15 septiembre, 2013

Permisos de construcción en condominio

Las Comisiones de Construcción deben cuidar de que la visión original del condominio se mantenga.

Quien desea construir en un condominio, muy frecuentemente debe obtener la autorización de un órgano interno llamado Comisión de Construcciones, Comisión de Arquitectura y Construcción, o incluso Junta Coordinadora. Tanto para construcción de obra nueva como para remodelaciones o modificaciones a una obra construida.
Este órgano nace del Reglamento y debe de ser elegido por los condóminos en Asamblea de Propietarios, al igual que la Administración o la Junta Administradora, según sea el caso.
Normalmente hay algunos límites muy claros a este proceso constructivo, como son alterar o de alguna forma modificar áreas comunes, o fachadas en el caso de que éstas estén reguladas imponiéndose su uniformidad. Las restricciones pueden incluir además la exigencia o prohibición de ciertos materiales de construcción, acabados, elementos arquitectónicos, o hasta el color. Es posible que no pueda pintar su casa de cierto color, o que no pueda colocar la fuente o la entrada empedrada con las que siempre soñó.
Usualmente hay dos etapas bastante claras. Primero, la de los permisos en donde el condómino presenta su proyecto a aprobación. En la segunda, se desarrolla la construcción del proyecto aprobado.
En la primera etapa, en algunos condominios se ha previsto una antesala muy útil llamada anteproyecto, en donde el condómino puede, antes de invertir mucho dinero más en planos y licencias de construcción, presentar su idea a la Comisión, para una valoración preliminar. Luego de ella y antes de iniciar la construcción, debe presentar la licencia de construcción municipal y los planos finales.
Durante la etapa constructiva, es muy usual que haya modificaciones por diversas razones, desde presupuesto, hasta necesidades que plantea el terreno, pasando por simple gusto. En todos los casos, todas estas modificaciones del permiso original, deben tener el visto bueno del Comité. Construir cualquier obra sin el permiso de la Comisión en los condominios donde es requerido es, obviamente, exponerse a una sanción.
De igual forma, en la ejecución, pueden suceder daños o pueden darse peligros o incluso modificaciones que están comenzando y no han sido autorizadas. Como parte de la vigilancia que ejercen estos comités, además de las evidentes necesarias inspecciones, por Reglamento solamente, o además por medio de un convenio individual con el propietario o la constructora, se puede detener una obra a la que se le han señalado correcciones que hacer y el proceso constructivo continúa omitiéndolas. A esta suspensión pueden adicionarse, claro, multas según lo señale el Reglamento.
Evidentemente es una labor muy delicada ya que debe conjugar aspectos estéticos (sujetos a opiniones en algunos aspectos) y constructivos, en obras siempre de muchos millones de colones que usualmente son inversiones cuidadosamente planeadas o sueños de una vida completa.
Las Comisiones de Construcciones deben de apegarse permanentemente al Reglamento y a la legalidad en sentido amplio y proceder con cautela a la hora de indicar prohibiciones o limitaciones, ya que cuando de derechos como el de la propiedad se trata, toda limitación debe analizarse de forma que sea la mínima posible y justificada dentro del Reglamento del Condominio.
En caso de que en el condominio, aunque se exija el permiso de la Comisión de Construcción, no esté este proceso regulado, la Asamblea de Propietarios debe hacerlo. No se trata de una modificación al Reglamento sino de las normas para llevar a cabo ese deber del preceptivo permiso. Si de lo que se trata es de tomar al acuerdo de NO pedir permiso, exigiéndolo el Reglamento, entonces sí que se trata de una modificación al Reglamento.
Finalmente, aunque muchas veces se siente injusto, el error en la aplicación de una norma a otro propietario son genera ningún derecho a la misma interpretación. Mucho menos, claro, si la situación de que se trata es simple y llanamente un incumplimiento del Reglamento, que lo que debe es sancionarse. Los condominios que han tenido Comisiones laxas, inexistentes o sin la preparación y recursos necesarios, causan un daño enorme, y hay heridas que se arrastran por años, por esos incumplimientos.