenta también del condominio, los costos de operación de la red interna del condominio, salvo lo referente a la operación asociada a la comercialización de la energía (instalación, retiro y lectura de contadores eléctricos; corta y reconexión de servicios).

Esta norma es la que ha hecho que el criterio sea ahora de no recibir donaciones. Incluso en un correo de consulta a la CNFL, nos responde que “siempre ha correspondido a la administración del condominio el hacerse cargo, ya que la Compañía atiende solamente en lugares públicos y los condominios son propiedad privada.” Sabemos y recordamos que no era así.

Es decir, ya no sería la CNFL la que se hace cargo de la infraestructura eléctrica sino el condominio, aunque siempre sea necesario, si el prestador lo requiere, servidumbre para acceder.

Es muy importante que en la preparación de presupuestos se contemplen los costos de transformadores, luminarias y otra infraestructura eléctrica, que suele ser muy costosa y se hagan las previsiones de reemplazo y reparaciones necesarias.