30 abril, 2022

Reforma a la Ley 7933

El 21 de abril de 2022, fue aprobado en segundo debate el proyecto de ley numero 22.086 de REFORMA DEL ARTÍCULO 27 DE LA LEY N.° 7933 LEY REGULADORA DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE 28 DE OCTUBRE DE  1999 Y SUS REFORMAS la cual va orientada a modificar dos incisos del artículo 27, referidos a las mayorías mínimas necesarias para aprobar algunos acuerdos en Asamblea de Condóminos. 

Inicialmente hay que recordar que la propiedad en condominio es diferente a la propiedad ordinaria porque se compone de dos elementos inseparables: la filial o unidad privativa y la participación en la propiedad común. Por eso hay condominio (que significa dominio compartido): porque hay una propiedad, la común, que pertenece a todos los propietarios de filiales, según el tamaño de su filial. 

Así, si alguien es propietario de una filial que representa el 2% del condominio, será propietario de su filial y además del 2% de las áreas y bienes comunes. Este porcentaje el Registro Inmobiliario de llama valor medida en sus certificaciones y la ley lo llama coeficiente de copropiedad. 

Lo segundo es que todas las decisiones se toman en condominio mediante votaciones en Asamblea de Condóminos. En esas votaciones, cada propietario tendrá un voto igual al valor que represente su filial. Notemos que no se indica área (como en el caso anterior) sino valor. Así, si una filial representa el 7% del valor del condominio, su voto valdrá 7%. 

Esos votos se suman y el total alcanzado permite saber si se logró el mínimo requerido. 


Ese mínimo requerido para aprobar acuerdos está en el artículo 27 de la ley, exigiendo para algunos acuerdos unanimidad de la totalidad del valor, en otros, dos terceras partes (sea un 66,67%) y en otros (el resto, es decir todos los que no son los dos anteriores) al menos la mayoría (más del 50%) del valor total del condominio. 

La reforma que se hizo fue bajar el requisito de dos incisos de ese artículo de 100% del valor total, a 2/3 (sea 66,67%) del total. Es decir, aún con algunos propietarios en contra o ausentes, pueden aprobarse. 

Los dos acuerdos a los que se les ha bajado el requisito de quórum mínimo son: 

  • Variar el área proporcional de las filiales, en relación con el área total del condominio o el área de los bienes comunes. 
  • Variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento de condominio y administración. 

Esta es una reforma que hay que ver con cuidado ya que variar el área común, implica variar la propiedad de cada condómino. Además, variar la escritura puede afectar otros elementos aparte del Reglamento de Condominio y Administración. 

Es positivo, sin embargo, esta posibilidad de variar el Reglamento, para permitir ajustarlo a cambios sociales o mejorar deficiencias.  

Actualización 28 de junio 2022: La reforma ha salido ya publicada en la Gaceta número 120 del 28/06/2022 y es la Ley 10229 del 05/05/2022, Reforma Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. El texto actualizado está disponible en el sitio del Sistema Costarricense de Información Jurídica:

http://196.40.56.11/scij/Busqueda/Normativa/Normas/nrm_texto_completo.aspx?param1=NRTC&nValor1=1&nValor2=31131&nValor3=131147&strTipM=TC

15 abril, 2022

Saliendo de la pandemia: ¿cuáles restricciones quedan vigentes en condominio?

 

Las restricciones sanitarias por el coronavirus y el riesgo de contraer la enfermedad COVID-19, han ido evolucionando conforme cambia el estado epidemiológico. Desde principios de abril de 2022 el lineamiento específico para condominios ha sido derogado. Para ayuda de condóminos y administraciones, este es un inventario de las restricciones que siguen vigentes:

1.- Estado de emergencia: el decreto 42227 - MP – S, que declara estado de emergencia nacional en todo el territorio de la República de Costa Rica, debido a la situación de emergencia sanitaria provocada por la enfermedad COVID-19, sigue vigente. Este decreto es el que es sustento, por ejemplo de  la prórroga de nombramientos en condominio (ley 9866, art. 3). Medida vigente: prórroga de nombramientos, en el tanto se cumpla con las condiciones indicadas en esa ley (como que no se haya podido celebrar la asamblea, entre otras).

2.- Medidas de restricción de eventos masivos: Siguen vigentes las medidas administrativas del decreto 42221 – S. Recordemos que estas medidas son las que imponen aún la prohibición de ciertos eventos masivos y las que establecen aforos máximos. Esta norma debe complementarse con resoluciones administrativas como la MS-DM-2030-2022, que establece, para este momento epidemiológico: “el aforo de todos los establecimientos con permiso sanitario de funcionamiento será del 100% de su capacidad, sin tener que presentar el código QR que verifica el esquema de vacunación completo como requisito de ingreso.” Sin embargo, lo sujeta a una obligación: uso de mascarilla. Los condominios comerciales deberán tomar en cuenta además la resolución MS-DM-9178-2021, que exige ciertos requisitos para realizar eventos. Medida vigente: aforo del 100% para establecimientos comerciales con permiso sanitario de funcionamiento.

3.- Uso de mascarilla: Sigue vigente la obligación del uso que impone el decreto 42421-S, exigiendo el uso de mascarilla para: “acceder a los establecimientos con permiso sanitario de funcionamiento, que determinará el Ministerio de Salud vía resolución, así como para acceder al servicio de transporte público remunerado de personas en sus diferentes modalidades.” Además, la resolución MS-DM-4907-2020, y sus reformas, así como el LS-PG-016. Lineamiento General sobre el uso de mascarillas y caretas a nivel comunitario en el marco de la alerta por COVID-19. Estos dos lo imponen pera personas determinadas aún fuera de establecimientos comerciales como “Personas que se encuentren o laboran en espacios cerrados, indiferentemente si dan atención al público y/o compartan el espacio con otras personas”. Medida vigente: uso de mascarilla dentro de establecimientos comerciales con permiso sanitario de funcionamiento, transporte público y en actividades como asambleas de condominio presenciales.

4.- Uso de amenidades y áreas comunes: En el sitio web del Ministerio, continúan vigentes lineamientos específicos por actividad o destino de las amenidades. Deben verse entonces los lineamientos: LS-CS-006. Lineamientos para funcionamiento de centros o espacios de acondicionamiento físico para la realización de actividad física sin contacto físico; LS-CS-019. Lineamientos generales para el uso de piscinas (academias, hoteles, clubes, condominios entre otros) en el marco de la alerta por coronavirus (COVID-19) y LS-CS-020. Lineamientos para la apertura de Centros recreativos (Clubes, áreas o espacios recreativos y de actividad física privados) ante la Emergencia por COVID-19. Medida vigente: Debe analizarse en concreto según las condiciones de cada amenidad.


 

5.- Personal de administración y asambleas: Finalmente, las administraciones y Juntas Administradoras deberán prestar atención al LS-CS-009. Lineamiento general para propietarios y administradores de Centros de Trabajo por COVID-19. En cuanto a asambleas, deberán seguir además el LS-CS-025. Lineamientos para la realización de audiencias públicas, asambleas y juntas, actividades de capacitación y grupos comunales u otras actividades similares para mitigar el riesgo por COVID-19. Medida vigente: la prohibición de ingreso a personas son síntomas de resfrío, el uso de mascarilla, lavado de manos o alcohol, uso de bolígrafo personal, desinfección micrófonos, ingreso únicamente de condóminos. Además, priorizar la realización de asambleas, sesiones y juntas por medios electrónicos o virtuales.

Nada de lo anterior releva del uso del sentido común y la precaución en resguardo de la salud, por lo que no será conveniente una interpretación o lectura literal, sino que se recomienda ajustarla al objetivo sanitario.

Actualización 11 de mayo de 2022: Ha sido publicado hoy en el Alcance 94 a La Gaceta 86, el decreto 43544-S, que modifica el decreto 42421-S, sobre el uso de mascarilla, limitando su uso obligatorio a funcionarios de salud de primera línea de atención y a las personas que requieran acceder a los establecimientos del salud del país. Puede consultarse en este sitio.