30 junio, 2011

Prepare su presupuesto condominal correctamente

Los fondos del Condominio son un patrimonio común de todos los copropietarios que debe ser administrado con mucha cautela, y en esta administración hay reglas sencillas pero firmes que deben ser seguidas.
Gastos comunes
Los gastos comunes son todos aquellos necesarios para la vida en común. La lista empieza con el artículo 19 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, con tributos, primas de seguro, gastos de administración y mantenimiento de las cosas comunes, mejoras debidamente autorizadas y cualesquiera otros provenientes de acuerdos de Asamblea o de mandatos del Reglamento condominal (cuotas extra, fondos de reserva, etc.)
Es importante señalar que las primas de seguro serán obligatorias si la Asamblea o si el Reglamento lo exigen, puesto que la obligación de asegurar el inmueble que contenía el artículo 31 inciso b de la derogada Ley de Propiedad Horizontal, se convirtió en el optativo artículo 19 inciso b que deja esa obligación al Reglamento.
Cuando hablamos de mejoras es importante tener claro que si las mejoras son necesarias (o en palabras de nuestra Sala Primera, no son mejoras sino reparaciones para impedir el deterioro o ruina de un bien), deben ser aprobadas por simple mayoría del valor del inmueble; mientras que si las mejoras son útiles (es decir incrementan el valor del bien o lo mejoran), éstas deben ser aprobadas por dos tercios del valor del inmueble.
Cualquier otro gasto dependerá de los que indique el Reglamento, en el entendido de que a falta de régimen de votación en el Reglamento, deben seguirse las reglas del artículo 27 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, sea dos tercios del valor del inmueble si se trata de adquirir bienes comunes y mayoría del valor del inmueble para todo el resto de decisiones que no tengan una mayoría específica.
Obligados al pago
Todos estos gastos comunes sumarán un presupuesto de gastos que deberá ser cubierto proporcionalmente por los condóminos, sea por mensualidades en determinadas fechas del mes, adelantadas o por anualidades incluso.
En principio todos los condóminos están obligados al pago de los gastos comunes según la proporción que se haya establecido en el Reglamento, sea por área, por unidad, o por porcentaje de valor. Sin embargo, pueden existir excepciones para el desarrollador mientras no venda, para el fideicomiso de desarrollo mientras no sean vendidas a terceros, y hasta para propietarios con lotes en verde o con filiales destinadas a estacionamiento. Sin embargo, si esta excepción no consta en el Reglamento todos los dueños deben de pagar sin excepción.
Los obligados que no cumplen
Si un gasto ha sido debidamente aprobado, y es obligatorio para un condómino, éste debe pagar o sufrirá diversas consecuencias que van desde la imposición de multas, intereses moratorios, suspensión de servicios comunes (incluyendo el servicio de agua), hasta tener que enfrentar un cobro judicial con posible remate de su propiedad para cubrir las deudas acumuladas.
Como es natural, el remate será la última opción, siempre es importante tratar de negociar plazos de pago, que cubran intereses vencidos y obligaciones vencidas primero. Si esto no da resultado para mejorar la cartera vencida, debe acudirse a la suspensión de servicios comunes como servicio de portería, jardines, recolección de basura, apertura por el oficial de seguridad del portón, comunicación de la llegada de visitas, etc. El servicio de agua sí puede ser suspendido y es usualmente una de las medidas de presión más efectivas que hay, si se siguen los procedimientos adecuados.

Actualización 2013: La Sala Constitucional varió este criterio y ya no es posible. Ver aquí.

Si un propietario vende dejando cuentas pendientes, la historia no acaba ahí, ya que el nuevo adquirente es deudor solidario de cualquier obligación que haya dejado pendiente el condómino que vendió, por lo que se vuelve imperativo antes de adquirir propiedad en condominio, solicitarle al vendedor una constancia de saldo al día de sus obligaciones condominales.