30 junio, 2013

Aspectos principales de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, número 7933 (3)

Los acuerdos en Asamblea exigen votación:
• Unánime del total del valor del condominio cuando se trate de modificar cualquier cláusula de la escritura de Constitución y del Reglamento de Condominio y Administración, variar áreas proporcionales de filiales, renunciar al régimen de condominio o gravar el condominio en su totalidad.
• De al menos dos tercios del total del valor del condominio cuando se trate de variar el destino de una filial, adquirir bienes comunes o disponer la forma en que habrán de aprovecharse o autorizar el arrendamiento de cosas o áreas comunes
• El resto de acuerdos se tomarán por al menos la mayoría de la totalidad del valor del condominio.

La administración del Condominio estará a cargo de un administrador que puede ser una persona física o jurídica, y será designado por la Asamblea de Propietarios.

Al Administrador (o a la Junta Administradora) le corresponde el cuidado y vigilancia de los bienes y servicios comunes, y en general todos los actos de administración y conservación del condominio como recaudar las cuotas de gastos comunes y vigilar el cumplimiento del Reglamento de Condominio y Administración, además de cualquier otra obligación que el Reglamento de Condominio y Administración le imponga. Sus disposiciones son obligatorias salvo que una Asamblea las revoque.

Para la Administración de un Condominio debe contarse con un libro de Actas de Asamblea, uno de Junta Directiva (si existe), y un libro de caja en el que el administrador debe consignar los egresos e ingresos comunes.

Todo Reglamento debe consignar al menos las formas de designar y sustituir al administrador y sus facultades, las aportaciones de gastos comunes, la frecuencia y forma de convocar las Asambleas de Propietarios, el uso de las cosas comunes y las limitaciones en el uso de las privadas, el régimen de sanciones y de resolución de disputas, las reglas para afectar filiales a su vez al régimen de condominio, y la posibilidad de cambiar las fachas, puertas, paredes y ventas exteriores en su forma o color distintos del conjunto.

Quien adquiera en condominio queda sujeto al Reglamento de Condominio y Administración existente.

20 junio, 2013

Aspectos principales de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, número 7933 (2)

Son gastos comunes los gastos por administración, mantenimiento, reparación y limpieza de las cosas comunes, el costo de las mejoras aprobadas en Asamblea de Propietarios, y aquellos a los que una Asamblea de Propietarios o el Reglamento de Condominio y Administración les hayan dado el atributo de gastos comunes.

Cada finca filial es una garantía hipotecaria preferente de las obligaciones que el propietario llegare a tener con el condominio, y si hay saldos pendientes pueden ser certificados por un Contador Público Autorizado para solicitar el remate de la filial para el pago de los saldos pendientes.

Al adquirir una propiedad en condominio, el vendedor debe presentar al Notario Público una certificación de que la filial se encuentra al día, pues de estar en mora, el adquirente es deudor solidario.

El propietario es el obligado a responder por las obligaciones a su cargo. Si la filial se encuentra ocupada o arrendada por un tercero, éste es responsable de las infracciones al Reglamento de Condominio y Administración, aunque permanece la responsabilidad solidaria del propietario.

Si un propietario infringe las prohibiciones o limitaciones de la ley, el Reglamento de Condominio y Administración, o las acordadas en Asambleas de Propietarios podrá ser sujeto de una sanción de prevención por escrito, multa o bien obligación de desalojo del condominio.

Debe celebrarse al menos una Asamblea al año, que puede ser convocada por el Administrador o por el número de propietarios que representen al menos un tercio del valor del condominio.

El quórum y votaciones en las Asambleas se rigen por el porcentaje de valor asignado en la escritura de constitución a cada filial, siendo necesario dos tercios para la primera convocatoria y cualquier número de propietarios para la segunda.

Lo acordado por una Asamblea de Propietarios obliga a todos los propietarios. Si alguno estima lesionado su derecho, podrá reclamar ante el Juez dentro de los tres meses siguientes a la firmeza de los acuerdos.

10 junio, 2013

Aspectos principales de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, número 7933 (1)

Cualquier propiedad puede ser sometida a condominio y con todos los usos posibles, sea residencial, comercial, industrial, agrícola, turísticos, etc., sea terminados, sin hacer o si se construirán por etapas, o varios usos conjuntamente, o en varios terrenos de naturaleza jurídica diversa.

Al nacer el condominio, nace la matriz, las filiales y su Reglamento de Condominio y Administración, todo en un mismo acto. Este documento se inscribe en el Registro Inmobiliario y es de acceso público. No existe un Condominio sin Reglamento, nacen juntos.

Cada filial es una unidad independiente de uso autónomo que pertenece exclusivamente a su propietario, que puede usarla según las condiciones del Reglamento de Condominio y Administración, y mientras no sea contrario a la ley, la moral y las buenas costumbres. Sólo por ley o por convenio puede limitarse este derecho de uso de la propiedad.

Las cosas comunes son todas las necesarias para la existencia, seguridad, salubridad, conservación, acceso y ornato del condominio (aún no expresamente señaladas en la escritura de constitución) y pertenecen a todos los propietarios según el porcentaje que el área de su filial represente en el área total del condominio. Este porcentaje de área se llama porcentaje de copropiedad o de medida.

Los derechos en las áreas y cosas comunes no son separables de los derechos en las áreas y cosas privadas: forman una unidad y no pueden venderse o comprometerse por separado.

Todos los propietarios están obligados a sufragar los gastos de administración, conservación y operación de las áreas y cosas comunes, sin que sea relevante si ha renunciado a su uso. Basta con que sea propietario para que deba pagar.

Las mejoras a los bienes comunes deben aprobarse en Asamblea de Propietarios por votación al menos de la mayoría del valor total del condominio si son mejoras necesarias y dos tercios de este valor si son mejoras útiles. Este porcentaje se llama de valor o valor porcentual y por ley define el derecho a votar (aunque el Registro ha inscrito Reglamentos que se apartan de esto).

Los propietarios deben abstenerse de toda acción u omisión que perturbe la tranquilidad de los demás propietarios, o comprometa la solidez, seguridad, salubridad o comodidad del condominio. Incumplir este deber es sancionado al menos con una multa de un Salario Base (actualmente es de C. 379,400 y rige por todo el año 2013) si el reglamento no dispone otra multa o sanción más severa o aún más leve.