15 septiembre, 2014

Previsiones para comprar inmuebles II

En esta segunda parte veremos qué hacer cuando ya se ha elegido el bien inmueble deseado

Al momento de adquirir

Una vez que se ha identificado un bien inmueble que parece responder a las expectativas de precio y necesidades, contar con inspecciones y asegurar legalmente la oferta hecha es vital.

* Inspecciones. Invertir en profesionales que den sus opiniones sobre la viabilidad y conformidad de la obra permite prever problemas y sobre todo, saber si se ajusta a las normas de calidad y estándares constructivos, así como saber si los elementos que deberán ser remplazables con el tiempo, son compatibles con la oferta de mercado de repuestos y partes, o si deberá remplazarse todo el sistema.

* Documentación de permisos del desarrollo. Cada etapa del desarrollo requiere de documentos para autorizarla. Un comprador informado debe hacer un expediente con copia del contrato de servicios profesionales, el uso de suelo usado, disponibilidad de agua y autorización de desfogues, formulario de bomberos, memorias de cálculo de la infraestructura mecánica que comprende, alineamientos con elementos que afecten el inmueble, permisos de la planta de tratamiento y la viabilidad ambiental y las condiciones ambientales bajo las que se otorgó, así como planos constructivos aprobados y el permiso de construcción son solo algunos de los documentos que todo comprador debería tener.

* Prueba de compra de otros elementos fuera de la obra civil básica. El comprador debe tener la factura de compra, manuales y garantías de todos los aparatos que comprende la propiedad individual como calentadores de agua, o que comprende la propiedad común si es en condominio como motor del portón, cámaras, cercas electrificadas, etc.

* Opción de compra detallada. Usualmente las opciones de compra son machotes redactados por los desarrolladores. Perfectamente pueden usarse anexando a la misma el detalle de materiales con sus especificaciones y plazos de calidad específicos, cronogramas de conclusión y entrega de obras, así como toda promesa que se haya hecho en el curso de la venta. Si algo fue ofrecido, debe constar en la opción de compra para que la obligación verbal quede bien documentada y quede, sobre todo, vinculado el pago final de la obra al cumplimiento de esa promesa.

* Contrato de compraventa. Si se ha hecho la tarea previa de una buena opción de compra, la escritura de compraventa viene solamente a culminar un proceso que ya debe de haber ocurrido. Adicionalmente es un momento muy importante pues de esta fecha es que comienzan a correr los plazos de garantías.

Nunca puede eliminarse del todo el riesgo de una operación como la adquisición de un inmueble, pero evidentemente adquirir de un desarrollador leal como comerciante, con un patrimonio que lo respalde y adquirir una obra certificada en su calidad y prácticas de construcción, así como inspeccionada profesionalmente y con todas las promesas hechas respaldadas en documentos legales, reduce muchísimo los riesgos, además de que da toda la información necesaria para sustentar reclamos si fuera necesario.

Actualización febrero 2015: la Cámara Costarricense de la Construcción ha publicado una guía en este mismo sentido (abra la imagen en una pestaña nueva para ampliar):