20 enero, 2016

¿En qué caso las fachadas son área común?

Es cierto que una fachada es un área, es decir ocupa algún área física en el Universo como materia que es, pero técnicamente la fachada es una cara de una edificación.

El Reglamento de construcciones dice en su artículo I.3-Definición de términos, lo siguiente: “Fachada: Es el alzado o geometral de una edificación. Puede ser frontal (exterior), lateral, o posterior; o interior, cuando corresponde a patios internos.”

Como cara de un cuerpo que es, lo que nos debe importar es el cuerpo mismo (en este caso una pared), no su cara. La cara es sólo la superficie visible del cuerpo, la naturaleza jurídica de esa pared es lo que debe de interesarnos.

Veamos qué nos dice la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio sobre las cosas comunes. En su artículo 10 hace una enumeración de cosas comunes, citando las paredes maestras y medianeras en las edificaciones verticales.

Por otra parte, el Reglamento de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio nos indica (artículo 1):
12. Condominio vertical: modalidad mediante la cual cada condómino es propietario exclusivo de parte de la edificación conformada por varios pisos y en común de todo el terreno y edificaciones o instalaciones de uso general.
13. Condominio horizontal: la modalidad donde cada condómino es propietario exclusivo de un terreno propio y de la edificación construida sobre él y copropietario de las áreas comunes.

Es decir, que muy sencillamente, si es un condominio vertical, es decir si todos son co-dueños del terreno al menos, lo que es común no es la fachada realmente sino esa pared externa que se ve.
Ahora, en condominios horizontales es igual de sencilla la respuesta pero el inciso f del artículo 10 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio ha permitido que se cree una confusión. Este inciso permite declarar como comunes, además de las enumeradas: “f) Otras que indique expresamente el reglamento.” He visto Reglamentos que indican que las fachadas de casas son área común.
Un condominio de casas, entendiendo por casa una edificación unifamiliar, es un condominio horizontal al menos. Bien puede ser que sea un condominio de lotes (fincas filiales primarias individualizadas), pero al menos será horizontal por cuanto cada condómino es dueño de su terreno y de la edificación construida sobre él. Para estos efectos en una Filial primaria individualizada la situación es igual.

Entonces, a pesar de que he visto reglamentos que declaran como cosas comunes o áreas comunes las fachadas en condominios de casas, esto es algo totalmente erróneo, por cuanto la casa es propiedad privativa, no común. Y la casa, incluye, naturalmente, sus paredes exteriores.

Ahora, lo que sí puede ocurrir, es que la fachada esté sometida a regulaciones en cuanto a acabados, pintura, o bien mínimos de mantenimiento. Ahí lo que sucedes es que se está siguiendo una regla de uso de los bienes privativos.


No se está cambiando al propiedad de esas paredes haciéndolas comunes sino que aún siendo propiedad privativa, se les imponen reglas. Pues de eso se trata el condominio : de propiedad común y someterse a restricciones en el uso de la propiedad privativa.