01 agosto, 2013

El gobierno en un condominio también reside en el pueblo

Las administraciones de condominios deben prepararse para enfrentar los mismos retos que las autoridades públicas.
Es claro que las redes sociales y la participación directa ciudadana ha cambiado la forma de hacer política. Las críticas (a veces muy justificadas) de que las opiniones no son siempre fundamentadas o razonadas adecuadamente, o que la participación ciudadana es errática y desorganizada, no hacen desaparecer el fenómeno. Las Administraciones de condominios deben estar preparadas para enfrentarse a retos similares.
Al igual que en el país, la Asamblea de Condóminos es el órgano soberano interno máximo, pero la frecuencia de sus reuniones (generalmente una o dos veces al año), y la imposibilidad de tratar temas con mucha profundidad, (pues a lo sumo se podrá dedicar una media hora a cada tema), hacen que el verdadero rol de gobierno se lleve entre la administración y un reducido grupo de condóminos, organizados en comisiones o comités.
El primer nivel de organización de los condóminos es ese órgano de enlace llamado Junta Directiva, Comité de vecinos, Comité de fiscalización, o cualquier otra de las múltiples denominaciones que toma. La idea es la misma: servir de enlace entre los condóminos y la Administración y supervisar su gestión. Es importante aclarar que no se trata de la Junta Administradora que a la vez es representante, sino del grupo que, con respaldo del Reglamento – o aún sin él-, se conforma como órgano asesor y fiscalizador de la Administración. Una Administración que comprenda el juego político del condominio no solamente debe aceptar, sino incluso promover la conformación de este órgano como apoyo político, y me consta que muchas empresas de administración así piensan.
Es erróneo creer que este órgano no puede existir sin respaldo en el Reglamento. Como organización humana privada, regida por el Derecho Civil, puede la Asamblea de Condóminos crear las comisiones y órganos que a bien tenga, en el tanto no sustraiga funciones que el Reglamento asigne a otros órganos.
Al día de hoy no conozco ningún Reglamento que contemple el comité de ornato o el de actividades sociales, y sin embargo existen y a nadie se le hace problema ni las plantas ni la fiesta de Halloween. Sin embargo cuando se trata de Comités de Fiscalización o de Control sobre la Administración, el tema puede cambiar de tono. Por transparencia debería más bien ser bienvenido ese grupo.
El segundo caso de organización son las páginas NO oficiales de Condominios en redes sociales. La Administración no puede impedir legalmente que se conformen esas páginas, y más le vale aprender a vivir con ellas. Al día de hoy no ha habido Gobierno, Presidente, ni aún Dictador que no termine, tarde o temprano, teniendo que hacer caso y prestar oídos a las opiniones públicas, aunque no vengan de los medios “oficiales”.
Como cualquier grupo de condóminos, sea organizados en páginas web o no, la Administración debe identificar siempre quienes son los líderes (positivos y negativos), cuáles son sus intereses (explícitos e implícitos) y cuáles es su poder dentro del Condominio. Todo lo que se pueda mencionar en cuanto a gestión de interesados en un proyecto es aplicable en este caso.
El tercer caso de acción directa son las órdenes (verbales, usualmente) de condóminos particulares a personal del condominio o externo, como la Seguridad, para que ejecuten determinada conducta o acción. Este tercer caso es distinto. Los actos de conservación y administración del inmueble, por ley y por Reglamento corresponden a la Administración. Por ello, incumple el Reglamento quien pretende dar órdenes directas o ejecutar actos de administración o conservación del inmueble sin la autorización de la Administración. La ley permite a los condóminos ejecutar actos impostergables de administración o conservación si no hay administrador o si éste no actúa. Por supuesto que para poder alegar esto, debe haber un requerimiento de actuación desatendido y que el acto sea impostergable.
Cada condómino en individual tiene derecho a verificar la gestión administrativa, derecho a la libre expresión, pero no derecho a la anarquía.

Publicado en El Financiero de 20 de julio de 2013