Normas de convivencia o reforma del Reglamento de Condominio y Administración
Hasta hace algún tiempo se acostumbraba en los condominios recurrir a un tipo de reglamentación llamado “Normas de Convivencia”. Esta normativa condominal interna era, en todo caso, un acuerdo de asamblea de condóminos, pero su ámbito era un poco difuso. En algunos casos era un complemento del Reglamento de Condominio y Administración (RCA), definiendo conceptos o precisando formas de aplicar las normas del RCA. En otros era la forma de regular el uso de los bienes comunes, como por ejemplo horarios de amenidades, reservas, etc., lo cual presenta dudas sobre su legitimidad pues podría estar invadiendo el ámbito de las funciones del administrador y eso se le prohíbe expresamente a la asamblea de condóminos. Un tercer tipo, lamentablemente una gran cantidad de ellos, ampliaba las regulaciones del RCA, creando de forma totalmente ilegítima nuevas limitaciones o prohibiciones e incluso multas y otros elementos del régimen sancionatorio.
Esta salida, sobre todo el tercer caso, era necesaria porque la opción correcta, que era reformar el RCA, requería del voto afirmativo de la unanimidad de la totalidad de los condóminos, quórum inalcanzable para la enorme mayoría de los condominios de Costa Rica.
Ahora bien, el día 5 de mayo de 2022, se promulgó la reforma del artículo 27 de la ley 7933 del 28/10/1999, ley reguladora de la propiedad en condominio, que redujo ese quórum a dos tercios del valor total del condominio. Esta ley entró en vigencia con su publicación el día 28 de junio de ese mismo 2022.
Con esta reducción ya no se justifica tomar acuerdos de asamblea como ese, que arriesgan incorporar normas que son de necesaria inclusión en el RCA. El camino correcto es la reforma del RCA y su debida inscripción.
Sin embargo, para poder hacer esta reforma hay tres elementos que ayudan a su éxito.
1.- Crear de un grupo de trabajo amplio y ojalá integrado por los “bandos” que haya, porque no debemos ignorar que con frecuencia los hay en los condominios, mediante acuerdo de la asamblea de condóminos que recibirá las propuestas, validará su necesidad y pertinencia así como su conveniencia y viabilidad política y legal.
2.- Socialización de las propuestas para ser sometidas a críticas y revisiones. Esto permite validar su viabilidad política, así como mejorar las propuestas reconociendo la conveniencia del objetivo. Reuniones virtuales de exposición y críticas son muy útiles.
3.- Redacción de poderes especiales con el texto de la reforma. Si bien es cierto dos tercios es un poco más alcanzable que la unanimidad de la totalidad, sigue siendo alta esa cifra. Por ello se recomienda la confección y recolección de poderes con las formalidades que el RCA indique, para que, al momento de realización de la asamblea de condóminos se tenga el quórum debidamente representado.
Claro que, una vez aprobado el acuerdo, debe procederse cuanto antes a su inscripción, ya que si hay ventas o traspasos de filiales, el Registro Nacional podría solicitar las ratificaciones de nuevos adquirentes lo que arriesga la viabilidad legal del trabajo realizado.
