20 diciembre, 2011

Ordenando los bienes comunes

En la mayoría de los condominios, los mayores conflictos provienen del uso de las áreas y bienes comunes
En cualquier condominio, aún el más pequeño, existe una serie de bienes y áreas comunes que necesitan de regulaciones sobre su uso, que se hacen más importantes conforme el condominio tenga más bienes y áreas comunes. Las piscinas, canchas o pistas de deportes, el rancho o la casa club, y los espacios comunes de tránsito o permanencia deben estar adecuadamente regulados para garantizar un uso conforme, adecuado y equitativo. Fiestas ruidosas a altas horas de la noche, mascotas deambulando por las áreas comunes, o vehículos estacionados donde sea, son el primer síntoma de un condominio con regulaciones deficientes, y esto debe de atacarse de inmediato antes de que se establezcan comportamientos que luego sean más difíciles de erradicar. Tener regulaciones deficientes únicamente contribuye a hacer más difícil el trabajo de la Administración y por ende a incrementar la impunidad en la infracción al Reglamento.
Las primeras regulaciones se encuentran en la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, que obliga a que el uso de las cosas comunes sea racional, e impone la prohibición de incurrir en todo acto u omisión que tenga como resultado un daño a la tranquilidad, solidez, seguridad, salubridad o comodidad del Condominio, bajo pena de imponer una multa de un Salario Base (actualmente C.316,200). Estas regulaciones obviamente son muy genéricas.
Además de las que tiene la Ley, las principales están contenidas en el Reglamento del Condominio. Este es el documento original de constitución y solo puede ser reformado con la anuencia de la totalidad de los dueños reunidos en Asamblea. Sin embargo, es totalmente imposible que ningún reglamento prevea hasta el último detalle de la vida en común.
La Asamblea de Propietarios es la que tiene la responsabilidad y el deber de determinar, en las cambiantes circunstancias de la vida en condominio, qué significa y cómo se aplican en concreto, las regulaciones que indica el Reglamento. No puede de ninguna forma contradecirlas o hacer que se incumplan, sino que debe indicar y especificar la forma en la que los deberes y derechos del Reglamento del Condominio se habrán de aplicar y cumplir, como si de la reglamentación de una ley de tratara.
Estas regulaciones o normas de convivencia son simples acuerdos de Asamblea de Propietarios, que no estarán inscritos en ningún registro ya que el único Reglamento que se inscribe es el Reglamento General de Constitución (y sus reformas) y deben estar asentados en el Libro de Actas.
La Administración, como custodio obligatorio del libro de actas, debe poder facilitar estos acuerdos, promover su segura conservación y divulgación (por ejemplo por medio de una protocolización aunque sea imposible inscribir el acuerdo, ya que no es una reforma del Reglamento de Constitución) y sobre todo, debe comunicarlos y vigilar por su cumplimiento. Idealmente estos acuerdos deben estar compilados en forma de Normas de Convivencia aunque bien pueden ser acuerdos aislados. Lo importante es que no contradigan el Reglamento y hayan sido tomados en Asambleas de Propietarios.
Únicamente si la Asamblea o el Reglamento de Constitución lo faculta, podrá ser la Administración la que emita estas regulaciones, aunque una Administración prudente consultará estas regulaciones con Comités Asesores o la Junta, y podría incluso llevarlas a conocimiento de la Asamblea de Propietarios, aún cuando tenga la potestad de ser la Administración la que las dicte.
Es muy importante que como condómino usted se informe: desconocer las normas internas de convivencia o pretender que sólo el Reglamento de Constitución es el que vale no es una posición responsable ni acorde con una adecuada vida en común. El incumplimiento del Reglamento y los acuerdos de Asamblea de hoy serán la ruina de la calidad de vida de mañana. No espere más para poner orden en este campo.