03 diciembre, 2020

Lineamientos versión 9: cambios hacia la apertura

Ayer fueron publicados en el sitio web del Ministerio de Salud la versión 9 de los lineamientos para condominios (enlace al sitio aquí, enlace en el repositorio de Doctor Condominio aquí)

En su primer borrador esta versión 9 tenía algunos problemas que comentamos desde la Asociación Costarricense de Administraciones de Condominios. Gracias a la intervención de la asociación se hicieron algunas mejoras como que:

  • Se sustituyó “reuniones ordinarias y extraordinarias” por asambleas, que es el término correcto de acuerdo con la ley 7933
  • Se clarificó que burbuja no es núcleo familiar sino cohabitación
  • Se clarificó que para asambleas rigen los lineamientos específicos para asambleas y reuniones de Juntas (enlace al sitio aquí, enlace al repositorio de Doctor Condominio aquí)
  • Quedó claro que no es que haya prohibición de salir, sino que se recomienda solamente de su casa para abastecerse de alimentos y/o medicamentos o si es estrictamente necesario, al menos que requiera trabajar, asistir a citas médicas o actividades indelegables sin que sea realmente obligatorio cumplir esto.
  • Se clarificó que la observancia del cumplimiento de estos lineamientos corresponde a la Administración y a la Junta Administradora de cada condominio y no a la Asociación como se consignó inicialmente.

 En resumen, las reglas actuales son:

Se permite el uso de áreas recreativas o para actividad física bajo estrictas medidas como:

1. Solo se permite la asistencia y permanencia de personas en burbujas social

2. Las burbujas sociales serán constituidas por personas que conviven en un mismo hogar o cohabitacionan.

3. Se debe reservar con anticipación y cumplir las medidas sanitarias determinadas por el administrador o la junta en ese espacio.

4. Cada persona o familia debe contar con insumos de limpieza y desinfección del espacio.

5. Se debe llevar un control adecuado de asistencia para respetar el aforo al 50%.

Es decir, ya no están cerradas.

Se mantiene que los gimnasios deben funcionar al 50% y las piscinas siguen requiriendo “protocolos de acuerdo con cada caso en particular”.

Igual permanece que las áreas comunes recreativas como áreas verdes o canchas deportivas podrán usarse para actividades deportivas sin contacto. Para fines recreativos si hay grupos, se recomienda que sean residentes de la misma burbuja social para reducir posibilidades de contagio entre familias, siempre guardando la distancia social recomendada y sin que sea permitido el ingreso de personas con síntomas de gripe o resfrío.

Se sigue recomendando que se hagan asambleas de forma virtual. En su defecto deberá aplicarse la norma del aforo al 50% de la capacidad del lugar y las personas deberán estar distanciadas unas de otras de al menos 1,8 metros.

Lamentablemente queda pendiente de claridad dos puntos:

¿Los condominios que no tienen personal para llevar el registro de asistencia (5.1) pueden mantener cerradas esas áreas?

¿Los protocolos de piscinas (5.1) son aprobados por la autoridad o el condominio decide lo que mejor le parezca?

Recordamos a condóminos, residentes, administraciones y juntas que es obligación de cada persona el cumplimiento de estas medidas así como de las recomendaciones generales publicadas.


29 noviembre, 2020

Cabys para condominios

Así como en condominios tuvimos que aprender de facturación electrónica y de IVA hoy debemos enfrentarnos a los Cabys.

Los Cabys son códigos únicos provenientes de un Catálogo de bienes y servicios. Estos códigos deben incorporarse en toda factura electrónica que se emita a partir del día 1 de diciembre de 2020.

Es distinto y adicional al Código de actividad tributaria con el cual se inscribe o registra ante la Dirección de Tributación ya sea como contribuyente o como mero declarante, tanto el condominio mismo como la administración. Usualmente los que se utilizan son:

Condominio

702003: MANTENIMIENTO, REPARACION Y LIMPIEZA DE LOS SERVICIOS Y BIENES COMUNES DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO.

Administración

741402: ASESORAMIENTO EMPRESARIAL Y EN MATERIA DE GESTION

Pueden verificar la correcta inscripción con la cédula jurídica de cada uno en: https://www.hacienda.go.cr/ATV/frmConsultaSituTributaria.aspx

El fundamento legal del código Cabys es el anexo versión 4.3 sobre las características técnicas llamado “Anexos y estructuras”, según lo indica el artículo 1 de la resolución Nº DGT-R-033-2019: Resolución general sobre las disposiciones técnicas de los comprobantes electrónicos para efectos tributarios.

En un trabajo conjunto del Banco Central de Costa Rica y el Ministerio de Hacienda se elaboró un catálogo de todos los bienes y servicios que se transan en la economía. Los bienes y servicios contenidos en este catálogo se identifican con un código único de 13 dígitos, lo que permite su individualización, partiéndose de 10 categorías generales que cubren más de 20.000 productos.

El catálogo completo está disponible en este enlace: Catálogo de bienes y servicios (bccr.fi.cr)

Puede descargarse los archivos en formato Excel o bien consultarse directamente con un buscador que provee el sitio.

El código que recomendamos para condominios es:

Para la ADMINISTRACIÓN

7221200000000. Servicios de administración de bienes inmuebles no residenciales, prestados a comisión o por contrato (bienes que son propiedad de otros) (IVA 13%)

7221100000000. Servicios de administración de bienes inmuebles residenciales (excepto para propiedades de tiempo compartido), prestados a comisión o por contrato (bienes que son propiedad de otros) (IVA 13%)

 

Para la CUOTA de gastos comunes

9599900000100. Servicios prestados por asociaciones de propietarios e inquilinos (cuota condominal o residencial) Exento

 

En este código parece adecuado de momento, salvo que la Dirección General de Tributación profundice en esto con otro criterio, para ser usado en todo tipo de ingreso común, sean cuotas ordinarias o extraordinarias, multas por incumplimiento, intereses y multas por morosidad, etc.

Con relación al uso de áreas comunes por un precio, por ser similar a un arrendamiento, recomendamos determinar con su asesoría contable o tributaria si incluirlo como un ingreso común más (con el código de la cuota) o si utilizar un código de arrendamiento como Alquiler de áreas comunes: 7211200000300 Servicios de alquiler de inmueble con fines comerciales, industriales o administrativos, n.c.p. (13%), sujeto a que además se cumpla con los requisitos del Impuesto al Valor Agregado y de Rentas de Capital Inmobiliario.

Con el tema del agua, hay muchas dudas, algunas personas sugieren usar este:

6923000000000. Servicios de distribución de agua, excepto por medio de redes de distribución (por cuenta propia) (IVA 13%)

Sin embargo, en nuestro criterio es mejor usar el mismo código de cuotas comunes ya que al fin y al cabo no de trata de venta de agua, sino simplemente de un cobro de un gasto común. Con el agua es usual que no se cobre mediante el mismo procedimiento del resto de los gastos comunes (sea por valor o por área, por ejemplo) sino que se usa un criterio distinto: el metraje consumido. Pero al fin y al cabo es igual una recuperación de un gasto común, ni más ni menos.

Para más información recomendamos:

1.- Charla sobre Cabys de la Asociación Costarricense de Administraciones de Condominios: Facebook

2.- Listado de Preguntas frecuentes del sitio del Catálogo de Bienes y Servicios: https://activos.bccr.fi.cr/sitios/bccr/indicadoreseconomicos/cabys/Preguntas-frecuentes.pdf

3.- Información al contribuyente en el sitio del Ministerio de Hacienda: Ministerio de Hacienda - República de Costa Rica

15 octubre, 2020

Por dónde empezar a rescatar el condominio

Los condominios, como las organizaciones y las personas mismas, en ocasiones nos desviamos de nuestros objetivos, para caer poco a poco, en un caos de desorganización y desorientación.

Afortunadamente hay algunas señales que nos advierten de ese camino y que nos permiten cambiar.


Algunas señales son:

  • Inconsistencias, demoras o hasta ausencia de entrega de informes contables y de gestión.
  • Vencimiento de la representación legal sin que haya una estrategia para salir de esa situación.
  • Vencimiento, ausencia o discordancia importante con relación a la realidad, de contratos tanto laborales como comerciales.
  • Mantenimientos necesarios demorados hasta el punto de que se vuelve normal la apariencia ruinosa o los fallos constantes de operación de equipos y sistemas.
  • Descuido en la puntualidad, orden, limpieza y respeto de trabajadores y proveedores hacia las personas residentes.
  • Numerosos correos y peticiones de todo tipo se van acumulando sin respuesta.
  • No se convocan asambleas ni reuniones de Juntas o Comités.

Cuando una persona propietaria es consciente de estas señales y desea actuar para resolverlas se enfrenta a un problema de índole política: Por más que desee resolver esto, la apatía, la incomunicación y el poco poder de voto le dificultan tanto la labor de exigir una asamblea como de poder tomar acciones legales, pues debería soportar todo el costo.


Es por esto que el primer punto por donde debemos empezar “el rescate” de un condominio es en nuestras mentes: decidiendo una o dos prioridades. ¿Cuál es ese elemento que podría desatar un movimiento hacia el orden? ¿Será documentar las carencias, concentrarse en algún elemento de mantenimiento pendiente, buscar opciones de otros proveedores, analizar las cuentas por cobrar, obtener una lista de tareas de la administración para supervisar su cumplimiento?


Esa primera prioridad es la bandera con la que debemos iniciar una acción netamente política y es comunicarse con los propietarios más cercanos. Esto debe hacerse directamente desde los intereses compartidos: Vecino, me preocupa esto y tengo una idea sobre cómo resolverlo. ¿Qué le parece?


Una frase así de sencilla permite ubicar dolores, esas situaciones compartidas que causan tristeza, enojo o frustración en los condóminos y a partir de la empatía comenzamos a ponerlas en común. Sabremos así qué le duele a cada quien, y sin duda podremos recibir sus retroalimentaciones sobre qué hacer al respecto. 


Este paso debe ser seguido de la consistencia y la confianza. Voy a hablar con otros vecinos y haremos una reunión el próximo martes, ¿le aviso por si desea unirse? Y hacerla e invitarlo. Ya no estará solo, ya serán dos o más.


Lo siguiente será concertar un plan: sencillo y claro para recuperar el control de su condominio.


Si estos movimientos hacen que la administración reaccione y retome la senda, será ganancia. Y si no lo hace, están en camino de tomar el control.


Una vez que caminen, conversen, se dividan tareas y consistentemente se reúnan a darle seguimiento, están en el camino correcto y en muy poco tiempo verán cambios impresionantes.


La visión visión o comprensión correctas son el primer paso.

30 septiembre, 2020

Objetos en garajes o cocheras abiertas

Una situación muy frecuente y delicada que debe enfrentar la administración es la tenencia de objetos en garajes o cocheras abiertas.

Lamentablemente son pocas las ocasiones en que en un Reglamento de Condominio y Administración se regula la cantidad o tipo de objetos que pueden tenerse en los garajes. Normalmente se hace referencia a instrucciones o mandatos algo generales como el deber de no afectar la buena apariencia o más aún el genérico artículo 15 de nuestra ley 7933:

ARTÍCULO 15.- Los propietarios de fincas filiales podrán establecer a su costa servicios para su uso exclusivo, siempre que no perjudiquen ni estorben a los demás. Usarán su propiedad de acuerdo con su destino conforme a la escritura constitutiva. Podrán segregarlas siempre que las partes segregadas cumplan todos los requisitos dispuestos en esta ley para las fincas filiales. No podrán destinarla a usos contrarios a la ley, la moral o las buenas costumbres, ni hacerla servir a otro objeto que el convenido expresamente. No podrán efectuar acto ni incurrir en omisión que perturbe la tranquilidad de los demás propietarios o comprometa la solidez, seguridad, salubridad o comodidad del condominio.



No es sencillo probar que la presencia o tenencia de objetos diversos en los garajes afecta la comodidad del condominio o que perturba la tranquilidad.

Un segundo elemento que lo complica es que ciertamente es un área privada por lo que hay un sentimiento de “no intromisión” que se pretende hacer valer.

Como se puede ver en este artículo 15 de la ley, cada área debe usarse según su destino.

El destino de una cochera o garaje es el estacionamiento de vehículos. No está destinada a ser una zona de bodega, almacenamiento de objetos que incluso en ocasiones es difícil distinguir si son objetos acumulados o simples desechos, zona de colocación con algún grado de permanencia de juguetes, muebles, hamacas y otros objetos voluminosos, y las usuales, numerosas y diversas macetas con plantas; llantas, recipientes con aceite, herramientas, tiendas de campaña, sacos de boxeo, botas y equipo de montaña, para solo enumerar algunos objetos encontrados.


Claro que hay un tercer elemento que se añade y es el aspecto cultural. Para ciertas personas es totalmente lógico, pertinente y hasta atractivo estéticamente, que haya este tipo de objetos.


Es por todo lo anterior que la aproximación de la administración debe ser en dos vías: buscando la aplicación de normas que no son todo lo preciso que se desearía, a la vez que educando: tanto a quien tiene objetos en los garajes, para que colabore en su reducción y acomodo, como a quien tiene la expectativa de que no se vea nada, casi como esas casas de revista que parece como si realmente nadie viviera ahí.


La convivencia implica coexistir con estilos de vida y valores distintos. Algunas personas son ruidosas y desordenadas, otras no. Tanto derecho tiene quien convive así, como quien desea silencio y orden. El límite es difuso, por lo que cultivar la tolerancia y el respeto ayudará a suavizar esa fricción.


15 septiembre, 2020

Responsabilidad civil de la administración del condominio

 Las responsabilidades a las que se expone la administración de un condominio son de dos tipos: civiles y de los comerciantes. Inicialmente vamos a tratar el tema de la responsabilidad civil.

Las responsabilidades civiles son aquellas que surgen en una relación civil, es decir donde no hay una actividad lucrativa o un acto de comercio regular de por medio. Este es el caso, por ejemplo, de un condómino que administra el condominio donde vive como un vecino más y no como parte de una actividad regular lucrativa, sea que haya o no contrato.

La responsabilidad del tipo civil se basa en la atribución de un hecho que genera un resultado dañoso.

Nuestro Código Civil la describe así:


ARTÍCULO 1045.- Todo aquel que por dolo, falta, negligencia o imprudencia, causa a otro un daño, está obligado a repararlo junto con los perjuicios.

La causa está en una acción (u omisión) dolosa (con intención y conocimiento del posible resultado) o de forma culposa (es decir, de forma negligente) que puede atribuirse a la persona que será tenida por responsable.

También puede provenir de una acción ejecutada por otra persona a la cual encargamos una labor, por ejemplo, una persona asistente.

ARTÍCULO 1048.- …El que encarga a una persona del cumplimiento de uno o muchos actos, está obligado a escoger una persona apta para ejecutarlos y a vigilar la ejecución en los límites de la diligencia de un buen padre de familia, y si descuidare esos deberes, será responsable solidariamente de los perjuicios que su encargado causare a un tercero con una acción violatoria del derecho ajeno, cometida con mala intención o por negligencia en el desempeño de sus funciones, a no ser que esa acción no se hubiere podido evitar con todo y la debida diligencia en vigilar.

En este segundo caso se trata de una responsabilidad por haber elegido una persona inadecuada para la labor, o por haber descuidado su deber de vigilar la ejecución. Por eso se le conoce con los términos latinos in eligendo e in vigilando.

Como el mismo artículo lo describe, para evitarla debe demostrar que esa acción era inevitable aún y si hubiera ejecutado diligentemente su deber de vigilar.

Para evitar estas responsabilidades civiles la recomendación es sencilla:

1.- Diseñar y ejecutar un plan para las acciones de administración, que contemple una forma de verificar su cumplimiento.

2.- Documentar la ejecución de ese plan.

3.- Comunicar a los condóminos la ejecución de ese plan, sin ocultar las falencias que haya habido, pero identificando la causa para incorporar mecanismos, dentro de ese plan, para evitar futuras ocurrencias.

4.- Elegir personal de apoyo adecuadamente formado en la administración de condominios.

5.- Vigilar la ejecución de esa labor delegada de forma cercana y controlando el resultado final antes de que sea demasiado tarde o inevitable que sucedan consecuencias dañosas.

En resumen: diligencia.

La consecuencia de la responsabilidad civil es la obligación de indemnizar el daño, lo cual puede reclamarse con cualquier bien que sea propiedad de la persona responsable.

31 agosto, 2020

Silencio positivo para protocolos de piscinas

Costa Rica: Simplificación de trámites muestra resultados en el primer año  de Gobierno - Revista Summa

En estos días muchos condominios están haciendo el trámite de solicitud de autorización del protocolo de uso de piscinas. 

Esto es un requerimiento de los Lineamientos de condominios versión 6, 12-05-2020, que en su sección 5 indica: “Se recomienda en el caso de piscinas, el uso de ellas por residentes de la misma filial, donde sus usos será descrito y regulado en los Protocolos de acuerdo a cada caso en particular; el cuál será elaborado por cada Condominio en particular y aprobado por la autoridad respectiva.

Claramente ha generado mucha confusión el término “la autoridad respectiva”. ¿Es el área de salud que corresponda a la zona o es otro departamento del Ministerio de Salud? A algunas administraciones les han indicado que no corresponde a Salud sino al Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos, pero éste se concentró en construcción de condominios solamente. De hecho, condominios ya construidos no existe como sector en las listas del gobierno (ver aquí)

A los condominios a los que sí les han recibido el protocolo, les han tardado mucho en responder, superando más de diez días y existe la creencia que luego de ese plazo “se puede tener por aprobado”.

Vamos a hablar del silencio positivo y del derecho de acceso a la información.

El derecho de acceso a la información es un derecho constitucional (art. 27 y 30) que cubre el “acceso a los “departamentos administrativos con propósitos de información sobre asuntos de interés público”, … consiste en que los administrados se impongan de la información que detentan aquéllas” Sala Constitucional, Resolución Nº 03729 – 2015.

Sabemos que existe un plazo de diez días hábiles para responder y sino, lo usual, es exigirles que responsan mediante un recurso de amparo. Pero estemos claros, se accede con propósitos de información. La solicitud de aprobación por parte de una autoridad NO es acceso a la información.

Por otra parte, el silencio positivo es un modo anormal para resolver peticiones de aprobación, autorización o licencia, presentadas con sus requisitos legales. Está contemplado en la Ley General de la Administración Pública, artículo 331. Si en un mes la administración no ha resuelto, se tendrá por aprobado lo solicitado.

Lo correcto es siempre resolver. Existe el deber de resolver. Claramente lo indica el 329.1: “1. La Administración tendrá siempre el deber de resolver expresamente dentro de los plazos de esta ley.” Pero existe esta forma de no causar mayor perjuicio a los administrados que esperan resolución sobre una petición.


Ahora, hay que aclarar que hay ciertos ámbitos en los que no aplica el silencio positivo:

Por ejemplo, materia ambiental y ordenamiento territorial, por el valor trascendental que tiene en nuestra constitución garantizando el acceso a un ambiente sano y equilibrado.

También Salud. En este último punto es claro lo indicado en sentencia 00688 – 2006 de la sala Constitucional: “La Constitución Política en el artículo 21 establece que la vida humana es inviolable, y es a partir de dicho enunciado que se ha derivado el derecho a la salud que tiene todo ciudadano, siendo en definitiva el Estado el encargado de velar por la salud pública…, estima esta Sala que es necesario aclarar que la figura del silencio positivo, especialmente en casos como el presente, de ninguna manera podría concebirse como el simple transcurso del plazo durante el cual la Administración debió pronunciarse sobre un asunto; ello por encontrarse la protección del derecho a la salud de por medio”

No deja de haber deber de resolver y hay acciones legales posibles, pero no se puede “tener por aprobado” por el simple transcurso de diez días hábiles.

02 julio, 2020

Se amplía el plazo de administraciones y Juntas en Condominio


Ha sido publicada ya la ley que prorroga el plazo de nombramiento de administraciones y juntas hasta por un año.
Esta ley es la 9866, que fue publicada en el Alcance 149 a la Gaceta 146 del 19 de junio de 2020.
La ley establece dos elementos importantes:

a) Prórroga automática del plazo de nombramiento de las administraciones y juntas.
La redacción no es la mejor ya que indica:
Se tienen por prorrogados, hasta por un año adicional, los nombramientos que hayan vencido a partir del 1 de marzo de 2020 y venzan antes del 31 de diciembre de 2020, inclusive, o que deban realizar sus procesos de renovación de estructuras durante ese periodo, de los siguientes órganos y organizaciones sociales: (…)
c) Las juntas directivas constituidas de conformidad con la Ley 7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, de 28 de octubre de 1999, y sus administradores.

¿El plazo es por un año o hasta por un año? Es confuso este punto y con mayor razón por el párrafo final de este artículo: “El término final del grupo de nombramiento a los cuales se les aplicaría la prórroga automática podría ser ampliado por otro plazo adicional hasta de un máximo de seis meses, si así lo determina el Ministerio de Salud mediante resolución administrativa, de conformidad con el comportamiento epidemiológico del COVID-19 en el territorio nacional.”
Entonces, ¿es un año salvo que sea ampliado? Confuso.

Pareciera que esta parte del enunciado no se aplica a condominio, pero queda la duda de cuál es la justificación de “deban”, distinta del vencimiento. ¿Podría alegarse que se deben renovar nombramientos porque hay insatisfacción y el condominio quiere cambiar la administración?
¿En ese caso quién lo nombraría si no es mediante asamblea?
Luego, la referencia a la Junta Directiva es confusa ya que el Registro usa Junta Administradora y podría hacer pensar que se refiere más bien a las Juntas Directivas que contemplan algunos Reglamentos de Condominio y Administración.

Ver las imágenes de origen
Hay dos supuestos en los que aplica esta prórroga del plazo:

(a) que el nombramiento venza dentro un rango de fechas: del 1 de marzo 2020 al 31 de diciembre 2020. 
(b) o bien, “que deban realizar sus procesos de renovación de estructuras durante ese período

Hay además una condición importante para que opere, en el artículo 3: que, "como consecuencia directa de la declaratoria de emergencia por COVID-19 y las medidas sanitarias dictadas por el Ministerio de Salud, no hayan podido o no puedan realizar la asamblea que permitiera el nombramiento de dichos puestos y dichas aprobaciones, a pesar de haber efectuado esfuerzos razonables para su realización."

Si eso se cumple, las administraciones y juntas deben saber que: “La presente prórroga opera de pleno derecho, por lo que no requiere inscripción o anotación alguna en el asiento registral de las entidades objeto de esta norma, para que sea válida y eficaz.

Recomendación: Se sabe que el plazo se tiene por ampliado y simplemente en las personerías notariales consignaremos los notarios que el plazo se considera ampliado por ley, tomando hasta por un año como plazo de vigencia, pero solo en caso de que se hayan efectuado esfuerzos razonables para la realización de la Asamblea de Condóminos.
Claro que esfuerzos razonables no incluyen poner en riesgo innecesario la salud de los condóminos, pues la opción de hacerla virtual existe.


b) Aprobación de presupuestos y otros que debían verse en esas asambleas no realizadas
Se incluyen: “… presupuestos, estados financieros, distribución de dividendos y distribución de excedentes” y se autoriza “…por una única vez, para que sus juntas directivas y consejos de administración puedan aprobarlos” No queda claro si la administración puede hacerlo en condominio o solo “la Junta”, pero pareciera que sí tiene sentido que sí se le permita también.
Con la misma una condición: “siempre y cuando no se haya podido realizar la asamblea correspondiente como consecuencia directa de la emergencia del COVID-19, después de llevar a cabo esfuerzos razonables para ello y que su no realización no sea atribuible a los órganos encargados de convocarlas y realizarlas.”

Recomendación: aprobar ante sí mismos únicamente presupuestos ordinarios y no aprobarse rendiciones de cuentas o proyectos extraordinarios ni mucho menos otros acuerdos como sanciones o reformas, en el tanto se cumpla la condición indicada.

30 junio, 2020

Ingreso de fuerza de Policía a condominios por fiestas o eventos sociales


Un tema que ha suscitado muchas dudas entre las administraciones es si la Fuerza Pública puede o no ingresar en condominio.
Esta duda debe responderse exponiendo en qué casos puede ingresar ya que la regla es que no puede hacerlo.

El Condominio es una propiedad privada y tiene protección constitucional
Los condominios, como toda otra propiedad privada tienen una protección constitucional en cuanto al ingreso de extraños, aunque como es normal, este no es un derecho absoluto. La lectura del artículo 23 Constitucional nos empieza dar una luz de los supuestos en los que puede ingresar una persona a una propiedad privada que no sea suya:
ARTÍCULO 23.- El domicilio y todo otro recinto privado de los habitantes de la República son inviolables. No obstante pueden ser allanados por orden escrita de juez competente, o para impedir la comisión o impunidad de delitos, o evitar daños graves a las personas o a la propiedad, con sujeción a lo que prescribe la ley.
Por lo menos hay ya tres casos en los que pueden ingresar personas en ejercicio de potestades de Policía:
    (a) Con una orden de un juez
    (b) Para impedir la comisión o impunidad de un delito
    (c) Para evitar daños graves a personas o la propiedad
Pero siempre de acuerdo con la ley, por lo que hay que ver esa norma de inmediato

En el Código Procesal Penal se regula cómo debe ser este ingreso a propiedad privada
Esta autorización se ve mejor precisada en el Código Procesal Penal, en los artículos 193 a 197 del Código Procesal Penal. Esas normas permiten que se expida esa orden del juez (allanamiento), separando entre órdenes contra viviendas, entendido como “un lugar habitado, en sus dependencias, casa de negocio u oficina”, debiendo en este caso estar el juez presente. En caso de otros lugares como “locales públicos, establecimientos de reunión o recreo mientras estén abiertos al público y no estén destinados a habitación, será acordado por el juez, quien podrá delegar la realización de la diligencia en funcionarios del Ministerio Público o de la policía judicial”. Pero en ambos casos requiere de una orden del juez.

Ver las imágenes de origen

Hay casos en los que puede procederse sin orden de un juez
El artículo 197 del Código Procesal Penal lo autoriza en estos supuestos:
   (a) Por incendio, inundación u otra causa semejante, se encuentre amenazada la vida de los habitantes o la propiedad.
   (b) Se denuncia que personas extrañas han sido vistas mientras se introducen en un local, con indicios manifiestos de que pretenden cometer un delito.
  (c) Se introduzca en un local algún imputado de delito grave a quien se persiga para su aprehensión.
  (d) Voces provenientes de un lugar habitado, sus dependencias o casa de negocio, anuncien que allí se está cometiendo un delito o pidan socorro.
Claro que otra forma de que ingrese es porque su propietario lo permita.

¿Una fiesta en un área común es un delito grave?
Tomando en cuenta que el mismo Código Procesal Penal manda a interpretar de forma restrictiva las normas que coarten la libertad personal, debemos concluir lo siguiente:
    (a)    Un área común no es el lugar donde residen las personas, pues residen en sus filiales, por lo que no tiene el mismo carácter de intimidad de su filial, a pesar de que sigue siendo propiedad privada, razón por la que siempre se requiere de la orden de un juez.

    (b)    Hay una prohibición muy clara que incluye a LOS CONDÓMINOS como obligados a cumplirla, en los lineamientos para condominios vigentes (versión 6):
Los eventos masivos, de carácter comercial o social, en áreas comunes o privadas, programados quedan suspendidos en tanto continúen las Medidas Administrativas decretadas por la alerta sanitaria ante COVID-19.
No se permite hacer uso de las áreas comunes recreativas construidas como los son (casa club, azoteas, jacuzzi, rancho BBQ, salas de cine, sala de masaje, sala de eventos, etc.)

   (c)     No hay una definición clara de evento masivo en la Ley General de Salud. Podría entenderse, según las Medidas administrativas temporales para la atención de actividades de concentración masiva debido a la alerta sanitaria por COVID-19 (Versión 01 Fase 3, rige a partir del 27 de junio 2020), que se refiere a  una “actividad que favorezca el surgimiento de una cantidad muy elevada de cadenas de transmisión simultáneas o que se pueden dar en un corto periodo de tiempo, generadas de un mismo evento de concentración de personas y además promueva el desplazamiento desde diversas partes dentro y fuera del país.”, aunque corresponderá al juez penal determinar si la situación era o no un “evento masivo”.

    (d)    Dado que el Ministerio de Salud indica que ha investido de poderes en materia sanitaria a Fuerza Pública (decreto 4227), corresponderá a esas autoridades determinar si se comete el delito de Violación de medidas sanitarias (Artículo 277 del Código Penal) o el de artículo 378 de la Ley General de Salud que sanciona el incumplimiento de “… órdenes o medidas especiales o generales dictadas por las autoridades de salud, se le aplicará una multa fija de un salario base” y a identificar los presuntos responsables.

¿Cómo debe manejar estas situaciones la administración del condominio?
Las recomendaciones serían:
1.- Insistir en la divulgación de las prohibiciones que imponen los lineamientos de Salud, incluyendo lo arriba indicado.
2.- Apoyar demarcando físicamente las áreas cerradas, aunque es claro que no son los únicos lugares donde podría darse un evento masivo prohibido que está prohibido en TODO el condominio.
3.- NO autorizar el ingreso de Fuerza Púbica (o Policía Municipal) excepto si: (a) porta una orden de allanamiento expedida por un juez o (b) algún condómino bajo su responsabilidad les perite el ingreso, pues ha requerido su auxilio.
4.- Iniciar procedimientos tendientes a la imposición de una sanción por violar el artículo 15 de la Ley General de Propiedad en Condominio que prohíbe acciones u omisiones que “… comprometa la solidez, seguridad, salubridad o comodidad del condominio”, de acuerdo con el Reglamento de Condominio y Administración.
5.- Si Fuerza Pública ingresa sin esa autorización podría exponer el delito de abuso de autoridad (Artículo 338 del Código Penal si “…abusando de su cargo, ordenare o cometiere cualquier acto arbitrario en perjuicio de los derechos de alguien.” Corresponde a los propietarios que se sientan afectados por esa actuación su denuncia y al juez valorar luego si un evento social como una fiesta con condominio es un “delito grave”.

Cierro con esta cita:
Pensar que la única forma de prevenir el delito consiste en intervenir sin razón la intimidad y demás derechos de los ciudadanos es una forma de razonamiento propia de regímenes totalitarios donde el sistema de organización social está por encima del ciudadano y no de las democracias modernas, caracterizadas por la racionalización de la intervención del aparato estatal a aquellas acciones que realmente pongan en peligro la convivencia social, en un ámbito de respeto por la libertad de las personas” Tribunal de Apelación de Sentencia Penal de Cartago, Resolución Nº 00337 - 2019

15 junio, 2020

Límite a las tasas y morosidad en condominio


Es bastante común que quien se atrasa en el pago de una obligación pecuniaria con el condominio sepa que habrá cargos adicionales por esa morosidad. ¿Aplica en algo la recién aprobada ley contra la usura?
Lo primero que hay que tener en cuenta es que el condominio no es una entidad financiera sino una propiedad. Por lo tanto, no hay una relación de consumidores entre el condominio y los condóminos. Sí la hay entre los futuros compradores y el desarrollador, pero no con el condominio. Por eso las reglas relacionadas con las obligaciones y el pago del Código Civil son las que rigen con el condominio.
See the source imageSabemos que quien adquiere en condominio queda sujeto al reglamento existente (artículo 34 de la Ley 7933 del 28/10/1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio) y con ello sus obligaciones de sufragar los gastos de administración, conservación y operación de los servicios y bienes comunes (artículo 13 misma ley). Esta obligación que se asume puede ser extinguida mediante el pago.
Luego de la fecha máxima para hacer el pago cae en morosidad y pueden aplicarse los cargos que se hayan establecido en el Reglamento de Condominio y Administración o al menos en Asamblea de Propietarios. Si no se ha establecido la tasa sería la llamada del interés legal del artículo 1163 del Código Civil, que es igual al que pague el Banco Nacional de Costa Rica por los certificados de depósito a seis meses plazo, para la moneda de que se trate.
La tasa la definirá el Reglamento de Condominio y Administración y es aquí donde entra la duda ya que en muy usual que haya reglamentos, sobre todo de los años 80 y 90 en los que la tasa de mora se ha establecido en 10% mensual, lo que nos da un 120% anual.
En la nueva ley 9859 del 11/06/2020, Reforma ley 7472, Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor, se establecen tasas máximas “que podrán cobrar las personas físicas o jurídicas que otorguen financiamiento a un tercero para operaciones financieras, comerciales y microcréditos” (Artículo 36 de la Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor), la cual será definida por el Banco Central de Costa Rica (ver aviso).
Esto nos haría pensar que no aplica, pero quedan dos preocupaciones:
   (a) En el artículo 63 de la Ley 7472, indica que “la exigencia de intereses desproporcionados, en contra de los límites señalados en esta ley, es una conducta constitutiva del delito de usura.” Ojo que NO dice en créditos, o en operaciones financieras, comerciales o microcréditos.
    (b) El delito de Usura del artículo 243 del Código Penal describe así la acción típica: “Será reprimido con prisión de seis meses a dos años o con veinte a ochenta días multa, el que, aprovechado la necesidad, la ligereza o la inexperiencia de una persona, le hiciere dar o prometer cualquier ventaja pecuniaria evidentemente desproporcionada con su prestación, u otorgar garantías de carácter extorsivo. La misma pena es aplicable al que a sabiendas adquiriese o hiciere valer un crédito usurario.” En la última frase habla de un crédito usurario. La palabra “crédito” puede entenderse como un préstamo (en la línea que va la ley 9859) pero desde hace mucho en doctrina de obligaciones se entiende crédito como aquello a lo que tiene derecho de recibir el acreedor de la obligación (en este caso el condominio).
De primera entrada parece que no aplica, pero es recomendable ajustar las tasas de morosidad al límite creado por ley y definido y publicado por el BCCR, para evitar una denuncia penal.

Actualizada 3 de julio 2020 con aviso del BCCR

30 mayo, 2020

El condominio y la toma de decisiones ¿se pueden realizar asambleas virtuales?

«Esta emergencia del Coronavirus nos ha obligado a replantearnos muchos conceptos para poder cumplir con los fines de las normas en contextos inéditos, y los condominios no han estado ajenos a esta situación.

Los condominios toman sus decisiones más importantes en Asamblea de Condóminos, pues son competencia de esa Asamblea “las resoluciones sobre asuntos de interés común, no comprendidas dentro de las facultades y obligaciones del administrador.” (Artículo 24 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio.

Estas Asambleas tienen formalidades de convocatoria, frecuencia, etc., que deben estar definidas en el Reglamento del Condominio, porque así lo exige es misma ley:

ARTÍCULO 33.- El reglamento de condominio y administración deberá contener, como mínimo, disposiciones sobre los siguientes puntos: (…) c) La frecuencia con que se reunirá la Asamblea de Propietarios, la forma de convocarla, la persona que presidirá las reuniones y el procedimiento para designarla.

Además, para poder tomar los acuerdos hay mínimos de votación establecidos en los artículos 27 y 14 de esta misma ley. Todo eso debe seguirse cumpliendo.

¿Puede realizarse una Asamblea de Condóminos virtual?
La ley 7933 (Reguladora de la Propiedad en Condominio) no prohíbe que estas se realicen bajo esta modalidad, ni exigen la presencia física de los condóminos en la Asamblea. Adicionalmente, si el Reglamento de Condominio y Administración tampoco exige su presencia física ni prohíbe su realización, no habría norma prohibitiva que lo impida. No olvidemos que nos rige la autonomía de la voluntad.

Ahora bien, ¿qué condiciones deben cumplirse para incrementar la certeza de validez de la Asamblea de Condóminos?
Dado que no hay ninguna norma que nos guíe en esto, debemos observar lo que se hace en otros ámbitos y aprender. Uno de ellos sociedades anónimas, ya que desde hace algún tiempo el Registro de Personas Jurídicas estableció algunos requisitos para la inscripción de asambleas.

Podemos adaptar eso a condominios, aunque se trata de otra materia. Hay que recordar que esos lineamientos de Personas Jurídicas lo han sido para la inscripción de Asambleas, lo cual es un acto aparte de la realización misma de la Asamblea.

Los principios que debemos seguir son:

Simultaneidad: Las personas físicas que integran el órgano colegiado (en este caso asamblea de condóminos) deben concurrir en forma simultánea a la formación de la voluntad imputable al órgano.
Interactividad: Estos mecanismos deben ser interactivos, permitiendo una comunicación bidireccional y sincrónica, sea en tiempo real.
Integralidad: La comunicación debe ser integral, de forma que permita el envío de imagen (personas, video, multimedia, etc.), sonido (voz de alta calidad, música, etc.) y datos (ficheros automáticos, bases de datos; etc.)

Ahora bien, hay cinco principios adicionales que recomendaríamos, conociendo el contexto condominal, para incrementar la certeza:

Identificación indubitable: Debemos poder identificar indubitablemente a la persona asistente.
El Protocolo para la realización de audiencias orales por medios tecnológicos en materia civil (CIRCULAR N° 93-2020) lo resolvió así:
“Artículo 4.—Identificación: En todo proceso judicial, se debe solicitar a la persona usuaria, a sus abogadas (os) y representantes legales, los datos indispensables para su identificación y para ser contactados para la audiencia oral y cualquier otra etapa del procedimiento. Ello incluye un número de teléfono celular, el cual se guardará en caso de que así lo solicite la persona interesada, en un archivo privado en el expediente electrónico o en caso de no poderse materializar de esa manera, de forma física.
Artículo 27.—Identificación. Verificada la conexión de todas las personas que deben estar presentes, se dará la bienvenida y se solicitará la identificación vigente de cada participante. Cada persona, deberá acercar su rostro a la cámara e indicará en forma oral su nombre, apellidos y número de identificación. Además, mostrará su documento de identidad. Cuando el tribunal lo considere necesario, el documento de identidad se podrá cotejar con la cuenta cedular en el Tribunal Supremo de Elecciones o ante la Dirección de Migración y Extranjería en donde además se constate la fecha de vencimiento de la misma.”
Así que en condominio podría utilizarse algo similar: un adecuado Registro de Propietarios y ese mecanismo de verificación visual de la identidad de la persona propietaria antes de ser admitida en la sala de sesiones virtual.

Conservación: Debería ser conservada la sesión en grabación, sin olvidar la debida protección de la imagen y los datos personales que nos impone el Código Civil por una parte y la Ley de Protección de la Persona frente al Tratamiento de sus Datos Personales, ley 8968, por la otra.

Excepcionalidad: Esto ha sido frecuente en los reglamentos que autorizan a órganos colegiados del sector público (que es entendible que requieran de una autorización por su sujeción al principio de legalidad). De momento el contexto del Coronavirus, los lineamientos del Ministerio de Salud y la vigencia del decreto de emergencia, deberían ser suficiente prueba de la necesidad de esta modalidad excepcional.

Permanencia: Este es el equivalente de la comprobación de quórum al momento de la votación. Se hace más que nunca necesario hacer esta comprobación ya que podría una persona haberse desconectado (voluntariamente o por fallos tecnológicos) y no podemos asumir que concurrió con su voto sin que así sea. Verificar que la persona está conectada al momento de votar y asegurarse de la identificación de la persona conectada deberían repetirse en este momento.

Identificación indubitable del voto: Eso es igualmente importante en Asambleas de Condóminos presenciales, por lo que se trata solamente de lo mismo: Poder tener total certeza de que alguien ha votado en un sentido u otro. El chat de la aplicación podría perfectamente registrar eso, si no se dispone de una plataforma integrada a la sesión que lo registre.

Es de enorme importancia que la administración pueda proporcionar los medios para que todos los condóminos accedan al medio tecnológico y sepan su uso, de forma que esto no represente un factor de exclusión. Sin duda los retos logísticos son importantes.

Así que mientras vamos asentando esto quizás será prudente contar con un acta notarial de respaldo que garantice que estos principios se han cumplido en un documento con fe pública. Es entendible que puede ser un acta algo complicada de asentar.

No olvidemos que esto es terreno inexplorado, por lo que serán en última instancia los Jueves Civiles los que quienes determinen si es válida o no la Asamblea, en los procesos sumarios que eventualmente se interpongan. Confiamos que sí pasará la prueba de validez será pues si Corte Plena ha podido crear un procedimiento para audiencias virtuales en materia civil, podrán los juzgadores analizar si es posible o no realizar Asambleas mediante esa modalidad.»

Publicado originalmente en Punto Jurídico, blog de Master Lex el 25 de mayo 2020

11 mayo, 2020

Condominios reabren sus áreas lentamente


Finalmente, luego de varios días con mucha presión por parte de condóminos tenemos lineamientos versión 5 que avanzan hacia una apertura controlada y gradual.

1.- Sin cambios.
Muchas cosas permanecen, como la prestación del servicio de la administración y reuniones prefiriendo la virtualidad y con medidas de limpieza y desinfección, así como deberes de rotulación y cumplimiento de protocolos de estornudos y tos. 


Eventos masivos: Los eventos masivos, de carácter comercial o social, en áreas comunes o privadas, programados para los meses que indica el DECRETO 42227, deben ser cancelados. Se aclara que no es el decreto 42227 el que ha puesto esas fechas pero dentro de lo que se conservó, se conservó el error en la norma.


Reservas de áreas comunes: No se permite hacer uso de las áreas comunes recreativas construidas como los son (casa club, azoteas, jacuzzi, rancho BBQ, salas de cine, sala de masaje, sala de eventos, etc.). Es decir, siguen como hasta ahora.


Proveedores y personal: no se prohíbe el ingreso de los colaboradores (personal de mantenimiento, empleadas domésticas, tutores educativos, etc.) que los condóminos, residentes, inquilinos o el condominio mismo requieran, así como quienes suministran alimentos, medicamentos u otros requerimientos de uso cotidiano. (Se indica que en el texto aparece la prohibición, sin embargo, en consulta informal el Ministerio ha indicado que es un error. Esperamos la corrección pronta.)
2.- Con cambios: Gimnasios y áreas verdes recreativos (incluyendo canchas)


Gimnasios: Pueden funcionar a un 25% de su capacidad de usuarios y remite a los lineamientos específicos que serían de momento LS-CS-006. Lineamientos para funcionamiento de centros o espacios de acondicionamiento físico para la realización de actividad física sin contacto físico. Esto incluye entonces que debe ser: (a) con programación de asistencia, de modo que solamente asistan las personas que hayan sacado cita previamente; (b) personas con síntomas respiratorios no podrán ingresar a las instalaciones; (c) facilitar una botella con rociador en spray para el calzado al ingresar, con un desinfectante doméstico que contenga cloro a una dilución 1:100 (1 parte de cloro y 99 partes de agua), preparado el mismo día que se va a utilizar (10 ml de cloro al 5% por cada litro de agua), para aquellos lugares que se utilice algún tipo de alfombra; (d) colocar una rotulación afuera del local para que las personas que esperan su cita para ingresar, mantengan la distancia de 1,8 metros; (e) no se debe hacer uso de los dispensadores de agua colectivos por lo que se deberá clausurar su uso; (f) horario diferenciado para que asistan las personas con factores de riesgo (personas con padecimientos cardiacos, diabetes, cáncer, enfermedades respiratorias crónicas, hipertensión, enfermedades que comprometan el sistema inmune) y (g) Se debe realizar una limpieza cuando cada grupo de participantes se retire, de modo que al ingresar las siguientes personas, el lugar se encuentre limpio y desinfectado. Es importante revisar esos lineamientos para ver más detalles que deben contemplarse.


Áreas verdes y canchas: áreas comunes recreativas no construidas, como áreas verdes o canchas deportivas podrán usarse para actividades deportivas sin contacto. Para fines recreativos si hay grupos, se recomienda que sean residentes de la misma filial para reducir posibilidades de contagio entre filiales, siempre guardando la distancia social recomendada y sin que sea permitido el ingreso de personas con síntomas de gripe o resfrío.


3.- Duda


Piscinas: el uso de ellas por filiales donde su uso será descrito y regulado en los Protocolos de acuerdo a cada caso. ¿Esto se refiere a protocolos que hará el Ministerio o protocolos internos de cada condominio? Ante la duda, si no se ordena el cierre, puede abrirse.

La recomendación es que cada condominio haga su protocolo conforme a las Medidas administrativas temporales para la atención de actividades de concentración masiva debido a la alerta sanitaria por COVID-19, actualmente versión 20, que impone operar de lunes a viernes de las 5:00 horas a las 19:00 horas, con una capacidad de ocupación al veinticinco por ciento (25%). 


Debería aplicarse igual el distanciamiento y sería recomendable conservar algunos elementos de Gimnasios similares, recordando que el uso es por filiales, siguiendo aparentemente el nuevo concepto de Burbujas Sociales.