31 octubre, 2018

Adquisiciones seguras en condominio II

Viene del artículo de la edición anterior: Adquisiciones seguras en condominio I

6.- Inspección de avance y recepción de obra
Muy relacionado con el punto anterior sobre la capacidad y conocimiento para poder evaluar a un proveedor, la administración debe poder inspeccionar el avance y la recepción de la obra. Si es un producto o servicio técnico especializado debe contarse con una persona con la capacidad y los conocimientos necesarios para evaluar el avance, validar el entregable (si cumple con los requerimientos) y confirmar el cumplimiento del alcance (lo que se contrató y se espera recibir). Con frecuencia se observan administraciones que reciben obras técnicas de ingeniería sin tener los conocimientos para hacerlo y eso es algo que una administración diligente nunca debe hacer pues asume una enorme responsabilidad.

7.- Garantías y servicio posventa
Si se ha hecho una buena contratación, es de esperar que el resultado sea excelente, pero por muchas razones, a pesar de toda la diligencia, puede no ser así. Es por eso que debe contarse con garantías. Hay que recordar que es usual que haya garantías mínimas legales para algunos productos y servicios. Una administración diligente buscará ampliar esta garantía más allá del mínimo legal. Si se ha previsto una forma de hacer revisiones profesionales, se podrán detectar a tiempo fallas y hacer las correcciones necesarias acudiendo a la garantía. Algunos proveedores exigen revisiones periódicas fijas preventivas que hay que cumplir para poder luego exigir la garantía.

8.- Las responsabilidades
Si hay problemas (daños derivados, sea de incumplimientos contractuales o no), hay que tener claro que habrá responsabilidades. Si se ha actuado con diligencia y se cuenta con una perfecta documentación, podrá exigirse la primera línea de responsabilidad: el proveedor. Si no se ha hecho, el condominio posiblemente buscará pasar a la segunda línea de responsabilidad: la administración o junta.administradora. Esta responsabilidad puede ser muy fuerte si se trata de una obra o de un servicio de alto costo o de alta relevancia o si es un servicio crítico (del que dependen otros servicios, por ejemplo), o si este se sale de los rangos de tolerancia.

Este punto último puede representar un riesgo para la administración, por lo que además de las diligencias que se han recomendado, protegerse con seguros contra responsabilidad civil no estará de más. Ahora bien, es sabido que no siempre los condominio desean o pueden asumir todos los costos que estas precauciones implican. Ahí es donde debe entrar la manifestación de liberación de responsabilidad que debe buscar la administración: si el condominio desea, por un tema de costos, asumir parte de los riesgos es válido, pero debe quedar claro que el el condominio quien ha hecho esa elección y no la administración.

15 octubre, 2018

Adquisiciones seguras en condominio I

Un condominio requiere continuamente bienes y servicios, y la administración debe estar en capacidad de hacer una compra segura. En ocasiones las adquisiciones terminan mal por muchas razones: proveedores que no cumplen con las expectativas o que no completan (a veces del todo) su entrega por falta de capacidad o simple irresponsabilidad. En otros casos, las adquisiciones sufren problemas de calidad y a esto se suma que las garantías pueden estar ausentes, no estar claras o si lo están, no se cumplen.


Una administración puede y debe hacer compras seguras en condominio si sigue algunas pautas básicas:


1.- Haga la tarea previamente
Una administración diligente tendrá previamente una lista de proveedores de los servicios más usuales que requerirá, clasificados por la calidad de su producto y servicio de respuesta ante emergencias, por ejemplo. Lógicamente, si se tiene que vigilar la atención y operación de una máquina, debería tenerse a mano una lista de proveedores que atienden reparaciones de emergencia y mantenimientos correctivos o preventivos. Igualmente, en todo condominio se requerirán servicios legales, contables, auditoría, de ingeniería, y de atención de emergencias médicas, por ejemplo. Esta tarea previa es esencial para poder dar una adecuada respuesta llegado el momento.


2.- Sobre el producto
Ya sea un bien o un servicio, quien vaya a hacer una adquisición debe informarse al menos lo mínimo como para saber distinguir entre un proveedor capacitado, con experiencia,  buena reputación y capacidad de entregar una mínima calidad, de uno que no lo está o no tiene esas cualidades. Si el producto o servicio a adquirir es técnico especializado se recomienda apoyarse siempre en la junta o comité de condóminos y ojalá en algún copropietario u otro proveedor que conozca de la materia y sepa juzgar mejor la capacidad del proveedor.


3.- Los criterios de selección
Definir previamente los criterios implica tener muy claros los requerimientos del servicio o producto (qué debe cumplir para ser elegible), el costo máximo, el plazo de entrega, los riesgos asociados y su mitigación, las limitaciones del servicio o bien (qué no cubre), y si el condominio debe hacer algún aporte o cumplir algún requisito legal para poder hacer la contratación.


4.- Autorizaciones previas
Hay autorizaciones internas que son aquellas que debe cumplir el condominio: existir un presupuesto dispuesto para adquirir el bien o servicio y capacidad legal de quien debe tomar la decisión de hacer la adquisición. Las externas se refieren al proveedor o al producto mismo. Si hay autorizaciones oficiales que cumplir como permisos o licencias debe contemplarse esto dentro de los procesos y costos. Igualmente si hay habilitaciones necesarias como incorporaciones a colegios profesionales o licencias para ejercer determinada actividad, debe verificarse su cumplimiento previo y excluir a quien no lo cumpla.


5.- El contrato
Hecha la selección (según los criterios antes definidos) debe elaborarse un contrato que contemple todos los elementos de la negociación: claridad en las características y condiciones de entrega del objeto contratado, garantías, plazos, forma de pago, protección ante responsabilidades y riesgos, manejo de datos y confidencialidad si es necesario, forma de documentar la entrega, terminación anticipada, mecanismo de resolución de disputas, etc. Evidentemente este contrato debe estar firmado por quien tenga la capacidad legal de hacerlo. Una vez firmado, todos los antecedentes, contrato, oferta, manuales, y documentación relativa a la supervisión del avance, validación y aceptación así como entrega final y garantías deben estar perfectamente documentados.

Seguir a Adquisiciones seguras en condominio II: Hacia la entrega y luego de ella.

30 septiembre, 2018

Derecho de petición contra administraciones

A pesar de que las administraciones, y en especial quienes se dedican a ello de forma profesional, están para servir al condominio, lamentablemente una queja muy frecuente es que las administraciones o juntas administradoras no responden peticiones. Por eso es de vital importancia qué hacer al respecto.
En una búsqueda en el nuevo sistema NEXUS del Poder Judicial, sólo encontramos una sentencia de la Sala Constitucional sobre derecho de petición que se estima violado, contra un condominio. La sentencia 07007 - 2006, de 19 de Mayo del 2006, indica que ni es persona de derecho público ni está en una situación de poder y por eso declara sin lugar el amparo.
Tomando en cuenta el artículo 31 de la ley 7933 que indica que: “Las medidas y disposiciones tomadas por la administración dentro de sus facultades serán obligatorias para todos los propietarios, a menos que la Asamblea las modifique o revoque”, y sabiendo que las decisiones sobre los elementos comunes no pueden ser tomadas ni ejecutadas por un condómino independiente, discrepo de la posición de nuestros magistrados constitucionales.
En un reciente caso la justicia colombiana ha dicho que “la acción de tutela (similar a nuestros recurso de amparo) es procedente cuando un copropietario o residente de una propiedad horizontal la presenta contra los órganos de administración de esta, pues el primero se encuentra en una situación de subordinación frente a los segundos.” Encuentra que sí violenta su derecho fundamental de información (que además tiene un asidero legal contra sujetos de derecho privado)
Comprendo la redacción de nuestro artículo 27 constitucional y sé que es un derecho establecido frente a entidades de derecho público, sin embargo creo que cabe otra interpretación: la Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor, N° 7472, establece que son derechos del consumidor: “Artículo 32°.- Derechos del consumidor.  Sin perjuicio de lo establecido en tratados, convenciones internacionales de las que Costa Rica sea parte, legislación interna ordinaria, reglamentos, principios generales de derecho, usos y costumbres, son derechos fundamentales e irrenunciables del consumidor, los siguientes: ...c) El acceso a una información, veraz y oportuna, sobre los diferentes bienes y servicios, con especificación correcta de cantidad, características, composición, calidad y precio." Naciones Unidas por su parte, en sus DIRECTRICES PARA LA PROTECCIÓN DEL CONSUMIDOR (2016) establece como principios (5.e) “e) El acceso de los consumidores a una información adecuada que les permita hacer elecciones bien fundadas conforme a los deseos y necesidades de cada cual”. 
¿Está en situación de poder la administración? Estimo que sí, legalmente y de hecho. ¿Sería tardía una respuesta años después en un juicio civil? Seguramente, máxime si es solo acceder a información. ¿Se violan derechos a información veraz y oportuna al no responder a peticiones de información de parte de las administraciones de condominios? Sin duda. Los remedios civiles serían tardíos. Es hora de ampliar el derecho del consumidor a recibir respuestas de sus proveedores, sobre todo cuando no los puede cambiar él solo y aceptar que eso merece amparo.

15 septiembre, 2018

Prevención ante desastres

Sea por manifestaciones con bloqueos o por eventos de la naturaleza, pueden tener lugar emergencias y es responsable prepararse ante ellas para evitar o minimizar los riesgos. Este es un conjunto de consejos cuya intención es provocar una reflexión y acción preventiva y no un plan de emergencias formal. Asesórese siempre con personal calificado.


1.- Asegure su movilidad: Mantenga cargados de combustible sus vehículos, sin permitir que baje del 50% de capacidad el tanque de combustible y reduciendo sus recorridos a lo estrictamente necesario. Si tiene bicicleta asegúrese de su funcionamiento y disponibilidad. Conozca varias rutas de acceso y salida de su vivienda y trabajo, sobre todo considere puntos críticos como puentes y pasos estrechos que pueden quedar fácilmente obstaculizados. Descargue y aprenda a utilizar aplicaciones de tráfico en tiempo real como Waze (descargar aquí) o similares, así como de servicios privados de transporte como Uber (descargue aquí). Consulte el mapa en vivo de Waze (aquí) y contribuya con su estado reportando bloqueos de vías o situaciones que afecten la movilidad.


2.- Asegure su salud: Mantenga medicamentos de uso regular para al menos dos semanas. Descanse adecuadamente y manténgase con adecuada hidratación siempre. Si le es posible, camine en vez de usar el vehículo o el transporte público, quizás se le convierta en rutina y asegure su salud por más tiempo. Escriba en un documento impreso o a mano (nada digital) sus principales padecimientos y alergias así como medicamentos de uso regular con su dosis, tanto suyas como de su grupo familiar o convivientes. Añada a esa lista contactos cercanos y médicos con varios formas de comunicación (teléfono, correo electrónico y dirección física). Si además ha hecho testamento y tiene pólizas de vida mantenga toda esa información junta, con copias de los documentos de identidad en un sobre plástico sellado (una bolsa plástica con sello mecánico como ZipLock y un sobre de papel serán suficientes). Incluya sus datos y su dirección. Sí, usted la sabe, pero podría no estar en condiciones o presente para dar esa información. Un resumen para los niños será de utilidad.


3.- Asegure su alimentación: Si llegara a haber escasez de alimentos, procure mantener lo esencial para unas dos semanas dando prioridad a comida enlatada o empacada lista para ser consumida. No olvide sin embargo, los granos básicos normales y alimentos de fácil preparación como emparedados o frutas y vegetales que puedan ser consumidos crudos. Mantenga en casa y en su vehículo comida para picar, barras energéticas y chocolates pues pueden ser necesarios en determinados momentos, sobre todo si viaja con niños. Un juego en el carro puede ser muy útil si no hay paso por varias horas. No olvide agua embotellada igual en casa y vehículos, así como en los bolsos de usted y su grupo familiar o convivientes.


4.- Asegure a sus seres queridos: Quizás lo primero es mantener juntos la calma y entender que la preparación debe ser una rutina regular y no una calamidad adelantada. Sepa sus rutas de desplazamiento normales y acuerde previamente lugares donde refugiarse o esperar si el paso se viera interrumpido. Si le es posible proporcióneles un teléfono celular (aún de simple llamada telefónica solamente) con suficiente saldo de llamadas al menos y cargador. Edúqueles en rutinas de emergencia y sobre todo en mantener la calma y saber buscar la ayuda correcta, manteniéndose ubicables siempre durante eventos críticos. Si se bebés se trata, lo normal que toda persona a cargo de uno sabe, pero en mayores cantidades. Indíqueles además alejarse de manifestaciones o bloqueos puede puede haber violencia.


5.- Asegure su información: No comparta audios ni información sin verificar que solo cause temor. Nadie necesita eso. Contribuya a la información correcta analizando la fuente (¿Es confiable?), la integralidad de la información (¿Tiene fecha vigente? ¿El contenido dice lo que el título sugiere?) y confirmando la información en otros sitios o medios, incluyendo pero sin limitarse a los oficiales. Si parece una broma de mal gusto que se confunde con algo cierto o si parece un mensaje para causar temor no lo reenvíe. Nada va a prevenir con ello. Si desea prevenir a sus seres queridos informe bien y combata la desinformación.


6.- Asegure su comunicación: Mantenga sus teléfonos celulares con suficiente saldo para ser usados y asuma que la batería solo llega a 50%. Al llegar ahí cárguelo de nuevo. Desarrolle mecanismos de comunicación a través de terceros en caso de ser necesarios como lugares y personas para dejar mensajes o lugares de encuentro en caso de extraviarse. Quienes tuvimos infancia y adolescencia antes de los celulares sabemos de qué se trata esto, pues siempre lo hacíamos. “Si se pierde espéreme en tal punto y no se mueva”. “Si no sabe de mí pregunte a tal persona en tal lugar”. Incluso defina lugares donde pernoctar si fuera imposible el paso hacia la vivienda.


7.- Asegure su supervivencia ante emergencias: Si le es posible mantenga efectivo en su casa y consigo como para una semana de gastos, pues las comunicaciones con bancos y los cajeros pueden no estar disponibles. Desarrolle y conozca un plan de emergencia familiar. La Comisión Nacional de Emergencias dispone de material para hacer un plan (aquí). Además, prepare un botiquín básico. La Cruz Roja Costarricense tiene información sobre lo necesario para hacerlo (aquí)

31 agosto, 2018

¿Debe o no entregar factura electrónica un condominio?

Derivado de varias confusiones en las que incluso la Dirección General de Tributación desconoce elementos clave del funcionamiento y naturaleza legal de los condominios como confundir el condominio con su representante (la administración) o creer que puede haber filiales que formen parte del área común, no hay hasta el momento un marco claro sobre la obligatoriedad de uso de la factura electrónica en condominios.

Causas de la confusión
La confusión surge de que en la resolución DGT-R-48-2016, se define factura electrónica como: “Comprobante electrónico que respalda la venta de bienes y la prestación de servicios” Claramente habla de venta de bienes y prestación de servicios.
Sin embargo, en la resolución DGT-R-012-2018, que cita el artículo 2 de la Ley 9416, se establece que: “ Todos los obligados tributarios deberán contar con medios electrónicos para registrar sus transacciones y emitir comprobantes de estas, de conformidad con los requisitos y el desarrollo que se establezca reglamentariamente.  Estos medios electrónicos incluyen, entre otros, la factura electrónica como un instrumento idóneo y necesario para la emisión de comprobantes de sus transacciones de compra y venta, registros contables y otros medios requeridos para el control tributario…
Al decir todos los obligados sí incluiría al condominio. Inclusive en la resolución DGT-R-012-2018 hace algunas excepciones, entre las cuales no están los condominios, lo que podría hacernos pensar que sí están obligados.

Nuestra consulta hecha
A raíz de lo anterior mediante consulta hecha por el suscrito (aquí), se nos ha respondido que: “si la administración (nótese que no hay claridad en que la administración y el condominio son dos personas distintas) únicamente cobra cuotas de mantenimiento, por lo que no tiene la obligación legal de emitir por dicho concepto facturas timbradas, ni solicitar autorización de la Administración Tributaria, sino únicamente un comprobante fehaciente a satisfacción del condómino. Sin embargo, se le informa que es opcional para estos casos emitir comprobantes electrónicos.”
Y agrega que “Si el condominio realiza alguna actividad que se pueda considerar lucrativa como alquileres de parqueo, inversiones, etc., debe inscribirse como contribuyente del impuesto sobre la renta y de ventas si es del caso, con lo cual se encuentra en la obligación de la emisión de comprobantes electrónicos o factura electrónica.” Regresamos al concepto original que depende que haya una actividad lucrativa o no la obligación de emitir factura electrónica.
Esto es coincidente con lo que se ha sostenido: si no hay actividad lucrativa por parte del condominio, no debe entregar factura electrónica.

La consulta 799-2018
Esta consulta viene a romper con lo anterior. En la consulta evacuada DGT-799-2018, se indica que:
“La Sociedad administradora del Condominio debe emitir comprobantes electrónicos por los servicios brindados como administradora del Condominio [...] S.A.; así como por aquellas cuotas condominales de personas físicas, jurídicas o entes colectivos, propietarios de filiales destinadas a actividades comerciales, como en aquellos casos en que en el Condominio se destinen filiales para locales para el comercio, de cualquier índole. También deberán considerarse como servicios gravables aquellos espacios (llámese locales o filiales destinados a servicios, cuyo propietario genera ingresos por el uso del local, en el tanto dicha filial no forme parte de las áreas comunes de los condóminos.
Si uno solo de los propietarios de un Condominio realiza actividades lucrativas con su inmueble, aún y cuando sea un arrendamiento eventual, o por periodos cortos de tiempo, ese condómino debe inscribirse ante la Dirección General de Tributación y quien administra el Condominio está obligado a emitir comprobantes electrónicos para ese propietario en particular, por la cuota condominal y por el recibo de agua.
Ninguna persona física, jurídica o ente colectivo podrá respaldar sus movimientos contables, mediante otro comprobante que no sean los dispuestos en la resolución N° DGT-R-48-2018; aún y cuando la actividad lucrativa sea ocasional, por cuanto, todo ingreso que se realice como parte de actividades lucrativas habituales o eventuales está gravado con el impuesto sobre la renta, según lo dispone el numeral 1 y 11 de la Ley de cita.

¿Factura o tiquete?
Si bien es cierto el oficio habla de "comprobantes electrónicos", sin especificar, debe entenderse que se trata de factura electrónica y no tiquete electrónico ya que este último es usado con consumidores finales masivos sin identificar (como el antiguo tiquete de caja).
Si la persona necesita deducir el gasto debe solicitar factura electrónica (con comprador definido e identificado), como sucedía cuando se solicitaba factura en vez solamente el tiquete de caja.

¿Cuándo corresponde a cada condominio?
Luego de un ingreso gradual según el sector profesional al que pertenezca el obligado, entre enero y mayo 2018, se ha generalizado para todos los obligados según su cédula jurídica entre setiembre y noviembre 2018, con las tradicionales excepciones de trato diferenciado, aunque habla de contribuyentes y no de obligados.

Recomendación
La recomendación es proponer su uso al condominio y que le releven de responsabilidades si no se aprueba su uso. Como mínimo para las filiales en las que hay arrendamientos o actividades comerciales, preferiblemente de forma generalizada a todos. Además, el condominio debe inscribirse para poder tener un perfil en la plataforma ATV y poder emitir y aceptar facturas.

Es importante recordar que la multa por incumplir este deber es de dos Salarios Base, que es el monto de C. 862,000 colones en este 2018.

Actualización de 23 de noviembre de 2018: Oficio DGT-1752-2018. Se "corrije" el oficio 799-2018 con una inclusión de casos nuevos como aquellos en los que el condominio es dueño de filiales y por ello ejerce una actividad lucrativa (?) o los casos en los que el condominio se administra a sí mismo y por ende debe inscribirse como contribuyente (?). Refleja un enorme desconocimiento del funcionamiento del régimen condominal.
No se indica si un condómino puede o no deducir gastos sin necesidad de factura electrónica, por lo que la recomendación se mantiene.

15 agosto, 2018

Nuevos condominios, nuevas administraciones

Los condominios o la propiedad horizontal son una de las opciones preferidas tanto de las personas al momento de buscar su residencia o una opción de inversión, como de los desarrolladores a la hora de construir. Sabemos que implican limitaciones y deberes. Pero, ¿cuáles son esos deberes para cada una de las partes?
Al adquirir una unidad en propiedad horizontal, algunas personas compradoras no siempre tienen las precauciones necesarias para que su compra sea una estrictamente racional sino que compran más movidos por emociones y facilidades crediticias. Entonces, dentro de las opciones que se ajustan a estos dos requerimientos, ¿cuáles elementos debería analizar y qué preguntas debería hacerle al desarrollador la persona que va a adquirir en condominio?
Las administraciones de condominios todos los días se enfrentan a retos muy complejos.
Cómo enfrentar conflictos, cómo sancionar condóminos, qué distingue a una administración profesional de una que están en camino de serlo.
Las asambleas son momentos muy importantes en la vida de los condominios y lamentablemente suelen realizarse con muy baja participación. ¿Cómo se puede aumentar la asistencia a las asambleas?


Estas preguntas y muchas más se abordan en el libro “Nuevos Condominios, nuevas administraciones”


“Las expectativas que tienen los condóminos sobre las administraciones en ocasiones son muy altas: desearían un servicio de alta calidad, de bajo costo y que traiga como beneficios incrementos en la plusvalía y mejoras en la convivencia.
Las administraciones por su parte, desearían que el condominio les proveyera de un ambiente respetuoso de trabajo, de crecimiento y aprendizaje personal y con alta rentabilidad.
Ambas partes suelen sentirse defraudadas y en mucho es un problema de fijación de expectativas.
Como la “primera conversación seria” que deben tener la parejas, pocas veces se sientan administración y condominio a explicitar sus deseos y posibilidades.”


Este libro busca ser una herramienta para las administraciones y condóminos, proporcionando un elenco de conceptos legales, con su explicación en lenguaje sencillo, y sobre todo, con el llamado a que entre todos construyamos las mejores soluciones y las compartamos.
La profesionalización de las administraciones es el único camino para mejorar como sector, en calidad y rentabilidad, así como para obtener el reconocimiento y decoro profesional que se merecen y crear servicios de mayor valor para nuestros clientes.
La formación continua es clave en este proceso.
Adquiera este libro “Nuevos condominios, nuevas administraciones” en digital en Amazon: http://bit.ly/nuevoscondominios o bien impreso en este enlace al correo ialfaro@doctorcondominiocr.com.

Este libro digital puede ser leído desde cualquier dispositivo móvil o computadora, no requiere tener un lector especial Kindle. El ejemplar impreso incluye entrega a domicilio en cualquier lugar del Área Metropolitana.

31 julio, 2018

Planos Catastrados ahora son digitales

Desde hace algún tiempo iniciativas (a veces algo aisladas) han buscado promover el uso de la tecnología como forma de facilitar la realización de trámites y reducir costos a las personas. Los planos catastrados han sido objeto de esta tendencia y ya es obligatorio que se tramiten en forma digital.
Una propiedad, llamada por la Ley del Catastro Nacional, ley 6545 del 25 de marzo de 1981, como finca, realmente puede ser cualquier tipo de inmueble, sea un terreno, una casa, un apartamento, estacionamiento, etc. No debemos entender por finca solamente un predio rural de extensión mediana.
Se llamará finca en el momento en que una parcela de terreno se encuentra inscrita en el Registro Inmobiliario y tiene un número que la individualiza. Ese número se llama número de matrícula de conformidad con el Reglamento de Organización del Registro (decreto 35509 del 30 de setiembre de 2009).
El plano de agrimensura (que una vez inscrito se llamará plano catastrado) es el que mostrará la ubicación, área y linderos de esa parcela (que será luego finca) o finca. Será la representación gráfica de esa propiedad y como quien lo elabora tiene fe pública, se tomará como una verdad para efectos legales.
En el caso de propiedades en condominio deberá indicar también el destino o uso e deberá incluir un diseño esquemático con la distribución arquitectónica del piso o nivel en que se ubica la finca filial. En ese diseño se deberá resaltar con un sombreado la ubicación de la finca filial a catastrar. (Reglamento a la Ley de Catastro Nacional, decreto 34331 del 29 de noviembre de 2007).
Desde el 1 de enero del año 2015, únicamente pueden tramitarse de forma digital.
Mediante Reglamento especial del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos - y algunas directrices del Registro Inmobiliario - se ha establecido esta obligación, debiendo utilizarse la Plataforma de Administrador de Proyectos de Topografía (APT) en Internet.
Esta plataforma no ha estado exenta de críticas. El Colegio defiende su uso y espera que este sistema permita reducciones en tiempos y costos, incrementos en seguridad y equidad para el usuario pues pueden acceder todas las personas al mismo servicio independientemente de su ubicación geográfica.
Es importante que las administraciones se familiaricen con este tipo de documentos. Que sepan reconocer su autenticidad conociendo el visado del CFIA, la leyenda o comprobante de inscripción en el Catastro Nacional y la firma digital del profesional que lo ha elaborado.
Además que sepan interpretarlos por si hay que resolver problemas o dudas sobre uso de áreas privadas
Una administración de un condominio diligente tendrá, siempre copia del Plano de Distribución del Condominio. Ahora que son digitales podría además conformar un expediente con copias de los planos catastrados de filiales y de la matriz si lo hubiera.

Un plano catastrado de una matriz no es frecuente que se haga dado que no es obligatorio, pero lamentablemente si se desea hacer una obra en el condominio, en la tramitación del permiso o licencia de construcción, algunas municipalidades lo requieren.

15 julio, 2018

Bienestar animal II parte

En la primera parte de la nota vimos los deberes de los propietarios y responsables de mascotas. Veremos ahora los riesgos penales, civiles y recomendaciones sobre cómo debe manejar el tema la administración.
Las denuncias sobre incumplimientos a esos deberes que no sean delitos, se tramitan ante el Ministerio de Salud, quien además del deber de coordinar con SENASA podría trasladar allá la denuncia si es más un tema de un tema más bien de salud animal solamente.
Además del riesgo de multas, si la mascota causara daños, la ley (art. 22) los hará responsables de los daños que causen sus mascotas.
Queda pendiente que haya una adecuada reglamentación de la ley en su totalidad pues solo se han reglamentado aspectos para experimentación con animales.
La ley 9458 (de 11 de junio de 2017) añadió a esta ley 7451 algunos delitos como crueldad contra animales o muerte dolosa de estos, y contravenciones como maltrato de animales, que incluye abandonar animales a su suerte. es por esto que la administración no puede simplemente sacarlos del condominio o poner un veneno para matarlos que era lo que se hacía antes.
Siempre sigue vigente el Reglamento para la Reproducción y Tenencia Responsable de Animales de Compañía (Decreto Ejecutivo 31626 del  22 de setiembre de 2003, que impone deberes como la vacunación obligatoria para caninos, (art. 6), condiciones mínimas para las mascotas (art. 7), deber de mantenerlos sujetos con correa cuando se trate de espacios públicos (art. 8) y de recoger sus desechos (artículo 48).


Las recomendaciones para la administración son:
1.- Educación permanente en boletines y asambleas sobre las responsabilidades de las personas propietarias de mascotas, no solo con la comunidad de personas residentes sino para el bienestar de los animales.
2.- Rotulación de los deberes a cumplir y su posible sanción, en las áreas en donde se presenta con mayor frecuencia la violación a ellos (falta de correa, desechos sin recoger, etc.)
3.- Realización de un padrón fotográfico registro de mascotas y de los contactos de sus responsables, informando periódicamente cuáles aún no se han incorporado. Este padrón debe ser de acceso para la seguridad para poder identificar las mascotas deambulantes en sus labores de vigilancia.
4.- Promover la instalación de cámaras para poder vigilar y documentar posibles infracciones, pues es imposible que siempre haya alguien testigo de ello.
5.- Prevención en los términos del artículo 23 de la ley 7933, en el caso de que se encuentren incumplimientos de estos deberes, siguiendo siempre el debido proceso. las cámaras pretenden dar las pruebas y que no sean simples supuestos.
6.- Denuncia ante autoridades del Ministerio de Salud, SENASA así como el inicio de procedimientos sancionatorios tendientes a la imposición de multas de acuerdo con la ley (artículos 15 y 23 ley 7933) así como el reglamento del condominio.

Las mascotas pueden ser compañeros de vida de muchas personas, dando compañía y afecto. Una tenencia responsable es el balance de ese derecho y el de los demás a su tranquilidad, seguridad y comodidad.

30 junio, 2018

Bienestar animal I parte

En los últimos años se han dictado algunas normas que tienen que ver con el bienestar animal, que han cambiado la visión que había sobre este tema.
Algunos reglamentos, anclados en la visión anterior, tienen normas que indican a la administración que si encuentra una mascota deambulando por el condominio, simplemente la saque y no se hará responsable de ella. Eso ya no es viable. No solo por razones legales sino razones de convivencia pues las mascotas han adquirido un lugar relevante en la vida de nuestros clientes condóminos. ¿Cómo manejar el tema actualmente?
En primer lugar debemos entender que la visión ahora no es solo la seguridad o comodidad de las personas residentes, que pueda verse amenazada, sino que se suma la necesidad de la mascota de tener un entorno y condiciones de bienestar.
La Ley General de Salud (ley Nº 5395, de 30 de octubre de 1973) contiene (art. 338 bis) el deber de coordinación entre autoridades de Salud (humana) y el Servicio Nacional de Salud Animal (SENASA), como muestra de esta doble preocupación.
La Ley de Bienestar de los Animales (Ley 7451 del 16 de noviembre de 1994), describe este bienestar básico como:
a) Satisfacción del hambre y la sed.
b) Posibilidad de desenvolverse según sus patrones normales de comportamiento.
c) Muerte provocada sin dolor y, de ser posible, bajo supervisión profesional.
d) Ausencia de malestar físico y dolor.
e) Preservación y tratamiento de las enfermedades.
En su artículo 7, le impone a su vez a las personas propietarias o responsables de las mascotas, el deber de garantizar ese bienestar, sin olvidar sus deberes de convivencia: “c) Recoger y depositar, en lugares apropiados, los desechos fecales de los animales de compañía que sean arrojados en las aceras, los parques, las calles, los jardines públicos, las playas y demás lugares públicos.
Además (artículo 16) deben cumplir con medidas veterinarias declaradas de acatamiento obligatorio.
En el caso de mascotas peligrosas, la ley (artículos 17 y 19) contempla el deber de las personas propietarias o responsables de “...mantenerlos en condiciones adecuadas de salubridad y seguridad, que eviten los riesgos para la salud y la seguridad de las personas. De incumplirse con estas condiciones, el Ministerio de Salud los considerará animales nocivos.
Los animales que así sean considerados, la ley impone el deber a las autoridades administrativas de “... llevar los animales mencionados en los dos artículos anteriores a albergues o al fondo municipal para ser adoptados o rematados. En estos casos, se concederá un plazo de tres días hábiles al propietario o al poseedor para reclamar sus derechos. Si quince días hábiles después de vencido ese plazo, no se ha verificado la adopción ni el remate, deberá dárseles muerte sin sufrimiento.
Quien incumpla con estos deberes de responsabilidad con las mascotas, puede ser objeto de sanciones administrativas de multa de entre un cuarto a medio Salario Base. En este 2018 la multa sería entre 107,750 y 215,500 colones.

Además podría haber sanciones penales que veremos en la segunda parte.

15 junio, 2018

Cómo enriquecer un Reglamento pobre


Un reglamento no puede modificarse si no cuenta con el voto afirmativo de la totalidad de los propietarios. La limitación para modificar el reglamento tiene un sentido y un fundamento legal: está prevista en la ley (artículo 27 inciso a, ley 7933) y además el Código Civil (artículo 266) señala que no el derecho de propiedad no tiene más límites que los que imponga la ley o los que acepte su propietario. Es esa razón por la que es necesario el consentimiento de todos los propietarios para imponerles una limitación.
Ahora bien, cada día se presentan situaciones que requieren de normas claras para enfrentarlas, y las administraciones y juntas con frecuencia se ven limitadas para actuar sin ellas. O bien, es la justificante perfecta para no actuar si no hay la voluntad de hacerlo.
No es necesariamente imposible regular situaciones sin reformar el Reglamento, pero sí requiere conocer el Reglamento con suficiente profundidad. Una administración (o una Junta Administradora donde existe ese órgano) no puede permitirse no saber reconocer el Reglamento o desconocer su contenido.
Puede hacerse una labor creativa para encontrar formas de resolver las necesidades legales normativas del condominio sin tener que reformar el Reglamento. Claro que hay casos en los que no queda más que reformar el Reglamento. Hay dos opciones básicas para conseguir enriquecer el reglamento:
a.- Creación normas de aplicación del Reglamento: El condominio, a través de acuerdos de su asamblea de condóminos puede crear normas que enriquezcan el Reglamento definiendo la forma en la que se habrán de aplicar o ejercer las normas contenidas en el Reglamento. Un ejemplo muy claro son las usuales regulaciones de uso de áreas y bienes comunes, llamadas normas de convivencia en muchos condominios. Estas normas no pueden prohibir algo que esté permitido en el reglamento (pues estarían quitando un derecho) ni pueden imponer obligaciones que limiten el derecho de propiedad (salvo si cuentan con el consentimiento de la totalidad de los propietarios).
Incluso en sanciones o en presupuesto esto es posible. Para imponer una sanción debe seguirse un debido proceso (artículo 23, ley 7933), si este no existe puede crearse por acuerdo de la asamblea ya que no se está imponiendo un deber sino que se están dictando las reglas sobre cómo se ejercerá ese derecho de defensa y facultad de sanción de la administración, que establece la ley. En materia de presupuesto puede determinarse cómo habrán de pagarse los fondos comunes (por ejemplo definir mecanismos de débito bancario), pues no se imponer un deber distinto del deber de pago que ya está establecido por ley (artículo 13, ley 7933)
b.- Disposiciones de la administración: La administración tiene poder normativo dando ordenes (disposiciones, como llama la ley 7933), las cuales, dentro de sus facultades y funciones, son obligatorias salvo que una asamblea las revoque. Este es un poder normativo muy importante que con frecuencia se olvida o se teme su ejercicio. Una disposición sobre cómo debe cumplirse un artículo ya existente del Reglamento soluciona a veces muchos problemas.