01 septiembre, 2013

Dos elementos que mejoran la posición de los inquilinos en condominio

La suspensión de agua se complica y el desahucio acelerado por falta de pago de gastos condominales también.

La suspensión de agua por morosidad ha sido usualmente un recurso muy importante usado por las administraciones con el fin de presionar por un pago de esos montos. De la misma forma que los entes prestadores del servicio lo hacen, claro. La Sala Constitucional había sido uniforme en permitirlo, sujeto a que no fuera usado como arma de presión para otros objetivos (como lograr el pago de otros gastos comunes, por ejemplo, o exigiendo que hubiera una fuente básica disponible para tutelar un mínimo del derecho constitucional). Sin embargo, esto ha cambiado recientemente.
En la resolución 2013-2084, del 13 de febrero de este año 2013 la Sala Constitucional expresamente señala: “Objeto del recurso. Impugna el actor la decisión del administrador del condominio donde habita en condición de inquilino, de retirarle el servicio de agua potable, debido a que la propietaria del inmueble no paga las cuotas de mantenimiento… Aunque en algunas ocasiones la Sala ha equiparado la función de la administración del condominio, cuando se trata de un único medidor, con las del proveedor directo del servicio de agua potable, permitiendo que él suspenda el servicio por falta de pago, mientras se permita un acceso básico al bien… se deja expresa constancia en este pronunciamiento que se rectifica esa tesis, manteniendo únicamente aquella según la cual sólo el ente directamente encargado del aprovisionamiento del agua potable puede interrumpir el servicio con las condiciones establecidas en reiteradas sentencias de este Tribunal”
El amparado tuvo acceso a una fuente pública a menos de 50 metros, se hizo cumpliendo un acuerdo de Asamblea de Condóminos, en efecto estaba morosa la filial con el agua – y el inquilino con su alquiler -, fue probado que el agua entra a un medidor y la administración internamente lo administra, reparte y factura, es decir, todas las previsiones fueron tomadas y aún así la Sala Constitucional ha variado su criterio.
Por otra parte, la nueva ley de monitorio arrendaticio, permite acceder a este proceso acelerado por incumplimiento de pago de gastos condominales (si así se ha establecido esa obligación en el contrato de arrendamiento) o de pago servicios públicos. Sin embargo, le concede al deudor el derecho de invocar el procedimiento del artículo 23 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, que regula las sanciones a condóminos.
Todos los reglamentos de condominio que solamente delegan a la ley el régimen de sanciones, sin crear ningún mecanismo más ágil, ahora sufrirán la consecuencia de que tendrán inquilinos que exigirán que, siguiendo un debido proceso, y en Asamblea de Propietarios, primero sean prevenidos de la morosidad, antes de que proceda el desahucio acelerado.
Los propietarios que dan en alquiler, a veces son percibidos por la comunidad residente como  los que se llevan mejores ventajas que otros, pero también me consta que deben de enfrentar a arrendatarios que, como mendigos sin hogar, saltan de inmueble en inmueble sin pagar, aprovechándose de propietarios que prefieren que se vayan sin pagar pronto,  antes que plantear largos desahucios. Además suelen dañar los inmuebles y causar todo tipo de problemas con ruido, mascotas, etc.
La recomendación ante esos dos elementos, de momento, es la siguiente:
a) Los propietarios que dan en alquiler deben de entender que no queda más que vincularse más al condominio y estar más pendientes de que las cuentas estén al día, y se cumplan con los deberes por parte del residente, ya que un atraso de su arrendatario frente al Condominio (o una conducta inadecuada) no les será útil, en sí mismo, para luchar contra la morosidad en el pago de la renta en el nuevo desahucio acelerado.
b) Los Condominios deben plantearse muy seriamente dos cosas: primero, independizar medidoresde agua (en el tanto el ente prestador del servicio lo permita) ya que de nada servirá la administración de ese servicio como palanca de cobro y, segundo, revisar bien su sistema de sanciones en condominio para que no sea una causa más de la larga lista de impunidades que arrastramos en nuestra sociedad, en donde los que pagan y cumplen todos sus deberes, aunque son mayoría, viven limitados (económicamente y a veces hasta físicamente) por la minoría que incumple y no paga. Debe avanzarse hacia un registro público de sancionados reiterados y morosos con condominios y con alquileres. Todas las voces que aleguen derechos deben ser escuchadas, pero el objetivo de proteger a los condominios de estos residentes negativos debe lograrse, para beneficio de todo el resto.

ACTUALIZACION 2018: De nuevo se puede suspender el agua (ver aquí)