30 septiembre, 2017

Redes de CATV y servicios exclusivos

Quien vive en condominio no pierde su derecho de poder contratar y recibir servicios particulares, pues después de todo, sigue siendo su domicilio, sea para residencia u oficina. Ahora bien, hay servicios que tienen sus particularidades como redes de televisión e internet por cable o por satélite, servicios de lavado de vehículos, clases privadas grupales de actividades como baile, yoga o similares, o incluso instrumentos musicales.
La ley Reguladora de la Propiedad en Condominio se lo permite con una limitación: ARTÍCULO 15.- Los propietarios de fincas filiales podrán establecer a su costa servicios para su uso exclusivo, siempre que no perjudiquen ni estorben a los demás.
Internet y televisión por cable y servicios satelitales derivados.
Ha surgido el caso de los condominios en donde el desarrollador llega a un negocio con un proveedor de servicio bajo la condición de exclusividad. Este tipo de acuerdos no pueden ser imponibles a los condóminos si no constan en el reglamento. Y aún ahí, tanto el suscrito como la SUTEL tenemos fuertes dudas de su legalidad por cuanto limita la libre competencia y libre elección de los consumidores. Es muy probable que la libertad sea la que prevalezca y dichos acuerdos sean ilegales. Lo que puede haber además es un problema práctico de infraestructura escasa para conducir más un proveedor, lo cual deberá ser resuelto por los propietarios.
Lavado de vehículos
Hay algunos reglamentos de condominio que prohíben ejecutar esta actividad. No se trata aquí de una restricción al comercio sino de una actividad que los condóminos han decidido que no es permitido ejecutar, sea prestada por un proveedor o ejecutado por la propia persona. Únicamente una reforma del Reglamento podría eliminar la prohibición si es total. Salvo que un juez considerara que es una restricción excesiva a mi derecho de propiedad por un documento de adhesión (reglamento) y la eliminara. En ocasiones la restricción proviene de un acuerdo de asamblea de no utilizar agua común para este fin, caso en el que igualmente habría que revocar ese acuerdo para poder ejecutar la actividad, o bien utilizar agua privada si no existe mayor restricción.
Clases privadas grupales de actividades como baile, yoga o similares, o incluso instrumentos musicales
En este caso, mientras se de dentro de una filial no hay problema ya que es un servicio que está consumiendo un condómino. Claramente que la situación sería otra si es un condómino o residente que da el servicio en su casa, siendo esta con destino residencial, caso en el que estaría prohibida.
Si intervienen áreas comunes, por ejemplo que se utilice un salón común o la casa club, no debería ser un problema en el tanto sea igualmente una actividad como resultado de un servicio adquirido por condóminos y no que sea una persona residente que preste directamente un servicio comercial usando áreas comunes (o que permita que lo haga un tercero).

En todos los casos, evitar molestias por ruido y registrar el ingreso y salida de visitantes autorizados es esencial por seguridad y convivencia.

15 septiembre, 2017

Cámaras de vigilancia en condominios

A raíz de los cambios en el mercado de las compañías de seguridad, por el temor a reclamos de sus empleados por incumplimientos en jornadas, horarios, salario, horas extras, vacaciones, aguinaldo, seguridad social y de riesgos del trabajo, que genera la entrada en vigencia de la Reforma Procesal Laboral, muchos condominios han optado por reducir el personal físico en los condominios e incrementar los dispositivos tecnológicos, principalmente cámaras de vigilancia.

Este sistema ha despertado dudas sobre los límites que debe de tener este dispositivo, para no invadir la privacidad de las personas residentes, por lo que es importante clarificarlos, ya que es totalmente posible colocar cámaras de vigilancia en las áreas comunes de los condominios.

Hay una protección constitucional de la privacidad (artículo 24) y una legal a la persona sobre su imagen propiamente en el Código Civil (art. 47) que establece que: “la imagen de una persona no puede ser publicada, reproducida, expuesta ni vendida en forma alguna si no es con su consentimiento, a menos que la reproducción esté justificada por la notoriedad de aquélla, la función pública que desempeñe, las necesidades de justicia o de policía, o cuando tal reproducción se relacione con hechos, acontecimientos o ceremonias de interés público o que tengan lugar en público.”

La primera condición para no incumplir esta prohibición es el consentimiento, aunque aún sin él, si es con fines de justicia o policía, o bien por eventos de interés público o que se desarrollen en público puede divulgarse esta imagen.

Un registro de una cámara de vigilancia para sustentar un procedimiento de imposición de sanción por violación del reglamento, estaría dentro de estos objetivos de justicia, en el tanto se mantenga dentro de la privacidad del expediente, pues fuera de él no se justifica bajo esta necesidad de probar hechos relevantes al orden del condominio.

Las áreas privadas tienen restricción total y las cámaras no deben de dirigirse ni abarcarlas. Claro está que podrán observarse partes de la propiedad privada que sean visibles “al público” como la fachada de las casas. Si el objetivo principal es, sin embargo, la ventana de una residencia, no cumple con su objetivo de vigilar áreas comunes.

Aún en las zonas y áreas comunes, las acciones deben tener relación con un comportamiento “en público” ya que si solamente se trata, por ejemplo, de “espiar” a alguien que conversa con otra persona de forma privada, aún en zona común, esto sería ilegítimo. El centro es que la situación sea una tal que la persona sea consciente de que está “en público”.

Con el personal del condominio, es totalmente permitido que haya cámaras para monitorear su trabajo, sin invadir, por supuesto, espacios privados como los servicios sanitarios. Hay jurisprudencia que incluso lo avala para vigilar funcionarios de una institución pública.

La advertencia en un rótulo de que hay cámaras de vigilancia completa la seguridad para colocar las cámaras, para que nadie alegue que creyó “no ser visto”, pues el conocimiento e información de ser filmado es esencial igualmente.