10 junio, 2013

Aspectos principales de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, número 7933 (1)

Cualquier propiedad puede ser sometida a condominio y con todos los usos posibles, sea residencial, comercial, industrial, agrícola, turísticos, etc., sea terminados, sin hacer o si se construirán por etapas, o varios usos conjuntamente, o en varios terrenos de naturaleza jurídica diversa.

Al nacer el condominio, nace la matriz, las filiales y su Reglamento de Condominio y Administración, todo en un mismo acto. Este documento se inscribe en el Registro Inmobiliario y es de acceso público. No existe un Condominio sin Reglamento, nacen juntos.

Cada filial es una unidad independiente de uso autónomo que pertenece exclusivamente a su propietario, que puede usarla según las condiciones del Reglamento de Condominio y Administración, y mientras no sea contrario a la ley, la moral y las buenas costumbres. Sólo por ley o por convenio puede limitarse este derecho de uso de la propiedad.

Las cosas comunes son todas las necesarias para la existencia, seguridad, salubridad, conservación, acceso y ornato del condominio (aún no expresamente señaladas en la escritura de constitución) y pertenecen a todos los propietarios según el porcentaje que el área de su filial represente en el área total del condominio. Este porcentaje de área se llama porcentaje de copropiedad o de medida.

Los derechos en las áreas y cosas comunes no son separables de los derechos en las áreas y cosas privadas: forman una unidad y no pueden venderse o comprometerse por separado.

Todos los propietarios están obligados a sufragar los gastos de administración, conservación y operación de las áreas y cosas comunes, sin que sea relevante si ha renunciado a su uso. Basta con que sea propietario para que deba pagar.

Las mejoras a los bienes comunes deben aprobarse en Asamblea de Propietarios por votación al menos de la mayoría del valor total del condominio si son mejoras necesarias y dos tercios de este valor si son mejoras útiles. Este porcentaje se llama de valor o valor porcentual y por ley define el derecho a votar (aunque el Registro ha inscrito Reglamentos que se apartan de esto).

Los propietarios deben abstenerse de toda acción u omisión que perturbe la tranquilidad de los demás propietarios, o comprometa la solidez, seguridad, salubridad o comodidad del condominio. Incumplir este deber es sancionado al menos con una multa de un Salario Base (actualmente es de C. 379,400 y rige por todo el año 2013) si el reglamento no dispone otra multa o sanción más severa o aún más leve.