20 enero, 2016

¿En qué caso las fachadas son área común?

Es cierto que una fachada es un área, es decir ocupa algún área física en el Universo como materia que es, pero técnicamente la fachada es una cara de una edificación.

El Reglamento de construcciones dice en su artículo I.3-Definición de términos, lo siguiente: “Fachada: Es el alzado o geometral de una edificación. Puede ser frontal (exterior), lateral, o posterior; o interior, cuando corresponde a patios internos.”

Como cara de un cuerpo que es, lo que nos debe importar es el cuerpo mismo (en este caso una pared), no su cara. La cara es sólo la superficie visible del cuerpo, la naturaleza jurídica de esa pared es lo que debe de interesarnos.

Veamos qué nos dice la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio sobre las cosas comunes. En su artículo 10 hace una enumeración de cosas comunes, citando las paredes maestras y medianeras en las edificaciones verticales.

Por otra parte, el Reglamento de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio nos indica (artículo 1):
12. Condominio vertical: modalidad mediante la cual cada condómino es propietario exclusivo de parte de la edificación conformada por varios pisos y en común de todo el terreno y edificaciones o instalaciones de uso general.
13. Condominio horizontal: la modalidad donde cada condómino es propietario exclusivo de un terreno propio y de la edificación construida sobre él y copropietario de las áreas comunes.

Es decir, que muy sencillamente, si es un condominio vertical, es decir si todos son co-dueños del terreno al menos, lo que es común no es la fachada realmente sino esa pared externa que se ve.
Ahora, en condominios horizontales es igual de sencilla la respuesta pero el inciso f del artículo 10 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio ha permitido que se cree una confusión. Este inciso permite declarar como comunes, además de las enumeradas: “f) Otras que indique expresamente el reglamento.” He visto Reglamentos que indican que las fachadas de casas son área común.
Un condominio de casas, entendiendo por casa una edificación unifamiliar, es un condominio horizontal al menos. Bien puede ser que sea un condominio de lotes (fincas filiales primarias individualizadas), pero al menos será horizontal por cuanto cada condómino es dueño de su terreno y de la edificación construida sobre él. Para estos efectos en una Filial primaria individualizada la situación es igual.

Entonces, a pesar de que he visto reglamentos que declaran como cosas comunes o áreas comunes las fachadas en condominios de casas, esto es algo totalmente erróneo, por cuanto la casa es propiedad privativa, no común. Y la casa, incluye, naturalmente, sus paredes exteriores.

Ahora, lo que sí puede ocurrir, es que la fachada esté sometida a regulaciones en cuanto a acabados, pintura, o bien mínimos de mantenimiento. Ahí lo que sucedes es que se está siguiendo una regla de uso de los bienes privativos.


No se está cambiando al propiedad de esas paredes haciéndolas comunes sino que aún siendo propiedad privativa, se les imponen reglas. Pues de eso se trata el condominio : de propiedad común y someterse a restricciones en el uso de la propiedad privativa.

12 enero, 2016

¿Están en peligro los compradores de condominios?

Hace algunos días se suscitó mucho interés por las condiciones de venta de un proyecto inmobiliario, que parece fue muy publicitado en fin de año en televisión nacional.

Todo se originó por una publicación de un abogado. La empresa contestó en su perfil de la red social Facebook y el abogado hizo algunas adiciones a su publicación original así como una réplica, y luego hizo un llamado a quienes se encuentren en situación similar a la de su cliente a que lo contacten.

No es nuestra intención entrar al fondo de este asunto ya que no conocemos los detalles, sin embargo sí hay algunas situaciones que merecen reseñarse como lecciones aprovechando el contexto.

Hay al menos cuatro preguntas básicas que una persona que desee adquirir en condominio debe hacerse.

1.- ¿Qué está comprando?

Es absolutamente lícita la venta de un inmueble por desarrollar, incluso una filial que sólo exista en el papel. Lo importante es ser consciente de ello. El modelo de negocio del desarrollo inmobiliario presenta etapas iniciales en las que se puede adquirir un inmueble aún sin que se haya movido tierras aún. Claro que la certeza de una construcción terminada debería valer más que la expectativa de una no terminada (o no iniciada).

Es esencial cerciorarse de que el compromiso de venta (sea como promesa, o la venta misma) detalle claramente la filial y su descripción completa así como las áreas comunes y su descripción completa. Muy frecuente es, lamentablemente, que haya áreas comunes sin terminar y ya se concreten las ventas. O bien que se hagan adquisiciones sin inspecciones técnicas previas.

Al sector inmobiliario le sirve que se pueda desarrollar sin tener que hacer todas las áreas comunes o incluso poder captar adelantos sin haber siquiera cortado el pasto ni adquirido el terreno. Si desea seguir por ahí, deberá reforzar sus auto-controles como sector para evitar legislación que al calor de pasiones políticas les complique el negocio.

Ahora, no sólo está comprando un inmueble sino  que aparejado van una serie de obligaciones, así que insistiremos en la importancia de conocer el Reglamento, ahondar hasta en el estado de conservación documental para el futuro, procurarse documentos y garantías de que no estará comprando una deuda por cuotas de condominio, etc.

Si desea un resumen al menos siga esta guía previa a la compra.

2.- ¿A quién se lo está comprando?

Uno de los elementos que se cuestiona es da debilidad o fortaleza (según quien argumente) de la empresa desarrolladora. Desconocemos totalmente esa condición para este desarrollador. Hay algo que sin embargo es muy frecuente y es que el dueño del terreno, quien solicita los permisos de movimientos de tierras y construcción, quien financia al desarrollador, quien desarrolla, quien vende y quien comercializa sean todos personas distintas.

Con el uso de sociedades que a veces sólo tienen como bienes el proyecto que desarrollan, tienden a cubrirse riesgos legales derivados del desarrollo. Además, es muy frecuente que quienes financian (entidades financieras usualmente), exijan que la propiedad se coloque en un fideicomiso bajo su control mientras se desarrolla y paga el crédito. Sumemos a eso la existencia de fideicomisos de desarrollo derivados y se ve que la lista de personas crece.

Hay una solución muy simple: Quien comercializa aludirá a trayectorias, solidez y respaldo. Muy bien, que esa persona sea parte del contrato como garante con una garantía real sobre las promesas hechas. Antes decían que “al buen pagador no le duelen prendas”.

3.- ¿En qué condiciones es la compra?

No es lo mismo comprar de contado que al crédito ya que el dinero tiene un costo que alguien (quien requiere del dinero) deberá asumir.

El precio final debe ser claro así como las condiciones de financiamiento. Si esto puede variar debe contabilizarse la variación y tener una rápida estrategia de salida.

Independientemente de si se compre para inversión o para residencia propia, el valor, la posibilidad real de dar en alquiler o vender, así como los posibles ingresos esperables por alquiler o venta deben ser parte de cualquier estimación de negocio inmobiliario. Si además de todo eso hay plusvalía, genial.

4.- ¿Cuándo recibirá lo comprado?

Si se ha hecho una adecuada tarea hasta este momento tendremos un contrato de compraventa sólido, vinculado a la terminación de la propiedad, y con el respaldo de quien nos ofreció respaldo.

La fecha de entrega puede variar por muchas razones, desde avance hasta condiciones económicas, o naturales. La pregunta es ¿Quién asume los costos de los retrasos?

Asegúrese de que sea pactado desembolsar el precio final hasta que TODO esté concluido, dentro y fuera de su filial, y no antes.

Cuando esté tomando su decisión de compra, además de ver el jardín que le prometen e imaginarse en el gimnasio o la piscina, o a sus hijos jugando en su nueva casa, por favor, por un momento piense en todo lo que sucedería si nada de lo prometido se realiza. Esa duda es sana, no la silencie con la brisa de los árboles que verá desde su balcón y busque el apoyo profesional necesario.


10 enero, 2016

Nuevo año, nuevas costumbres

Para que un cambio arraigue, debe convertirse en una costumbre. Por eso, al inicio del año, es conveniente hacer una lista de nuevas costumbres que recomendamos practicar para que la gestión del condominio sea más segura jurídicamente y de mejor beneficio, tanto económico para propietarios y administraciones,  como en cuanto a calidad de vida para sus residentes.

1.- Construya relaciones, no conflictos: los conflictos nacen solos, no hay que hacer ningún esfuerzo, son como el monte. Pero las relacionas hay que crearlas y mantenerlas como un jardín. Conozca a sus vecinos. Pida que haya momentos y lugares de interacción. Trate de que haya proyectos en común, sencillos y que no impliquen gastos: recuerde que son una excusa para la interacción solamente. Si no tiene tiempo para ello, no se preocupe, comience por el consejo de su abuelita y al menos diga “¡Buenos días!”

2.- Pida cuentas, estúdielas y opine sobre ellas: Hágase la disciplina de leer el informe financiero mensual. Si le es fácil la materia aproveche y aconseje. Si no es lo suyo, aprenda. Trate de entender cada gasto, de imaginar escenarios de mejor uso del dinero (SU dinero) y retroalimente a la administración siempre. Ojalá si es además con algún reconocimiento por algo bien hecho.

3.- Conozca las labores de la administración: Pida a la administración un detalle de las labores que debe de hacer. Anótelas y ponga atención a su día cuando esté en el condominio: ¿Hay algo que no está incluido y debe de hacerse? O, mejor aún: ¿Hay algo que se hace, no está incluido y por eso se invisibiliza? En cualquier caso, actualice la tabla. Le va a ser muy útil al final del año cuando llegue la Asamblea en la que se rindan cuentas.

4.- Comprenda el Reglamento: No se trata de conocerlo. Es cierto que la mayoría de los compradores escasamente lo han leído. Algunos le dan una leída superficial ante algún problema. Pero si usted se toma el tiempo de leerlo completo con atención unas tres veces en el año, parta comprenderlo, va a ganar mucho en conocimiento sobre cómo funciona el condominio. Si le es posible además, pida a la administración que presente de forma más sencilla la información, con imágenes o textos cortos frecuentes.

5.- Participe en algún comité: Quizás la Junta es un trabajo pesado, pero podría comenzar con asistir a algún comité. Suele ser unas dos horas al mes y se puede aportar mucho al condominio. Además, se comprende mejor la labor de sus vecinos condóminos y de la administración cuando deba soportar tratos no tan adecuados de otros vecinos.

Quizás haya observado algo y es que todas estas costumbres implican tiempo y trabajo para usted.

Es cierto que hay una administración pagada, pero también hay una gran verdad que encierra un dicho muy viejo: el ojo del amo engorda el ganado.

Recuerde que su condominio, es suyo.

01 enero, 2016

Un balance de año

Este año que acabamos de cerrar nos permitió conocer las similitudes (muchas) que hay con la industria de la calidad de vida y eficiencia de los condominios en Colombia. Fuimos invitados a participar del Quinto Congreso de Propiedad Horizontal que se realizó en Cali, Colombia el 22 y 23 de Octubre pasado (reseña de prensa y presentación).

Ahí compartimos con las personas asistentes algunas recomendaciones para el proceso de la permanente elevación de la calidad de vida y valor del inmueble, tarea que si la administración del condominio, no se podrá comprender su necesaria participación.

Además conversamos algunas de las muchas inquietudes sobre las que hemos venido reflexionando, para poder convertirlas en metas concretas.

Por eso, ya trabajamos en proyectos concretos para resolver mejor los conflictos de la convivencia, apoyar mejor a las administraciones de condominios, y para articular mejor a los diversos actores de esta importante industria que clama por la profesionalización formal y constante. La Academia Doctor Condominio igualmente está en renovación para hacerla más efectiva para ustedes.

Claro que estos son hitos, pero no por ello el día a día está ausente de avances.

Enfrentar con las administraciones retos como la morosidad y la suspensión de servicios como medida coercitiva necesaria, defender los intereses del condominio ante proveedores que han fallado o condóminos que olvidan un poco sus deberes, deslindar los derechos de condóminos sobre áreas comunes y privativas, y guiar a nuevos condominios y nuevas administraciones hacia la organización son algunas de las muchas labores en las que este año 2015 tratamos de apoyar a nuestros clientes. ¡Muchas gracias por confiar en nosotros!

Las lecciones y consejos que creemos que pueden ser de su utilidad las compartimos con todos en nuestro blog Doctor Condominio, y en redes sociales como Facebook y Twitter. Les invitamos a mantener ahí el contacto.

Varias semillas importantes se plantaron este 2015. Toca abonarlas y cuidarlas en 2016 para poder compartir con ustedes los frutos. ¡Feliz 2016!