Cláusula arbitral y contratos de adhesión
Es bastante conocido que cuando se adquiere en condominio, se queda sujeto al Reglamento existente. No hay otra posibilidad. Claramente la ley Reguladora de la Propiedad en Condominio así lo establece:
ARTÍCULO 34.- Quien adquiera derechos en un condominio quedará sujeto al reglamento existente...
Esto a pesar de que es muy frecuente que las personas que adquieren no leen el Reglamento, ni lo conocen, y posiblemente sin la ayuda técnica necesaria muchos no lo entenderían aunque lo leyeran.
Ya en otra oportunidad he cuestionado esta necesidad de la unanimidad que causa tantas petrificaciones a la legislación, proponiendo que a las normas que regulan el derecho de propiedad (áreas, porcentajes) se les mantenga la unanimidad, no así a las que regulan la conducta de uso de esa propiedad, que podrían adecuarse a un representativo dos tercios.
Analizaremos ahora la cláusula arbitral.
Me consta que son entidades que han trabajado mucho por su especialización, profesionalismo y seriedad. Esa no es mi preocupación. Antes deseo comentarles unos puntos sobre la cláusula arbitral.
Dice la Sala Constitucional que: Sobre la cláusula arbitral, ya esta Sala ha dispuesto en anteriores ocasiones que: “A raíz de la trascendencia de renunciar a la vía judicial...dicha expresión escrita debe contener, de manera inequívoca, la voluntad de someterse al proceso arbitral” (Resolución 0685-C-S1-2008 de las 11 horas 10 minutos del 16 de octubre de 2008).
Agrega luego: “Por lo tanto, ha de concluirse que habrá acuerdo para un arbitraje, cuando se compruebe que las partes lo estipularon, y quedó constancia de ello y, además, no cabe duda alguna de la plena intención a someterse a esa vía alterna para resolver conflictos” (resolución no. 910-C-2007 de las 14 horas del 18 de diciembre de 2007).
¿Quien se ve forzado a someterse a un Reglamento que fue hecho unilateralmente, sin la más mínima participación democrática realmente tiene libertad de contratación?
¿Quien se ve forzado a someterse a un Reglamento realmente manifiesta su libre intención de someterse a él?
¿Quien es obligado, como parte del paquete, a aceptar esa renuncia a la Justicia ordinaria, para someterse a un arbitraje en una instancia privada, realmente manifiesta su libre intención de someterse a él?
¿Un Reglamento redactado previamente, sin posible negociación y aplicable para todos los condóminos, no es contrato de adhesión?
¿Un comprador promedio, tiene la capacidad técnica para comprender lo que está asumiendo al renunciar a la Justicia ordinaria?
¿No es abusiva la posición y por ende restrictiva de su derecho (de acceso a la Justicia) en la que se pone a los compradores de condominios como consumidores?
Son preguntas para hacerle a la Justicia. La ordinaria.
