31 marzo, 2018

Personería de los condominios

Un condominio es una forma de propiedad. No es una persona jurídica. Por lo menos no plenamente.
Hay toda una discusión doctrinaria sobre este tema que las administraciones les interesará en puntos muy concretos. ¿Qué implica para un administración esta naturaleza particular del condominio?


1.- ¿Se puede obtener una “personería jurídica” de un condominio?
Una “personería” es una certificación de las personas y poderes que representan a otra (en este caso a una propiedad).
Sí puede obtenerse, pero hay que hacer una aclaración importante. En el sitio del Registro Público, no puede adquirirse una “personería” del condominio mediante su número de cédula. Lo que hay que hacer es obtener una certificación de la propiedad con su número de matriz. En este enlace hay un manual sobre cómo hacerlo. Eso mostrará la propiedad y su administrador, así como el poder que ostenta.
Ahora bien, un notario público puede expedir una personería que sería el documento idóneo ya que en la información de la matriz no puede verse limitaciones del poder (por ejemplo, si puede o no delegarlo). Cuando se trata de una Junta Administradora la que representa, debe hacerse notarial la certificación y se certifica la propiedad, la junta, los miembros, el plazo y sus poderes.


2.- ¿Un condominio puede ser patrono?
Sí, no hay ninguna restricción para ello en el Código de Trabajo. Lo que sucederá es que deberá clarificarse con la institución el documento que debe presentarse. Con una certificación de la existencia del condominio y la representación (administración o junta) bastaría, pero siempre hay dudas. La CCSS en su catálogo en línea para patronos solicita “Acta constitutiva de la sociedad”. Aún hay mucho trabajo por hacer en los departamentos legales de instituciones para que se comprenda qué es un condominio


3.- ¿Un condominio puede abrir una cuenta bancaria?
Sí, no se hace diferencia en el Código de Comercio en este respecto (art. 611 por ejemplo) e incluso algunos bancos tienen ya separados requisitos para condominios (ver ejemplo del BNCR).


4.- ¿Un condominio puede demandar y ser demandado judicialmente?
Sí. Hay que tener claro sin embargo que si el administrador tiene poder general deberá requerir poderes específicos de la Asamblea de Propietarios, excepto para cobros judiciales ya que el poder general sí le alcanza (art. 1255.5 Código Civil)


5.- ¿Un condominio tributa?
Todos los condominios son declarantes del formulario informativo D151 (ver aquí). Serán declarantes del impuesto sobre la renta si perciben ingresos distintos de aportes a los gastos comunes (con sus intereses) o por sanciones. Más información aquí.


6.- ¿Un condominio puede ser dueño de bienes?

Sí, justamente el artículo 27 de la ley 7933 específica cómo debe ser la votación para adquirirlos. Hay sin embargo un problema: el Registro Público no inscribe vehículos a nombre de condominios. Esto exige que los condominios constituyan personas jurídicas para poder registrarlos si son propiedad común. ¿Por qué si pueden ser dueños de otra propiedad común y no de vehículos? La discusión sigue abierta.