Doctor Condominio

     El Foro Económico Mundial nos reporta que los jóvenes de todo el mundo reportan ahora niveles de felicidad más bajos que sus mayores. Desde 2006, los niveles de felicidad reportados por los jóvenes han disminuido en Norteamérica, Sudamérica, Europa, el sur de Asia, Oriente Medio y el norte de África . Otras fuentes señalan una hiperconectividad digital y un crecimiento en el reporte de eventos que afectan la salud mental.      Tenemos una nueva generación: La generación I (iGen), también llamada Generación Z, son aquellas personas nacidas luego de mediados de los años 90 del siglo XX. Es una generación que no conoce la vida sin teléfonos celulares e Internet.      Ya la generación anterior, los Millennials habían sido el centro de atención por sus conductas como consumidores inmobiliarios. La Cámara Costarricense de Corredores de Bienes Raíces nos dice que: A cambio del espacio prefieren que sus edificios les brinden amenidades, mismas...

     Ciertamente existe un derecho de los condóminos de informarse sobre asuntos de interés común, que cubre tanto información como documentos. Sin embargo, sucede con frecuencia que administradores o Juntas administradoras no desean dar cumplimiento a ese derecho, ya sea con respuestas incompletas, tardías, simplemente ignoradas o negadas de forma expresa.      Queremos compartir algunas recomendaciones para hacer mejores requerimientos de información de interés condominal.      1.- No se trata de un derecho protegido constitucionalment e . La Sala Constitucional ha negado el acceso al amparo bajo la figura del derecho de acceso a la información: “es preciso aclarar que, al tratarse de un sujeto de derecho privado no le resultan aplicables las disposiciones constitucionales contenidas en los artículos 27 o 30 de la Constitución Política, que están referidas al derecho de información de interés público que ostentan las personas frente a entid...

     En la vida en condominio y en otros campos de la convivencia humana, ser llamado como testigo en un expediente administrativo o judicial es algo que puede suceder.      Si se encuentra en esa situación, queremos compartirle algunas recomendaciones para que su declaración sea provechosa. 1.- En principio, ese llamado ocurrirá para apoyar una situación, es decir para declarar lo que sabe porque alguien desea su apoyo y usted desea dar ese apoyo a esa causa. Pero puede suceder que sea requerida su declaración por la parte contraria y sin su consentimiento. Si una autoridad judicial o administrativa le cita para rendir testimonio debe acudir, y siempre debe hacerse asesorar y acompañar por un abogado o abogada. 2.- La dinámica de todas las declaraciones es similar: habrá preguntas sobre lo que usted (a) le consta porque lo vió, lo oyó o de alguna forma lo percibió, o (b) sobre algo que le contaron o se enteró que sucedió, pero que no le consta directamente...

Con mucha frecuencia se nos hacen preguntas sobre si algo puede o no puede hacerse, desde la perspectiva legal. Esta respuesta requiere clarificar el rol que cumplimos los abogados y abogadas. El Código de Deberes Jurídicos, Morales y Éticos del Profesional en Derecho, indica: Artículo 33.—Al emitir opinión en su ejercicio profesional los (las) agremiados (as) estarán obligados a presentar con sinceridad los diversos aspectos del asunto tanto favorables como desfavorables, después de un minucioso y serio estudio de las cuestiones de hecho y de derecho . Es decir, que al abordar una situación, uno debe exponer los puntos a favor y en contra. ¿De qué? Del interés del cliente, lo que significa exponerle elementos que son favorables y elementos que no le son favorables. No se trata de una orden sobre si algo se puede hacer o no, sino de qué consecuencias para sus intereses tiene una acción u otra porque la decisión final siempre será del cliente . Es decir, si el cliente decide ejecutar un...

Es muy frecuente que en el condominio se cuestione a veces si algo es permitido o no, sin embargo, esa pregunta está mal planteada. La pregunta correcta es si algo está prohibido o no. Recordemos que el condominio es una entidad de derecho privado. “ El condominio, como entidad no personificada, es un sujeto de Derecho Privado y sobre las determinaciones tomadas en el seno de su asamblea, impera la autonomía de la voluntad, conformada colectivamente (voto #589-19 de este órgano revisor en relación con el guarismo 28 de la Carta Magna). Por ende, puede actuar y decidir con libertad, siempre que no contraríe, disposiciones propias de campos prohibitivos o imperativos .” 543-2020. Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José Este artículo constitucional permite limitar, e incluso prohibir, acciones que dañen la moral o el orden públicos, o que perjudiquen a tercero. El condominio, así, puede tomar las decisiones que guste mediante sus órganos según sus atribuciones.  En el caso de ...

¿Es momento de demandar? Esta es una pregunta que muy frecuentemente nuestros clientes se hacen y que debemos responder con mucha sinceridad y estrategia. Sinceridad porque hay casos con una base débil, inexistente del todo no es un punto reclamable, o que tal vez sí tiene base fuerte pero la relación costo-beneficio del esfuerzo para obtener el resultado, no es favorable al resultado. Y estrategia porque hay condiciones procesales como plazos de caducidad (como el de tres meses luego de tomado un acuerdo en firme) o de prescripción (10 años en la mayoría de los casos) o bien, por las dinámicas en juego, es mejor esperar un poco a construir el caso. Vamos a referirnos ahora a cómo construir el caso: 1.- Encontrar un punto fuerte legalmente . Normalmente en la vida las situaciones vienen mezcladas, con puntos fuertes, débiles e inexistentes o irrelevantes para el derecho. Uno debe identificar cuál es el punto fuerte y dirigir sus acciones sobre este punto. De paso, debe alejarse de punt...

Un acta de asamblea o de junta es un documento muy importante ya que debe documentar fielmente lo sucedido en una asamblea y será la prueba de los acuerdos tomados. Deseamos compartir algunas recomendaciones legales y buenas prácticas en su elaboración para evitar nulidades del acta. 1.- Correcta acreditación Cada persona asistente debe ser identificada y relacionada con una filial o con un asunto de agenda (ya que puede haber personas asistentes no propietarias que acuden por un tema de agenda). Ese nombre, identificación y calidad en que concurre, así como la filial a la que representa, deben ser registrados en el acta para tener certeza de los asistentes y del quórum de inicio. Los documentos de acreditación (poderes, personerías, etc.) deben ser compilados y estar en ese momento a disposición de las personas asistentes para su verificación. 2.- Correcta participación Si es una asamblea presencial, es recomendable poder identificar a la persona con la filial que representa, por si s...

Un derecho de enorme importancia que tienen los condóminos es el de informarse en el momento que lo requieran sobre la gestión de su propiedad común. El problema es que este derecho no ha quedado claro en nuestra ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio, y está ausente en la enorme mayoría de reglamentos de condominio y administración. Ante peticiones que se hacen, hay administradores que imponen barreras a este derecho como: (i) negar su acceso indicando que debe solicitarlo en la asamblea de condóminos, (ii) aducir erróneamente cuestiones de privacidad o protección de datos personales, o bien (iii) simplemente no responder nada, que es la peor de las posibles respuestas. El derecho de acceso a información y documentos de interés condominal, ha sido delineado en la jurisprudencia reiteradamente: “ La parte demandada no puede rehusar la entrega de documentación, debido a que resulta una obligación de la administración del condominio, debido a que el adminis...

¿Es conveniente tener seguridad propia? Algunos condominios discuten sobre si es mejor contar con una seguridad propia o mejor tercerizar el servicio en un proveedor. Un reto de la seguridad propia es que ante una ausencia por incapacidad u otro motivo, el condominio puede tener grandes dificultades para conseguir un reemplazo y posiblemente caiga en tener que exigir a la persona presente que trabaje doble jornada lo cual es absolutamente ilegal e inconveniente. El servicio tercerizado tiene normalmente la capacidad de conseguir un reemplazo. Un reto de la seguridad tercerizada es que si hay rotación de personal, llegarán oficiales que no conocen el condominio, su reglamento ni sus dinámicas sociales de convivencia o protocolos de seguridad. Normalmente, el personal propio sí los conoce muy bien y, si el condominio está dispuesto a trabajar la lealtad y confianza del personal, puede contar con colaboradores de alto valor. Claro que esto abre otro reto y es que el oficial permanente tie...

La convocatoria a una asamblea de condóminos tiene algunas particularidades que no se resuelven solo siguiendo las formalidades que el Reglamento de Condominio y Administración contiene para ese fin. Una de esas situaciones complejas es la selección de temas a incluir. Es conveniente que el administrador indique que va a convocar para que haya oportunidad de parte de los condóminos para sugerir temas a incorporar, sin embargo, ¿cómo decidir cuáles temas incluir? Queremos compartir seis elementos que pueden ayudarles en esta decisión: 1.- Quien convoca es dueño de la agenda: es decir, si convoca el administrador (o la Junta Administradora), otro órgano del condominio (algunos Reglamentos lo permiten) o un grupo de condóminos (acudiendo al tercio del valor total del condominio del artículo 25 de la ley 7933), es quien decide la agenda. Hay algunos temas que deben incluirse como el informe de administrador y las cuentas que rendirá, presupuesto, nombramiento de órganos, etc., pero quien c...

En la administración del condominio hay múltiples riesgos derivados de las diversas actividades que hay que llevar a cabo: trabajos en altura, e inmersión o bajo tierra, manipulación de sustancias peligrosas o aparatos que desarrollan fuerzas importantes, etc.. Recuerdo haberle leído a Robert Kiyosaki que una “actividad riesgosa no tiene por qué ser arriesgada”, es decir, que haya riesgos no justifica ser temerario y no gestionarlos. Aunque se refería a finanzas,aplica perfectamente al caso. Para la gestión de riesgo, hay una norma que puede servir de referencia y es la norma ISO 31000 de gestión del riesgo. El primer paso, de identificación del riesgo , requiere no solo de la información de parte del proveedor del bien o servicio, sino de la experiencia del Administrador. Es recomendable solicitar al proveedor que haga una enumeración y descripción de los principales riesgos que pueden tener lugar al contratar el bien o servicio específico y las medidas de mitigación de ese riesgo rec...

Si es la primera vez que ha adquirido o que será inquilino en una propiedad en condominio hay seis elementos que si los conoce le ayudarán a que la experiencia sea más placentera, rentable y con menos conflictos: 1.- Áreas comunes y privadas . Todo condominio está conformado por áreas comunes y áreas privadas, llamadas filiales. El condominio es todo el inmueble, no cada una de las filiales. Puede que se trate de un estacionamiento, de una bodega, de un apartamento, un lote, una casa, etc.  Si tiene número de matrícula inmobiliaria en el Registro es una filial. Las áreas comunes pertenecen a todos los propietarios en proporción al área de su filial. El uso de cada una de esas áreas está regido por el Reglamento de Condominio y Administración, así como por el Plano de Distribución. Usted debe conocer esos documentos y cumplir sus mandatos. 2.- Órganos del Condominio . En todo condominio hay una autoridad llamada Administrador. A veces ese administrador será una Junta Administradora....