30 abril, 2022

Reforma a la Ley 7933

El 21 de abril de 2022, fue aprobado en segundo debate el proyecto de ley numero 22.086 de REFORMA DEL ARTÍCULO 27 DE LA LEY N.° 7933 LEY REGULADORA DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE 28 DE OCTUBRE DE  1999 Y SUS REFORMAS la cual va orientada a modificar dos incisos del artículo 27, referidos a las mayorías mínimas necesarias para aprobar algunos acuerdos en Asamblea de Condóminos. 

Inicialmente hay que recordar que la propiedad en condominio es diferente a la propiedad ordinaria porque se compone de dos elementos inseparables: la filial o unidad privativa y la participación en la propiedad común. Por eso hay condominio (que significa dominio compartido): porque hay una propiedad, la común, que pertenece a todos los propietarios de filiales, según el tamaño de su filial. 

Así, si alguien es propietario de una filial que representa el 2% del condominio, será propietario de su filial y además del 2% de las áreas y bienes comunes. Este porcentaje el Registro Inmobiliario de llama valor medida en sus certificaciones y la ley lo llama coeficiente de copropiedad. 

Lo segundo es que todas las decisiones se toman en condominio mediante votaciones en Asamblea de Condóminos. En esas votaciones, cada propietario tendrá un voto igual al valor que represente su filial. Notemos que no se indica área (como en el caso anterior) sino valor. Así, si una filial representa el 7% del valor del condominio, su voto valdrá 7%. 

Esos votos se suman y el total alcanzado permite saber si se logró el mínimo requerido. 


Ese mínimo requerido para aprobar acuerdos está en el artículo 27 de la ley, exigiendo para algunos acuerdos unanimidad de la totalidad del valor, en otros, dos terceras partes (sea un 66,67%) y en otros (el resto, es decir todos los que no son los dos anteriores) al menos la mayoría (más del 50%) del valor total del condominio. 

La reforma que se hizo fue bajar el requisito de dos incisos de ese artículo de 100% del valor total, a 2/3 (sea 66,67%) del total. Es decir, aún con algunos propietarios en contra o ausentes, pueden aprobarse. 

Los dos acuerdos a los que se les ha bajado el requisito de quórum mínimo son: 

  • Variar el área proporcional de las filiales, en relación con el área total del condominio o el área de los bienes comunes. 
  • Variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento de condominio y administración. 

Esta es una reforma que hay que ver con cuidado ya que variar el área común, implica variar la propiedad de cada condómino. Además, variar la escritura puede afectar otros elementos aparte del Reglamento de Condominio y Administración. 

Es positivo, sin embargo, esta posibilidad de variar el Reglamento, para permitir ajustarlo a cambios sociales o mejorar deficiencias.  

Actualización 28 de junio 2022: La reforma ha salido ya publicada en la Gaceta número 120 del 28/06/2022 y es la Ley 10229 del 05/05/2022, Reforma Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. El texto actualizado está disponible en el sitio del Sistema Costarricense de Información Jurídica:

http://196.40.56.11/scij/Busqueda/Normativa/Normas/nrm_texto_completo.aspx?param1=NRTC&nValor1=1&nValor2=31131&nValor3=131147&strTipM=TC