22 marzo, 2012

Cuotas de poder en Condominio

Como en cualquier grupo humano cada voto cuenta, y sumados esos votos son el poder real.
Es frecuente que dentro de los Condominios, haya grupos de interés, más o menos fuertes, que si tienen la capacidad suficiente, lograr influir en la Administración. A veces incluso imponiendo el ritmo y dirección a la Administración. No siempre, sin embargo, esta dirección es la más conveniente para la mayoría. Aunque es usual que por falta de organización, esa mayoría se ve imposibilitada de luchar ante esa minoría.
La apatía y desinterés de muchos propietarios es lo que permite a esa minoría ejercer el poder real, por lo que un liderazgo convincente y un adecuado conocimiento de las reglas de votación es esencial para exponer la nueva idea o dirección a los condóminos.
En cuanto a las reglas de votación, es importante comprender que en los condominios, los bienes comunes y las decisiones se reparten entre todos de forma porcentual, aunque ambos porcentajes son distintos.
El porcentaje llamado de área o de copropiedad es el que determina el grado de participación o copropiedad de un condómino en las cosas comunes. Si a una filial le corresponde un dos por ciento de copropiedad significa que quien sea dueño de ella, lo será además de un dos por ciento de todas las cosas comunes. De esta forma, el valor de su propiedad (para efectos tributarios, venta, avalúos, etc.) estará determinado por el valor del inmueble privado (filial) y ese dos por ciento del valor de todos los bienes comunes. Este porcentaje está ligado por ley (art. 2 inciso a de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio) al área estrictamente, y únicamente determina copropiedad.
El otro porcentaje es el de las decisiones, que es el que políticamente interesa. Por ley todas las decisiones que corresponden a la Asamblea de Propietarios deben tomarse por medio de votaciones en las que cada propietario tendrá un voto igual al valor porcentual que tenga su propiedad en el Condominio. Este valor está fijado en la escritura de creación del condominio, y puede ser igual al porcentaje de área aunque no es obligatorio que lo sea. No es un valor monetario que se vea afectado por construcciones o depreciación, sino que es un porcentaje algo arbitrario, decidido en la constitución del condominio, y que no puede variar sin el consentimiento de ese propietario.
Normalmente los acuerdos requieren de tres tipos de votaciones: unanimidad de la totalidad, relativos normalmente a la variación de las condiciones esenciales del condominio (entre ellas reformas al Reglamento); otros requieren dos tercios del valor (relativos a adquisiciones de bienes comunes o arrendamientos de cosas comunes); y un tercer grupo que requieren mayoría. Este último grupo es importante porque el Registro Inmobiliario ha permitido la inscripción de Reglamentos que en lugar de exigir mayoría del valor de inmueble, como lo señala la ley (art. 27 c de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio), exigen únicamente mayoría de los presentes en Asamblea. Conocer perfectamente estas reglas de votación y los posibles casos en los que no aplica es la mitad de la tarea para poder controlar votaciones.
Ahora bien, aquí es donde entra el liderazgo necesario para poder divulgar esto, dimensionarlo en términos concretos (quiénes, con nombre y apellido conformarán esa mayoría que se ocupa) y sobre todo, para exponer para qué se desea esa mayoría.
Quien desee esa cuota de poder debe ser capaz de presentar un plan de dirección para el inmueble que sea adecuado e interesante, y que contemple beneficios para los residentes, para el valor del inmueble y para la seguridad y estabilidad de la vida en condominio. Las disputas y contiendas eternas, por las que a veces se hacen conocidos ciertos condominios sólo contribuyen a desmejorar todos estos aspectos y, por ende, el valor del inmueble. Tan dañina es una administración dispendiosa que nunca revisa sus gastos, como una que mantenga artificialmente bajos los gastos postergando intervenciones de mantenimiento por razones políticas. A veces, sin embargo, son una curiosa mezcla de ambos con postergaciones y desperdicio a la vez, lo cual sorprende mucho para no tratarse del Estado. Permanecer pasivos como condóminos mientras eso sucede es ser parte de ello.

13 marzo, 2012

Técnicas de abordaje de conflictos en condominios

No se nos puede olvidar que esos condóminos conflictivos también son nuestros clientes.

Los conflictos son las situaciones en las que las administraciones deben enfocarse con mayor ahínco, ya que un conflicto es un gran hueco drenador de energía, motivación, tiempo y dinero, que se debe tapar lo antes posible, y no simplemente ceder como lo dice el sabio adagio de que “el que tiene más galillo traga más pinol”. La administración no puede vivir en una zona gris de indefinición perfecta, como si con eso fuera posible quedar bien con todas las partes.
Abordar los conflictos requiere saber:
1.- ¿Qué es lo que se pide?
El primer paso es entender qué es lo que pide cada una de las partes en conflicto. No solamente qué en concreto, sino para qué. ¿Cuál es el interés que se satisface en la petición que hace cada una de las partes en conflicto? Esta comunicación debe ser reconducida a un curso de respeto y claridad cada vez que se salga de ese camino. Hacerse entender y comunicar SU punto de vista es un deseo humano muy fuerte del que puede sacarse provecho. Y sin embargo, al analizar un conflicto, usualmente hay dudas sobre este elemento esencial.
2.- ¿Qué dicen las normas (Reglamento, Ley, etc.) sobre esta situación?
Una vez comprendida la posición e interés de cada uno, debe ubicarse en los distintos supuestos de las normas, entendiendo que toda situación tiene varios ángulos desde los que se puede analizar y sobre todo, que hay diversos elementos involucrados y que según el énfasis que se ponga en ellos así será el análisis. Una guía técnica legal precisa es vital en este segundo elemento.
3.- ¿Cuáles son las consecuencias políticas de las posibles soluciones?
La administración no puede olvidar que su labor es netamente de ejercicio del poder, y esa es una labor política. Debe analizar las consecuencias de cada solución posible y diseñar una estrategia de manejo de cada una para proteger la imagen del condominio y de cada uno de los involucrados, el respeto al Reglamento y la imagen de la administración misma (comercial y política).
4.- El momento de la verdad: el ejercicio del poder.
La Administración no puede evitar este momento (y lamentablemente suele suceder que se evita). Si ostenta el cargo de ser la autoridad central del condominio, debe ejercerlo para mantener vigente su poder. En este punto es en donde la solución debe comunicarse con todo respeto y siempre en disposición de valorar NUEVOS elementos, sin embargo, debe poder tener su mano firme para ejecutar la solución tomada, que debe ser acorde plenamente con el Reglamento, aplicada por igual y totalmente predecible para cualquiera en las mismas situaciones.
La Administración, si es un equipo, necesariamente debe ser uno en el que los niveles de contacto con el cliente (administradores en campo) cuenten con el apoyo real político (gerencia), económico y técnico (legal) necesario para ejecutar y mantener la decisión tomada. Caso contrario fallará y no será culpa solamente del soldado en tierra.
Los clientes (condóminos) han hecho una gran inversión para serlo, y lo que menos desean es que esa inversión se deteriore por mala imagen del condominio que dificulte las ventas, y la administración debe poder señalar los límites a esa vida en común de forma firme. La seguridad, saber a qué atenerse, es una necesidad igualmente básica en el ser humano y más conflictos en la vida en común se desatan por carecer de ella que por imponerla. Vale la pena. A la larga hace mejor la vida en condominio, y la actividad es más rentable para todos.