30 noviembre, 2017

Entrega de las áreas comunes

 Una fuente de conflictos en los condominios muy usual es la entrega de áreas comunes a los condóminos por parte de la empresa desarrolladora, sin embargo estos pueden evitarse o reducirse considerablemente por medio de un acta de entrega, que es de beneficio e interés para ambas partes.


Esta nota sigue dos anteriores (aquí y aquí) sobre mejores prácticas para desarrolladores.


En urbanizaciones, por disposición del artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana, es imprescindible que se de el visado del plano antes de que un lote sea segregado y vendido. Y antes aún de eso, debe ocurrir la terminación de obras de infraestructura mínimas, según lo exige el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, entendidas como el conjunto de instalaciones que permiten la operación de los servicios públicos tales como  abastecimiento de agua, alcantarillado, drenaje y electricidad, además de vías públicas.


Quienes compran en condominio desean de alguna forma ver el equivalente a este régimen y que las áreas y bienes comunes estén terminados al ingresar, pero no es así.

En propiedad en condominio es perfectamente posible vender una filial sin que exista ni un centímetro de construcción. Además, la comparación es inadecuada pues la infraestructura mínima de urbanizaciones es mucho menor que la que implican los bienes y áreas comunes de un condominio promedio.

La entrega de bienes y áreas comunes es esencial porque marca el inicio de la responsabilidad de la administración y del condominio derivadamente, por la ejecución de estos bienes y servicios y desliga de ello al desarrollador.

El desarrollador mantiene su responsabilidad de garantía de la construcción, hasta por cinco años según lo exige el artículo 1185 del Código Civil. Este plazo corre desde la entrega de las obras, por eso es que es conveniente para el desarrollador mismo hacer pronta entrega de ellas.

La entrega debe ser hecha al representante legal, pues es quien tiene la responsabilidad de ellas por mandato legal. La entrega a una Junta que no sea la Junta Administradora como representante legal no es correcta por cuanto esa junta no tiene la capacidad de representar al condominio. Los condóminos que lo hagan podrían incluso ser responsables por ello en lo personal.

La entrega debe hacerse detallando claramente el objeto que se entrega, su fecha de construcción, garantías, manuales de mantenimiento y otras recomendaciones de parte del desarrollador o constructor, garantías y manuales de bienes muebles o partes mecánicas adicionales, como mínimo.

Al desarrollador le interesa que esto quede muy claro y que se haga lo antes posible para desligarse y que los plazos de garantía corran rápidamente, pues caso contrario, la conclusión de la obra la señalaría la entrega del cuaderno de bitácora de obra al Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos.

A los propietarios y a la administración misma igualmente les interesa tener la mayor claridad en este punto para evitar ser responsables de problemas de mantenimiento de la infraestructura antes de tiempo.

Como siempre, el orden y la claridad son la mejor opción.