Alquileres no tradicionales ¿qué es el uso residencial y qué es el uso turístico?
Especificar el destino del condominio y de cada finca filial es parte de los procedimientos y documentos necesarios para someter un inmueble al Régimen de Propiedad en Condominio.
La discusión sobre los alquileres no tradicionales o el hospedaje no tradicional, ha sido motivo de debate fuerte en muchos condominios, más serio en zonas costeras, de montaña y ubicaciones estratégicas en la Gran Área Metropolitana, aunque en todos los condominios de alguna forma se ha dado esta discusión.
Lo primero que hay que recordar es que las propiedades en condominio deben usarse de conformidad con su destino. Así lo establece el artículo 15 de la Ley 7933, cuando le prescribe a los propietarios que “(u)sarán su propiedad de acuerdo con su destino conforme a la escritura constitutiva.” esto se reafirma con el artículo 8 de la misma ley: (el propietario de cada filial) “...tendrá el derecho de aprovechar las cosas comunes conforme a su destino.”
Ahora bien, no hay una definición legal de qué significa destino “residencial” en condominio. Por lo que habría que observar lo que indican normas como el Reglamento de Construcciones. En su artículo 3, definiciones, indica: “67) Edificaciones de uso residencial: toda aquella vivienda, unidad habitacional o apartamento destinado al uso residencial.” El Plan Regulador del Cantón de San José (a modo de ejemplo), indica en su artículo 48: “Artículo 48.-DEFINICIÓN DE USOS DEL SUELO. a) RESIDENCIAL. Terreno destinado predominantemente al uso de vivienda.” Y el Reglamento Zonificación del Uso del Suelo de ese Plan, indica “Artículo 5º-Uso predominante. Las zonas residenciales tienen el propósito de albergar las edificaciones de uso residencial, con sus respectivos servicios y equipamientos.”
Parece ser un concepto que se maneja como algo obvio pero no está precisado normativamente con claridad.
Una nueva norma ha venido a intervenir en esta situación. La ley 9742 del 29/10/2019, Ley marco para la regularización del hospedaje no tradicional y su intermediación a través de plataformas digitales.
Esta ley aporta dos definiciones importantes en su artículo 3:
“c) Hospedaje no tradicional: tipo de turismo que consiste en la prestación de servicios turísticos de alquiler de viviendas, apartamentos, villas, chalés, bungalós, cuartos o cualquier otra construcción análoga, que conformen un todo homogéneo e independiente, por periodos no mayores a un año, ni inferiores a las veinticuatro horas. (...)
e) Turismo: conjunto de actividades recreativas, vacacionales, de ocio o de negocios que realizan las personas en sitios diferentes de los de su residencia habitual, por un periodo no mayor a un año, ni inferior a las veinticuatro horas.”
Como puede verse hay solamente dos criterios que separan el uso residencial del turístico: la ocupación de (a) un lugar distinto de su residencia habitual por (b) un plazo no mayor a un año ni menor a 24 horas.
Una primera aproximación por lo tanto nos permite saber que si en una filial hay una ocupación en esas condiciones no sería un uso residencial sino turístico, lo que estaría en contradicción con el destino especificado para la filial, sin embargo es una discusión abierta por la falta de claridad en qué es destino habitacional.
