15 agosto, 2013

Cuando las mayorías no deben mandar

Si no se tiene cuidado, un condominio puede ser secuestrado, justamente, por las decisiones de la mayoría.
Un Condominio tiene una profunda base democrática. La ley exige que las decisiones serán tomadas en Asamblea de Propietarios, por medio de votaciones, en las que cada filial votará según su porcentaje de valor. (Para ver las diferencias que existen entre el porcentaje de valor y el de copropiedad vea este enlace).
Estas votaciones serán, según la ley (artículo 27 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio), de unanimidad en los casos más serios y profundos, de mayoría de dos tercios del valor del condominio en decisiones de relevancia media, y de mayoría del valor de la totalidad en los casos más simples.
La Ley no reconoce ningún otro tipo de votación, ni el artículo 33 de la Ley, que expone cuáles puntos deberán ser definidos por el Reglamento, incluye la capacidad de establecer diferentes porcentajes de votación. Sin embargo, se ha venido permitiendo que los Reglamentos hagan nacer otras votaciones, como de mayoría de los PRESENTES, mayorías según el porcentaje de copropiedad, o incluso mayorías de tres cuartas partes de la totalidad. Algunas tienen ventajas operativas (como la mayoría de los presentes), otras tienen consecuencias enormes de complicación y obstaculización, como exigir tres cuartas partes del valor para elegir administración en un condominio de más de 60 filiales.
Cuando decisiones que deben de tomarse tienen dificultades para llegar apenas al mínimo requerido, suele ocurrir una de dos cosas: o que la urgencia sea más fuerte que la legalidad y los condóminos tomen acuerdos sin esa mayoría mínima, o bien, que se caiga en una paralización en donde los asuntos se deben llevar una y otra vez a las Asambleas porque no se llega al mínimo necesario. No siempre es posible, claro, recoger suficientes poderes para evitar esto.
En estas situaciones hay una minoría (que asiste a las Asambleas y votan a veces hasta de forma unánime las decisiones de mejoras o de nombramientos), que se ve secuestrada y paralizada por una mayoría (pasiva y que no asiste a las Asambleas).
Nuestra sociedad debe superar este tipo de escollos. No es sensato que tenga más valor el DERECHO de un condómino de asistir o no a una Asamblea, que el DEBER de hacerlo (cuyo incumplimiento queda sin sanción). No es lógico ni justo que el derecho de voto de quienes asisten, se vea perjudicado por la falta de ejercicio del DEBER de voto de los que no asisten. Es entendible que puede haber muchas razones, pero esas razones causan perjuicios, y eso no puede ser aceptable.
Queremos lanzar una invitación a las administraciones y Juntas Administradoras para que identifiquen a los reiterados ausentes, con nombre y apellido, con el fin de contactarlos y lograr obtener un poder especial para que sean representados en las Asambleas. Si desean ejercer su derecho de NO dar el poder a nadie y siguen sin ir, y con esto paralizan el condominio, ¿por qué no ha de saber esto la Asamblea en ese momento y sucesivos similares?
Cuando un condómino infringe el Reglamento se debe dar un procedimiento disciplinario o de sanción que terminará, en muchos casos debiendo ser de conocimiento de la Asamblea de Propietarios. La ley (artículo 15), impide a los condóminos efectuar actos o incurrir en omisiones que comprometan la solidez, seguridad, salubridad o comodidad del condominio. Una inasistencia y desconexión reiteradas, junto con la negativa a otorgar un poder para ser representado en Asamblea, si paraliza el condominio e impide tomar decisiones, ¿no es un acto o una omisión, según se vea, que causa perjuicio en los términos del artículo 15 antes dicho?
Todo pasa por identificar a quienes causan esta situación. Estamos demasiado acostumbrados a que quienes causan perjuicios de todo tipo en nuestra sociedad gocen de mucha discreción y privacidad mientras que las víctimas deben dar la cara (y a veces hasta son demandados para exigir anulación de acuerdos, por propietarios reiteradamente ausentes)
La solución definitiva debe pasar por una pequeña reforma a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, para que se entienda que desde el momento que alguien adquiere en condominio otorga un poder especial para ser representado en Asambleas a la Administración o la Junta Administradora en caso de inasistencia.. Punto. Automático. ¿No le gusta? ¿No le parece sano? ¿Le da temor que comprometan su patrimonio? Vaya a la Asamblea, o mande un apoderado de su confianza, que sus votos se ocupan.

01 agosto, 2013

El gobierno en un condominio también reside en el pueblo

Las administraciones de condominios deben prepararse para enfrentar los mismos retos que las autoridades públicas.
Es claro que las redes sociales y la participación directa ciudadana ha cambiado la forma de hacer política. Las críticas (a veces muy justificadas) de que las opiniones no son siempre fundamentadas o razonadas adecuadamente, o que la participación ciudadana es errática y desorganizada, no hacen desaparecer el fenómeno. Las Administraciones de condominios deben estar preparadas para enfrentarse a retos similares.
Al igual que en el país, la Asamblea de Condóminos es el órgano soberano interno máximo, pero la frecuencia de sus reuniones (generalmente una o dos veces al año), y la imposibilidad de tratar temas con mucha profundidad, (pues a lo sumo se podrá dedicar una media hora a cada tema), hacen que el verdadero rol de gobierno se lleve entre la administración y un reducido grupo de condóminos, organizados en comisiones o comités.
El primer nivel de organización de los condóminos es ese órgano de enlace llamado Junta Directiva, Comité de vecinos, Comité de fiscalización, o cualquier otra de las múltiples denominaciones que toma. La idea es la misma: servir de enlace entre los condóminos y la Administración y supervisar su gestión. Es importante aclarar que no se trata de la Junta Administradora que a la vez es representante, sino del grupo que, con respaldo del Reglamento – o aún sin él-, se conforma como órgano asesor y fiscalizador de la Administración. Una Administración que comprenda el juego político del condominio no solamente debe aceptar, sino incluso promover la conformación de este órgano como apoyo político, y me consta que muchas empresas de administración así piensan.
Es erróneo creer que este órgano no puede existir sin respaldo en el Reglamento. Como organización humana privada, regida por el Derecho Civil, puede la Asamblea de Condóminos crear las comisiones y órganos que a bien tenga, en el tanto no sustraiga funciones que el Reglamento asigne a otros órganos.
Al día de hoy no conozco ningún Reglamento que contemple el comité de ornato o el de actividades sociales, y sin embargo existen y a nadie se le hace problema ni las plantas ni la fiesta de Halloween. Sin embargo cuando se trata de Comités de Fiscalización o de Control sobre la Administración, el tema puede cambiar de tono. Por transparencia debería más bien ser bienvenido ese grupo.
El segundo caso de organización son las páginas NO oficiales de Condominios en redes sociales. La Administración no puede impedir legalmente que se conformen esas páginas, y más le vale aprender a vivir con ellas. Al día de hoy no ha habido Gobierno, Presidente, ni aún Dictador que no termine, tarde o temprano, teniendo que hacer caso y prestar oídos a las opiniones públicas, aunque no vengan de los medios “oficiales”.
Como cualquier grupo de condóminos, sea organizados en páginas web o no, la Administración debe identificar siempre quienes son los líderes (positivos y negativos), cuáles son sus intereses (explícitos e implícitos) y cuáles es su poder dentro del Condominio. Todo lo que se pueda mencionar en cuanto a gestión de interesados en un proyecto es aplicable en este caso.
El tercer caso de acción directa son las órdenes (verbales, usualmente) de condóminos particulares a personal del condominio o externo, como la Seguridad, para que ejecuten determinada conducta o acción. Este tercer caso es distinto. Los actos de conservación y administración del inmueble, por ley y por Reglamento corresponden a la Administración. Por ello, incumple el Reglamento quien pretende dar órdenes directas o ejecutar actos de administración o conservación del inmueble sin la autorización de la Administración. La ley permite a los condóminos ejecutar actos impostergables de administración o conservación si no hay administrador o si éste no actúa. Por supuesto que para poder alegar esto, debe haber un requerimiento de actuación desatendido y que el acto sea impostergable.
Cada condómino en individual tiene derecho a verificar la gestión administrativa, derecho a la libre expresión, pero no derecho a la anarquía.

Publicado en El Financiero de 20 de julio de 2013