Condominios abandonados
A veces sucede que por desinterés, confusiones o incluso desconocimiento, un condominio queda abandonado legalmente. Eso se nota por ejemplo en condominios con muchos años sin representante legal.
¿Cómo reactivar y poner en orden el condominio?
Hay varios pasos sencillos que deben y pueden llevarse a cabo:
1.- Libros legales: La actualización de la representación legal requerirá de libros legales, al menos del libro de Actas de Asamblea de Propietarios. La ley ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio, permite en su artículo 32 que:
ARTÍCULO 32.- Si no existe administrador o este no actúa, o bien, si el administrador está incapacitado, cualquiera de los propietarios podrá ejecutar por sí solo los actos impostergables de conservación y administración.
Con esta base, cualquier propietario puede solicitar la legalización (o reposición por extravío) de los libros legales si es que no están disponibles. Recordemos que son dos (Actas de Asamblea de Condóminos y Caja) o tres, si se incluye Actas de Junta Directiva cuando ese órgano exista.
2.- Celebración de Asamblea para al menos actualizar la representación: Esta acción implica actualizar el registro de propietarios y sus direcciones de contacto para efectos de la debida convocatoria. Una vez tomado el acuerdo, debe inscribirse en el Registro Inmobiliario.
3.- Situación Tributaria: Una vez actualizada la personería, la representación legal debe verificar la situación tributaria en la Dirección General de Tributación y la Municipalidad respectiva, para determinar si hay correcciones que hacer o incumplimientos que atender.
4.- Situación presupuestaria, contable y contractual: Posiblemente ese abandono se manifieste en necesidades de mantenimiento no atendidas que requieren inversiones, atrasos o inexistencia de registros contables y ausencia de adecuada contratación con proveedores o empleados, si los hay. Igualmente debe determinar si hay posibles incumplimientos que corregir antes de que se desaten consecuencias legales negativas. Además, debe determinar si hay sospechas de delitos cometidos contra el patrimonio porque como administración debe denunciarlo.
5.- Segunda asamblea: una vez recolectada esta información anterior puede llamarse a una segunda Asamblea de Condóminos para tomar las decisiones legales y financieras necesarias para atender esas necesidades, así como la aprobación formal de presupuesto y cuotas regulares de gastos comunes. En caso de que la asamblea se niegue a esa atención, la representación legal debe recordar que sus funciones le exigen esa gestión y que, en caso de que no se le entreguen esos fondos o no se tomen las decisiones, debe hacerse un acuerdo de exoneración de responsabilidad. En caso negativo, es imposible continuar en la administración y será mejor renunciar.
6.- Revisión: Una vez tomadas todas esas decisiones y transcurridos unos seis meses, es conveniente llamar a una tercera asamblea para exponer avances, dificultades ajustes y corregir rumbo, si hay aún elementos que atender.
7.- La convivencia: Este estado de abandono, seguramente afectó la convivencia, por lo que habrá que realizar, transversalmente y desde el inicio, actividades de integración y acercamiento con todas las personas propietarias y arrendatarias u ocupantes para reconstruir esa vida en común.
