22 marzo, 2012

Cuotas de poder en Condominio

Como en cualquier grupo humano cada voto cuenta, y sumados esos votos son el poder real.
Es frecuente que dentro de los Condominios, haya grupos de interés, más o menos fuertes, que si tienen la capacidad suficiente, lograr influir en la Administración. A veces incluso imponiendo el ritmo y dirección a la Administración. No siempre, sin embargo, esta dirección es la más conveniente para la mayoría. Aunque es usual que por falta de organización, esa mayoría se ve imposibilitada de luchar ante esa minoría.
La apatía y desinterés de muchos propietarios es lo que permite a esa minoría ejercer el poder real, por lo que un liderazgo convincente y un adecuado conocimiento de las reglas de votación es esencial para exponer la nueva idea o dirección a los condóminos.
En cuanto a las reglas de votación, es importante comprender que en los condominios, los bienes comunes y las decisiones se reparten entre todos de forma porcentual, aunque ambos porcentajes son distintos.
El porcentaje llamado de área o de copropiedad es el que determina el grado de participación o copropiedad de un condómino en las cosas comunes. Si a una filial le corresponde un dos por ciento de copropiedad significa que quien sea dueño de ella, lo será además de un dos por ciento de todas las cosas comunes. De esta forma, el valor de su propiedad (para efectos tributarios, venta, avalúos, etc.) estará determinado por el valor del inmueble privado (filial) y ese dos por ciento del valor de todos los bienes comunes. Este porcentaje está ligado por ley (art. 2 inciso a de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio) al área estrictamente, y únicamente determina copropiedad.
El otro porcentaje es el de las decisiones, que es el que políticamente interesa. Por ley todas las decisiones que corresponden a la Asamblea de Propietarios deben tomarse por medio de votaciones en las que cada propietario tendrá un voto igual al valor porcentual que tenga su propiedad en el Condominio. Este valor está fijado en la escritura de creación del condominio, y puede ser igual al porcentaje de área aunque no es obligatorio que lo sea. No es un valor monetario que se vea afectado por construcciones o depreciación, sino que es un porcentaje algo arbitrario, decidido en la constitución del condominio, y que no puede variar sin el consentimiento de ese propietario.
Normalmente los acuerdos requieren de tres tipos de votaciones: unanimidad de la totalidad, relativos normalmente a la variación de las condiciones esenciales del condominio (entre ellas reformas al Reglamento); otros requieren dos tercios del valor (relativos a adquisiciones de bienes comunes o arrendamientos de cosas comunes); y un tercer grupo que requieren mayoría. Este último grupo es importante porque el Registro Inmobiliario ha permitido la inscripción de Reglamentos que en lugar de exigir mayoría del valor de inmueble, como lo señala la ley (art. 27 c de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio), exigen únicamente mayoría de los presentes en Asamblea. Conocer perfectamente estas reglas de votación y los posibles casos en los que no aplica es la mitad de la tarea para poder controlar votaciones.
Ahora bien, aquí es donde entra el liderazgo necesario para poder divulgar esto, dimensionarlo en términos concretos (quiénes, con nombre y apellido conformarán esa mayoría que se ocupa) y sobre todo, para exponer para qué se desea esa mayoría.
Quien desee esa cuota de poder debe ser capaz de presentar un plan de dirección para el inmueble que sea adecuado e interesante, y que contemple beneficios para los residentes, para el valor del inmueble y para la seguridad y estabilidad de la vida en condominio. Las disputas y contiendas eternas, por las que a veces se hacen conocidos ciertos condominios sólo contribuyen a desmejorar todos estos aspectos y, por ende, el valor del inmueble. Tan dañina es una administración dispendiosa que nunca revisa sus gastos, como una que mantenga artificialmente bajos los gastos postergando intervenciones de mantenimiento por razones políticas. A veces, sin embargo, son una curiosa mezcla de ambos con postergaciones y desperdicio a la vez, lo cual sorprende mucho para no tratarse del Estado. Permanecer pasivos como condóminos mientras eso sucede es ser parte de ello.