Responsabilidad civil de la administración del condominio

 Las responsabilidades a las que se expone la administración de un condominio son de dos tipos: civiles y de los comerciantes. Inicialmente vamos a tratar el tema de la responsabilidad civil.

Las responsabilidades civiles son aquellas que surgen en una relación civil, es decir donde no hay una actividad lucrativa o un acto de comercio regular de por medio. Este es el caso, por ejemplo, de un condómino que administra el condominio donde vive como un vecino más y no como parte de una actividad regular lucrativa, sea que haya o no contrato.

La responsabilidad del tipo civil se basa en la atribución de un hecho que genera un resultado dañoso.

Nuestro Código Civil la describe así:


ARTÍCULO 1045.- Todo aquel que por dolo, falta, negligencia o imprudencia, causa a otro un daño, está obligado a repararlo junto con los perjuicios.

La causa está en una acción (u omisión) dolosa (con intención y conocimiento del posible resultado) o de forma culposa (es decir, de forma negligente) que puede atribuirse a la persona que será tenida por responsable.

También puede provenir de una acción ejecutada por otra persona a la cual encargamos una labor, por ejemplo, una persona asistente.

ARTÍCULO 1048.- …El que encarga a una persona del cumplimiento de uno o muchos actos, está obligado a escoger una persona apta para ejecutarlos y a vigilar la ejecución en los límites de la diligencia de un buen padre de familia, y si descuidare esos deberes, será responsable solidariamente de los perjuicios que su encargado causare a un tercero con una acción violatoria del derecho ajeno, cometida con mala intención o por negligencia en el desempeño de sus funciones, a no ser que esa acción no se hubiere podido evitar con todo y la debida diligencia en vigilar.

En este segundo caso se trata de una responsabilidad por haber elegido una persona inadecuada para la labor, o por haber descuidado su deber de vigilar la ejecución. Por eso se le conoce con los términos latinos in eligendo e in vigilando.

Como el mismo artículo lo describe, para evitarla debe demostrar que esa acción era inevitable aún y si hubiera ejecutado diligentemente su deber de vigilar.

Para evitar estas responsabilidades civiles la recomendación es sencilla:

1.- Diseñar y ejecutar un plan para las acciones de administración, que contemple una forma de verificar su cumplimiento.

2.- Documentar la ejecución de ese plan.

3.- Comunicar a los condóminos la ejecución de ese plan, sin ocultar las falencias que haya habido, pero identificando la causa para incorporar mecanismos, dentro de ese plan, para evitar futuras ocurrencias.

4.- Elegir personal de apoyo adecuadamente formado en la administración de condominios.

5.- Vigilar la ejecución de esa labor delegada de forma cercana y controlando el resultado final antes de que sea demasiado tarde o inevitable que sucedan consecuencias dañosas.

En resumen: diligencia.

La consecuencia de la responsabilidad civil es la obligación de indemnizar el daño, lo cual puede reclamarse con cualquier bien que sea propiedad de la persona responsable.

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