Derivado de varias confusiones en
las que incluso la Dirección General de Tributación desconoce elementos clave
del funcionamiento y naturaleza legal de los condominios como confundir el
condominio con su representante (la administración) o creer que puede haber
filiales que formen parte del área común, no hay hasta el momento un marco
claro sobre la obligatoriedad de uso de la factura electrónica en condominios.
Causas de la confusión
La confusión surge de que en la
resolución DGT-R-48-2016,
se define factura electrónica como: “Comprobante
electrónico que respalda la venta de
bienes y la prestación de servicios…” Claramente habla de venta de
bienes y prestación de servicios.
Sin embargo, en la resolución DGT-R-012-2018,
que cita el artículo 2 de la Ley
9416, se establece que: “ Todos
los obligados tributarios deberán contar con medios electrónicos para registrar
sus transacciones y emitir comprobantes de estas, de conformidad con los
requisitos y el desarrollo que se establezca reglamentariamente. Estos medios electrónicos incluyen, entre
otros, la factura electrónica como un instrumento idóneo y necesario para la
emisión de comprobantes de sus transacciones de compra y venta, registros
contables y otros medios requeridos para el control tributario…”
Al decir todos los obligados sí incluiría al condominio. Inclusive en la
resolución DGT-R-012-2018
hace algunas excepciones, entre las cuales no están los condominios, lo que
podría hacernos pensar que sí están obligados.
Nuestra consulta hecha
A raíz de lo anterior mediante
consulta hecha por el suscrito (aquí),
se nos ha respondido que: “si la
administración (nótese que no hay claridad en que la administración y el
condominio son dos personas distintas) únicamente
cobra cuotas de mantenimiento, por lo que no tiene la obligación legal de
emitir por dicho concepto facturas timbradas, ni solicitar autorización de la
Administración Tributaria, sino únicamente un comprobante fehaciente a
satisfacción del condómino. Sin embargo, se le informa que es opcional para
estos casos emitir comprobantes electrónicos.”
Y agrega que “Si el condominio realiza alguna actividad
que se pueda considerar lucrativa como alquileres de parqueo, inversiones, etc.,
debe inscribirse como contribuyente del impuesto sobre la renta y de ventas si
es del caso, con lo cual se encuentra en la obligación de la emisión de
comprobantes electrónicos o factura electrónica.” Regresamos al concepto
original que depende que haya una actividad lucrativa o no la obligación de
emitir factura electrónica.
Esto es coincidente con lo que se
ha sostenido: si no hay actividad lucrativa por parte del condominio, no debe
entregar factura electrónica.
La consulta 799-2018
Esta consulta viene a romper con
lo anterior. En la consulta evacuada DGT-799-2018,
se indica que:
“La Sociedad administradora del Condominio debe emitir comprobantes
electrónicos por los servicios brindados como administradora del Condominio
[...] S.A.; así como por aquellas cuotas
condominales de personas físicas, jurídicas o entes colectivos, propietarios de
filiales destinadas a actividades comerciales, como en aquellos casos en
que en el Condominio se destinen filiales para locales para el comercio, de
cualquier índole. También deberán considerarse como servicios gravables
aquellos espacios (llámese locales o filiales destinados a servicios, cuyo
propietario genera ingresos por el uso del local, en el tanto dicha filial no
forme parte de las áreas comunes de los condóminos.
Si uno solo de los propietarios de un Condominio realiza actividades
lucrativas con su inmueble, aún y cuando sea un arrendamiento eventual, o por
periodos cortos de tiempo, ese condómino debe inscribirse ante la Dirección
General de Tributación y quien administra el Condominio está obligado a emitir
comprobantes electrónicos para ese propietario en particular, por la cuota
condominal y por el recibo de agua.
Ninguna persona física, jurídica
o ente colectivo podrá respaldar sus movimientos contables, mediante otro
comprobante que no sean los dispuestos en la resolución N° DGT-R-48-2018; aún y
cuando la actividad lucrativa sea ocasional, por cuanto, todo ingreso que se
realice como parte de actividades lucrativas habituales o eventuales está
gravado con el impuesto sobre la renta, según lo dispone el numeral 1 y 11 de
la Ley de cita.
¿Cuándo corresponde a cada
condominio?
Luego de un ingreso gradual según
el sector profesional al que pertenezca el obligado, entre enero
y mayo 2018, se ha generalizado para todos los obligados según su
cédula jurídica entre setiembre
y noviembre 2018, con las tradicionales
excepciones de trato diferenciado, aunque habla de contribuyentes y
no de obligados.
Recomendación
La recomendación es proponer su
uso al condominio y que le releven de responsabilidades si no se aprueba su uso.
Como mínimo para las filiales en las que hay arrendamientos o actividades
comerciales, preferiblemente de forma generalizada a todos.
Es importante recordar que la multa
por incumplir este deber es de dos Salarios Base, que es el monto de C. 862,000
colones en este
2018.
