01 junio, 2014

Pasos para comprar en condominio

Ser parte de un condominio puede ser una inversión de muy buenos réditos en calidad de vida y financieros, o puede ser una fuente de pérdidas mucho más allá de lo esperado. Antes de adquirir o residir en un condominio, observe algunas señales.

Orden y seguridad: La primera observación debe ser al ingresar al condominio. Si usted es capaz de ingresar y nadie tiene ni idea de quién es usted – o si fue suficiente su palabra sin contrastarlo con un documento-, a qué vino, o si ha podido desplazarse por donde le plazca en el condominio, esa debe ser una bandera roja. Un deber primordial de la administración es velar permanentemente por la seguridad. Nos hemos acostumbrado demasiado a que las fallas de seguridad deben ser aceptables.

Infraestructura: Un portón o un intercomunicador que no funcionan no es una bandera roja. La infraestructura y las máquinas fallan con alguna frecuencia. Lo importante es observar si hay una rutina o protocolo de conducta cuando algo falle. Las máquinas se corrigen fácilmente, las conductas no tanto.

Ornato y apariencia: Este es el elemento que más usualmente se observa pero se hace de forma incorrecta. No hay que fijarse si se ve bien o no, si no qué elementos hay y qué tan complejo es su mantenimiento. Recuerde que gran cantidad de facilidades como piscinas con calefacción, gimnasios, elevadores, centros de negocios, una Casa Club con mobiliario abundante – o varias-, jardines con muchas flores o especies de alto mantenimiento, diversos puestos de seguridad o abundante personal de mantenimiento, tienen un costo importante, y ese costo le corresponderá a usted. Es muy importante que el balance de la inversión contemple realistamente la cuota existente, y que ésta sea acorde a la infraestructura y personal disponible. No compare la cuota con otros condominios. Nunca acabará de encontrar diferencias. Compárela con el costo de mantener lo que hay.

Cantidad de filiales: Es frecuente que haya temor por condominios de muchas filiales, sin embargo recuerde que de cada gasto que se haga, a usted le corresponderá una porción, por lo que es importante verificar el tamaño de la porción y el impacto real de su voto en una Asamblea.

Documentos legales: Posiblemente no estén disponibles para terceros ajenos al condominio, pero trate de obtener con su vendedor los documentos legales más importantes, que son copia de acuerdos de asamblea, disposiciones de la administración y otras reglamentaciones de los últimos tres años, así como el último estado de resultados y balance de situación, tanto el anual y como los últimos tres meses, y verifique que incluya datos sobre el porcentaje de morosidad. En este punto debe haber orden y agilidad por certeza jurídica y para custodia de los fondos.

Aprobaciones y otros permisos: Este es un punto que pocas veces se verifica, ya que se da por sentado que si está construido es porque tiene todos los permisos y que hay copia de ellos. Es posible que llegue un día futuro en que surja algún problema, y será reconfortante saber que usted es el único que tiene copia del permiso de construcción, planos constructivos, del registro del pozo, o de la autorización de la planta de tratamiento.

Calidad de vida: Hay un último elemento que es algo indeterminado pero muy importante, y es el estilo de vida. Observe a sus futuros vecinos, sus dinámicas y rutinas, las personas y edades que tienen, y visualícese en ellas. Si hay disonancias, posiblemente habrá conflictos. El día que quiera ampliar el horario de fiestas o, busque mayores facilidades para niños o adultos mayores, será muy importante que sus vecinos tengan las mismas necesidades y estilo de vida.

Tope de pérdida: Finalmente, aún si todo parece ir bien, determine claramente su tope de pérdida antes de comprar. Si usted sabe cuál es la máxima cuota de gastos comunes que asumiría, la máxima cantidad de molestias a soportar y de qué tipo, sabrá cuál es el momento de poner el rótulo a tiempo y vender con un precio alto.

Este artículo fue publicado en el Semanario El Financiero del 25 de mayo de 2014.