Reforma del Reglamento a la ley 7933
La ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio tiene un Reglamento que es un decreto ejecutivo. No confundir con el Reglamento de Condominio y Administración, que consta en la constitución de cada condominio.
El decreto 32303 que ha regido hasta ahora ha sido modificado mediante decreto Nº 45214 MIVAH-MEIC-TUR, publicado el pasado 22 de octubre de 2025 en ALCANCE 136 A LA GACETA 198 (ver aquí)
Hay un video de resumen aquí.
El decreto introduce cambios en dos áreas: en los procedimientos de constitución de condominios y las en normas que regulan el funcionamiento de los órganos del condominio, afectando al administrador, condóminos, asambleas y actas. En esta nota trataremos este segundo grupo de elementos.
Los principales cambios son:
Se ha eliminado el concepto de “mayoría simple” que contenía del 32303 que indicaba que era “el 50% más uno del total de votos o condóminos,” concepto totalmente erróneo ya que en condominio no se vota por condómino, sino por valor porcentual.
Se eliminó el condominio combinado, es decir ahora conforme al artículo 5, sólo existirán horizontal, vertical y mixto, si combina ambos tipos. Los usos pueden ser varios, con lo que será de uso mixto. La verdad casi nadie usaba el concepto de condominio combinado.
Incorpora en el artículo 7 el deber de considerar en la nomenclatura y señalización del condominio el sistema de direcciones oficial. Es un paso importante hacia la formalidad y abandonar las direcciones “a la tica”.
Declara en el artículo 8, que es derecho de cada condómino acceder a todos los planos del condominio. El CFIA, custodio de los planos digitales, deberá asegurar el cumplimiento de este derecho hasta ahora de limitado alcance.
Establece en el artículo 88 que como parte de las funciones del Administrador está “ la representación judicial y extrajudicial del condominio” y que “Las acciones judiciales, arbitrales y administrativas necesarias para el cumplimiento de las funciones que la ley atribuye a la administración, se encuentran comprendidas dentro del poder de la administración como consecuencias necesarias del mandato” Veremos si esto resuelve las carencias de representación que hay en sede judicial y arbitral com poder general.
Incorpora con claridad en el artículo 90 el deber del administrador de rendir cuentas a cualquier condómino que se lo solicite.
Amplía el ejercicio del cargo de Administrador hasta tanto “su sucesor pueda ejercer legalmente su cargo” Veremos si esto permite certificar personería luego del vencimiento.
Detalla en el artículo 91 el plazo para convocar cuando no se contempla en el Reglamento. Además “durante este tiempo los documentos relacionados con la agenda de la asamblea estarán a disposición de los condóminos.”
Especifica el contenido mínimo de las actas en el artículo 92
Este reglamento entrará a regir en 90 días a partir de su publicación en el Diario Oficial La Gaceta, sea el 22 enero del 2026.
Doy agradecimiento a la Asociación Costarricense de Administraciones de Condominios, ya que en el cargo de presidente de ella fue que participé de este proceso.
