Responsabilidad civil de la administración del condominio
Las responsabilidades a las que se expone la administración de un condominio son de dos tipos: civiles y de los comerciantes. Inicialmente vamos a tratar el tema de la responsabilidad civil.
Las responsabilidades civiles son
aquellas que surgen en una relación civil, es decir donde no hay una actividad
lucrativa o un acto de comercio regular de por medio. Este es el caso, por
ejemplo, de un condómino que administra el condominio donde vive como un vecino
más y no como parte de una actividad regular lucrativa, sea que haya o no
contrato.
La responsabilidad del tipo civil
se basa en la atribución de un hecho que genera un resultado dañoso.
Nuestro Código Civil la describe así:
ARTÍCULO
1045.- Todo aquel que por dolo, falta, negligencia o imprudencia, causa a otro
un daño, está obligado a repararlo junto con los perjuicios.
La causa está en una acción (u
omisión) dolosa (con intención y conocimiento del posible resultado) o de forma
culposa (es decir, de forma negligente) que puede atribuirse a la persona que
será tenida por responsable.
También puede provenir de una acción
ejecutada por otra persona a la cual encargamos una labor, por ejemplo, una
persona asistente.
ARTÍCULO
1048.- …El que encarga a una persona del cumplimiento de uno o muchos actos,
está obligado a escoger una persona apta para ejecutarlos y a vigilar la
ejecución en los límites de la diligencia de un buen padre de familia, y si
descuidare esos deberes, será responsable solidariamente de los perjuicios que
su encargado causare a un tercero con una acción violatoria del derecho ajeno,
cometida con mala intención o por negligencia en el desempeño de sus funciones,
a no ser que esa acción no se hubiere podido evitar con todo y la debida
diligencia en vigilar.
En este segundo caso se trata de
una responsabilidad por haber elegido una persona inadecuada para la labor,
o por haber descuidado su deber de vigilar la ejecución. Por eso se le
conoce con los términos latinos in eligendo e in vigilando.
Como el mismo artículo lo describe,
para evitarla debe demostrar que esa acción era inevitable aún y si hubiera
ejecutado diligentemente su deber de vigilar.
Para evitar estas
responsabilidades civiles la recomendación es sencilla:
1.- Diseñar y ejecutar un plan
para las acciones de administración, que contemple una forma de verificar su
cumplimiento.
2.- Documentar la ejecución de
ese plan.
3.- Comunicar a los condóminos la
ejecución de ese plan, sin ocultar las falencias que haya habido, pero identificando
la causa para incorporar mecanismos, dentro de ese plan, para evitar futuras ocurrencias.
4.- Elegir personal de apoyo
adecuadamente formado en la administración de condominios.
5.- Vigilar la ejecución de esa
labor delegada de forma cercana y controlando el resultado final antes de que
sea demasiado tarde o inevitable que sucedan consecuencias dañosas.
En resumen: diligencia.
